Über 13 000 neue Wohnungen in 10 Jahren

Der Stadtrat formulierte 1998 das Ziel «10'000 Wohnungen in 10 Jahren». Bereits im März 2007 wurde diese Marke erreicht. Bis Ende 2008 wurden über 3000 weitere Wohnungen in der Stadt Zürich neu gebaut. In den letzen zehn Jahren entstanden somit über 13 000 neue Wohnungen für diverse Zielgruppen.

Der gemeinnützige Wohnungsbau nimmt weiterhin eine zentrale Rolle ein. Das Steueraufkommen in den erstellen Neubausiedlungen liegt über dem städtischen Durchschnitt. Die Stadt Zürich hat die hohe Wohnbaudynamik mit guten Rahmenbedingungen und beschleunigten Bewilligungsverfahren massgeblich gefördert.

Neben der Gesamtzahl hat sich insbesondere auch der Anteil grösserer Neubauwohnungen seit der Jahrtausendwende deutlich erhöht: 53% der Neubauwohnungen haben mindestens 4 Zimmer und können als «für Familien gut geeignet» bezeichnet werden. Zählt man die flächenmässig grossen Loft- und Atelierwohnungen mit, sind es gar fast 60% Grosswohnungen. Als Vergleich: Beim Gesamtbestand beträgt der Anteil von Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern nur 29%.

Weiterhin hoher Anteil an gemeinnützigem Wohnungsbau

Eigentümer der 1999 bis 2008 neu gebauten Wohnungen sind zu 32% natürliche Personen, 24% Gesellschaften, 21% Baugenossenschaften, 12% Pensionskassen, 7% Vereine und private Stiftungen, zu gut 2% die Stadt Zürich selbst sowie rund 2% andere öffentliche Eigentümer. Der Anteil gemeinnütziger und Non-Profit-Eigentümer liegt gesamthaft bei 32%. Damit wurde – insbesondere dank vieler von der Stadt Zürich an gemeinnützige Wohnbauträger vergebener Baurechte – das Ziel, den hohen Anteil an gemeinnützigen Wohnungen in der Stadt zu halten, erreicht: Ende 2008 war ein Viertel (24%) des gesamten Wohnungsbestandes entweder im Besitz von Genossenschaften, der Stadt oder von städtischen Stiftungen – zusammen mit privaten Stiftungen und Vereinen sind es sogar 30% gemeinnützige Wohnungen. Dieser Anteil ist Ende 2008 leicht höher als vor 10 Jahren.

Wohnbaudynamik insbesondere in Zürich-Nord und im Westen Zürichs

Die Schwerpunkte der Wohnbaudynamik 1999 bis 2008 lagen klar im Kreis 11, gefolgt vom Kreis 9 und vom Kreis 5. Spitzenreiter war das Quartier Affoltern (1810 Wohnungen), gefolgt von Seebach (1789) und Oerlikon (1759). Ebenfalls eine grosse Wohnbaudynamik verzeichneten Altstetten (1366), Albisrieden (883) sowie Escher-Wyss (Zürich West, 850).

Geburtenüberschüsse und fiskalische Vorteile

Die Wohnbaudynamik beeinflusst auch die Bevölkerungsentwicklung: Während der 90er Jahre verharrte die Bevölkerungszahl bei rund 360‘000. Seit der Jahrtausendwende stieg sie um rund 20‘000 Personen auf 380‘499 Personen (Ende 2008) an. In den Neubauwohnungen wohnen insbesondere mehr Familien. Seit 2004 verzeichnet die Stadt Zürich zudem wieder ununterbrochen Geburtenüberschüsse (2008: +1100 Personen), was für eine Schweizer Grossstadt bemerkenswert ist. Auch das Steueraufkommen ist in den Neubausiedlungen gemäss einer städtischen Neubausiedlungs-Studie überdurchschnittlich. Damit ist gegenüber den 90er Jahren, als immer mehr gute Steuerzahler aus der Stadt auswanderten, eine erwünschte Trendwende erreicht worden. Angesichts der aktuell stark sinkenden Einnahmen bei den juristischen Personen bewirkt dies eine gewisse Stabilisierung des städtischen Finanzhaushaltes.

