Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist ein zentrales Grundlageninstrument des Bundes zur Erkennung und langfristigen Sicherung baukultureller Werte. Es erfasst Siedlungen in ihrer Gesamtheit und betrachtet das Zusammenspiel von Bauten, Strassen, Plätzen, Gärten und weiteren Grün- und Freiräumen sowie deren Einbindung in die Umgebung. Schweizweit sind rund 1200 Ortsbilder im ISOS dokumentiert.
Bei bestimmten Bauvorhaben sind die Erhaltungsziele des ISOS unmittelbar zu beachten. Diese sogenannte Direktanwendung kann sich auf die Beurteilung des Vorhabens und das Bewilligungsverfahren auswirken.
Der Bundesrat hat am 18. September 2026 Anpassungen der Verordnung über das ISOS beschlossen. Er beseitigt so die Fehlentwicklung bei der Direktanwendung. Das Inventar als solches bleibt bestehen, seine Wirkung wird aber präzisiert. Die revidierte Verordnung tist am 1. November 2026 in Kraft getreten.
Das ISOS wurde für die Stadt Zürich im Jahr 2016 durch den Bund festgesetzt. Es dokumentiert die vielfältigen Siedlungstypen der Stadt und ihre baukulturellen Qualitäten.
Für die Stadtverwaltung dient es als fachliche Grundlage zur Bewahrung der Identität ihrer Siedlungsräume und zur sorgfältigen Weiterentwicklung der Stadt.
Die Stadt Zürich berücksichtigt das ISOS insbesondere in der Bau- und Zonenordnung sowie in Sondernutzungsplanungen. Zudem fliesst es in qualitätssichernde Verfahren wie Wettbewerbe, in die Überprüfung kommunaler Inventare, in städtische Bauvorhaben und in die Bauberatung ein.
Diese Bedeutung bleibt auch mit den angepassten Regeln zur Direktanwendung bestehen.
Die Änderungen der ISOS-Verordnung (VISOS) und der Raumplanungsverordnung (RPV) schränken die Direktanwendung ein.
Bei Vorhaben innerhalb der Bauzone führt eine bundesrechtliche Bewilligung nicht mehr automatisch zur ISOS-Direktanwendung für das gesamte Vorhaben. Beruht die Bundesaufgabe allein auf einer solchen Bewilligung, ist entscheidend, ob das Element des Vorhabens, für den diese Bewilligung benötigt wird, Auswirkungen auf das Ortsbild hat. Ohne solche Auswirkungen löst die Bewilligung für sich allein keine Direktanwendung aus. Weitere mögliche Auslöser bleiben zu prüfen.
Auch bei Solaranlagen gibt es eine Änderung: Wird eine Solaranlage zusammen mit einem Neu- oder Ersatzbau in einem ISOS-Ortsbildteil mit Erhaltungsziel A erstellt, löst sie für sich allein keine ISOS-Direktanwendung mehr aus. Bei Solaranlagen auf bestehenden Bauten in solchen Ortsbildteilen bleibt die Direktanwendung relevant.
Liegt ein Vorhaben in einem vom ISOS erfassten Ortsbild, hängt die Direktanwendung insbesondere davon ab, ob eine sogenannte Bundesaufgabe betroffen ist. Dazu können beispielsweise bestimmte Bewilligungen nach Bundesrecht gehören.
Die folgende Übersicht zeigt die für das Baubewilligungsverfahren in der Stadt Zürich wesentlichen Fälle gemäss der abgestimmten städtischen Praxis. Sie ist nicht abschliessend und muss als orientierende Liste verstanden werden. Ob eine Direktanwendung vorliegt, wird anhand des konkreten Vorhabens geklärt.
Prüfen Sie anhand der ISOS-Karte des Bundes, ob sich Ihr Bauvorhaben in einem vom ISOS erfassten Ortsbild befindet. Ist zusätzlich eine relevante Bundesaufgabe betroffen, kann eine ISOS-Direktanwendung vorliegen. Massgebend sind die oben erläuterten Voraussetzungen.
Klären Sie dies möglichst frühzeitig mit dem Amt für Baubewilligungen (AfB). Es ist die erste Anlaufstelle und koordiniert bei Bedarf die weitere Prüfung mit dem Amt für Städtebau (AfS).
Bei einer Direktanwendung sind die ISOS-Erhaltungsziele zusätzlich zu den übrigen baurechtlichen Vorgaben zu beachten. Deshalb können auch bei einem Vorhaben, das die Bau- und Zonenordnung einhält, Anpassungen erforderlich sein.
Liegt eine Direktanwendung vor, prüft das AfS nach Einreichung des Baugesuchs im Rahmen der ISOS-Erstbeurteilung, ob eine erhebliche Beeinträchtigung der Erhaltungsziele ausgeschlossen werden kann. Kann dies nicht ausgeschlossen werden oder stellen sich grundsätzliche Fragen, ist eine Begutachtung durch die zuständige eidgenössische Kommission erforderlich.
Möchten Sie herausfinden, ob Ihr Bauvorhaben bei einer ISOS-Direktanwendung das Ortsbild beeinträchtigen kann? Melden Sie sich gerne bei der Beratung Architektur und/oder Denkmalpflege:
Aufgrund des Bundesratsbeschlusses vom 18. September befindet sich der Leitfaden aktuell in Überarbeitung. Er wird an dieser Stelle erneut publiziert werden.