Die Stadt mit wichtiger Scharnierfunktion

Zwar baut die Stadt aufgrund eines seit einigen Jahren geltenden politischen Grundsatz-entscheides nur noch wenige Wohnungen selbst (2.4%, insbesondere Ersatzneubauten). Aber dennoch trug sie einen wichtigen Anteil zur Wohnbaudynamik bei. Wichtigster direkter Beitrag der Stadt zur Wohnbaudynamik ist die Vergabe von Baurechten an gemeinnützige Wohnbauträger: Seit 1999 wurden bis dato 19 Baurechtsverträge mit rund 1000 Wohnungen vollzogen, und weitere 7 Verträge für zusätzliche rund 1000 Wohnungen sind noch nicht gebaut, aber abgeschlossen oder in Planung/ Verhandlung. Das generell gute Verhältnis zwischen Stadt und Investoren schaffte ein dem Wohnungsbau förderliches Umfeld. Heute arbeitet die Stadt in vielen Bereichen mit gemeinnützigen Wohnbauträgern und privaten Investoren zusammen (Umnutzung, Nachverdichtung, Dutzende von Wettbewerben mit gemeinnützigen Wohnbauträgern seit 1999, Begutachtung wichtiger Projekte im Baukollegium). Zudem wurden die Bewilligungsverfahren beschleunigt.

Weiterhin hohe Wohnbaudynamik

Die im Vergleich zu den 90er Jahren hohe Wohnbaudynamik der letzten Jahre hält vorderhand noch an: Ende 2008 waren total 3514 Wohneinheiten im Bau. Davon dürften alleine in diesem Jahr rund 1800 Wohnungen fertig gestellt werden. Den städtischen Stellen sind zudem aktuell rund 100 grössere Projekte (d. h. mind. 25 Wohnungen) mit insgesamt etwa 14‘000 Wohnungen bekannt, welche in den kommenden Jahren fertiggestellt werden. Rund 8000 Wohnungen davon werden voraussichtlich alleine in den vier Jahren 2009 bis 2012 realisiert. Die erwähnte hohe Wohnbaudynamik ist wichtig. Denn einerseits gilt es, den wahrscheinlichen weiteren Anstieg des Wohnraumbedarfs pro Kopf aufzufangen. Andererseits soll auch künftig neuer Raum für weitere zuziehende Haushalte, etwa Familien, entstehen. Zahlreiche Wohnungsmarktexperten gehen davon aus, dass trotz Wirtschaftskrise in den meisten Gebieten der Kernstadt Zürich die Wohnungsnachfrage hoch bleibt – im Gegensatz insbesondere zu peripheren Lagen in der Agglomeration. Es gibt bisher noch keine Hinweise, dass sich die äusserst tiefe Leerstandsquote von 0,03 Prozent per Mitte 2008 seither deutlich erhöht hat. Die Nachfrage nach Wohnraum ist mindestens in der Stadt Zürich selbst und einigen attraktiv gelegenen Gemeinden in Stadtnähe ungebrochen hoch. Es braucht also auch künftig eine Ausweitung des Wohnraumangebots. Und zwar für verschiedenste Bevölkerungsgruppen, da eine angemessene Durchmischung wichtig ist für eine vielfältige und lebenswerte Stadt. Die Stadt Zürich wird sich deshalb weiterhin mit Vergaben von Baurechten an gemeinnützige Wohnbauträger und generell mit ihrer Wohnpolitik dafür einsetzen.

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März 2007 - 10'000 Wohnungen bereits nach 8 statt nach 10 Jahren

Das vom Stadtrat 1998 formulierte Ziel «10'000 Wohnungen in 10 Jahren» ist bereits nach acht Jahren erfüllt. In der Siedlung Bocklern in Schwamendingen ist die zehntausendste Wohnung erstellt worden.
Neben der Gesamtzahl hat sich insbesondere auch der Anteil familientauglicher grösserer Neubauwohnungen seit der Jahrtausendwende deutlich erhöht: 55 Prozent der Neubauwohnungen haben mindestens 4 Zimmer. Zählt man die flächenmässig grossen Loft- und Atelierwohnungen mit, sind es gar rund 60 Prozent Grosswohnungen. Erbauer der 1999 bis 2006 entstandenen Wohnungen sind zu 34 Prozent natürliche Personen, 25 Prozent Gesellschaften, 18 Prozent Baugenossenschaften und 14 Prozent Pensionskassen.

Ungebrochene Dynamik

Und es geht weiter: Ende Februar 2007 waren 3'771 Wohnungen im Bau. In diesem Jahr dürften total rund 2'500 Wohnungen fertig erstellt werden. Der Gesamtbestand der Wohnungen dürfte damit bis Ende Jahr (unter Berücksichtigung der seit 1999 abgerissenen Wohnungen) bei rund 206'000 Einheiten liegen, rund 11'000 Einheiten mehr als 1999. Die Wohnbaudynamik beeinflusst auch die Bevölkerungsentwicklung: Während der 1990er Jahre verharrte die Bevölkerungszahl bei rund 360'000. Seit der Jahrtausendwende stieg sie stetig auf 370'000 an. In den Neubauwohnungen wohnen mehr Familien. Auch das Steueraufkommen ist hier überdurchschnittlich. Seit 2004 verzeichnet die Stadt Zürich gar wieder Geburtenüberschüsse.

Die Stadt als Katalysator

Auch wenn viele Wohnbau-Akteure ihren Anteil am Erfolg haben - die Stadt selbst trug einen wichtigen Anteil dazu bei: Ein neuer Geist der Kooperation, des Vertrauens und des Zukunftsglaubens hat die Wohnbauträger und die Stadtverwaltung erfasst. Es herrschen Vertrauen zwischen Stadt und Investoren, ein investitionsfreundliches Umfeld, eine fruchtbare Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern und eine verstärkte Zusammenarbeit zwischen Stadt und privaten Investoren (Umnutzung, Nachverdichtung, 27 Wettbewerbe mit gemeinnützigen Wohnbauträgern seit 1999, Begutachtung wichtiger Projekte im Baukollegium, Mediation mit Mietern). Zudem wurden die Bewilligungsverfahren beschleunigt.

Herausforderungen

Angesichts der grossen Anziehungskraft Zürichs gibt es in der Wohnbaupolitik weiterhin viel zu tun: Auch künftig muss das Wohnungsangebot angepasst werden. Die aktuelle, äusserst tiefe Leerstandsquote von 0,13 Prozent weist auf die grosse Nachfrage nach Wohnraum hin. Es braucht Angebote für verschiedenste Bevölkerungsgruppen, eine angemessene Durchmischung ist wichtig für eine lebenswerte Stadt. Die Stadt Zürich wird deshalb weiterhin eine aktive Rolle in der Wohnbaupolitik spielen. Die bewährte überdepartementale Organisation auf Verwaltungsstufe wird beibehalten. Die Stadt engagiert sich auch weiterhin in Form von Wettbewerben, Zusammenarbeit mit privaten und gemeinnützigen Wohnbauträgern sowie mit der städtischen Liegenschaftenverwaltung und setzt sich weiterhin für Alters-, Jugend- und Notwohnungen ein.

Städtische Wohnbaupolitik

Die verstärkte städtische Wohnbaupolitik wurde in der Legislaturperiode 1998 – 2002 mit dem Legislaturschwerpunkt «10 000 Wohnungen in 10 Jahren» eingeleitet. In der Legislatur 2002 – 2006 wurde die Politik unter dem thematisch breiteren Titel «Wohnen für alle» fortgesetzt und mit diversen Teilprojekten vertieft. Dazu gehören ein Erneuerungsprogramm in städtischen Wohnliegenschaften, Beratungen von Baugenossenschaften bei der Erneuerung, neue Finanzierungsformen für gemeinnützige Wohnbauträger sowie spezifische Segmente wie Jugend-, Alters- und Notwohnungen. Seit 1999 wurden zudem 27 Wettbewerbe bei städtischen und gemeinnützigen Projekten durchgeführt. Zählbeginn für die Erfolgskontrolle ist das erste Quartal 1999.