Mit dem ersten Nachhaltigkeitsbericht 2023 hat Immobilien Stadt Zürich (IMMO) aufgezeigt, wie sie in den letzten Jahren ihr Portfolio auf die sich entwickelnden städtischen Klima- und Nachhaltigkeitsziele ausgerichtet hat. Nachhaltigkeit ist nicht nur die oberste Zielgrösse der Immobilienstrategie und Gegenstand der 2023 verabschiedeten Nachhaltigkeitsstrategie, sondern auch das wichtigste Führungsprinzip der IMMO als Eigentümervertreterin und öffentliche Immobilienmanagerin.
Von der Portfoliosteuerung bis zur Einzelbetrachtung von Gebäuden in Objektstrategien, vom Investitionsmanagement bis zur Unterhaltsplanung richtet die IMMO ihre Prozesse darauf aus, ökologisch, sozial und wirtschaftlich zukunftsfähige Lösungen zu finden. Das Raumangebot für die IMMO-Kund*innen soll Klimaschutz und -anpassung, Aufenthaltsqualität in Innen- und Aussenräumen und die finanzielle Tragbarkeit gleichermassen berücksichtigen.
Der vorliegende Bericht knüpft daran an und zeigt unter anderem, wie die IMMO die strategische Verankerung von Nachhaltigkeit weiter gestärkt und etwa in Umsetzungsstrategien konkretisiert hat – und welche Konsequenzen sich daraus für den Umgang mit dem IMMO-Bestand ergeben.
Mit der jüngst erarbeiteten Umsetzungsstrategie Netto-Null legt die IMMO fest, wie sie das städtische Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2035 im eigenen Portfolio verfolgen will. Zugleich ist eine Umsetzungsstrategie Kreislaufwirtschaft in Erarbeitung, die definiert, wie Baumaterialien künftig über den Lebenszyklus von Gebäuden hinweg – und darüber hinaus – im Kreislauf gehalten werden können. Ergänzend dazu zeigt etwa die Teilportfoliostrategie Verwaltungsbauten, wie dank dem flächeneffizienten Bürokonzept worksmart@zürich selbst bei Stellenwachstum ein sparsamer Flächenverbrauch möglich ist. Die Strategien greifen ineinander und verstärken sich gegenseitig: Je sparsamer der Flächenverbrauch und je konsequenter Materialien im Kreislauf geführt werden, desto geringer fällt der Fussabdruck des Portfolios aus und desto näher kommt die IMMO dem Netto-Null-Ziel.
Bei den direkten Treibhausgasemissionen (Scope 1) ist die IMMO weiterhin auf Kurs: Der Absenkpfad bis 2035 basiert primär auf dem Ersatz fossiler Heizsysteme. Darüber hinaus unterstützt die IMMO den Ausbau erneuerbarer Energien und senkt ihre Verbräuche durch Betriebsoptimierungen. Deutlich anspruchsvoller ist die Reduktion der indirekten Emissionen (Scope 3), die vor allem durch den für Bauaktivitäten benötigten Materialieneinsatz und vorgelagerte Dienstleistungen entstehen. Mit den heute absehbaren Mitteln lassen sich diese Emissionen nur dann in bedeutendem Ausmass senken, wenn der Flächenverbrauch im Portfolio langfristig deutlich zurückgeht.
Die IMMO setzt ihren wichtigsten Hebel deshalb bei der Substanzerhaltung und beim sorgsamen Umgang mit Raum an. Wo immer möglich wird – künftig noch mehr als heute – instand gesetzt, umgebaut und verdichtet statt neu gebaut. Instandsetzungszyklen sollen verlängert werden, indem vermehrt mit gezielten Eingriffen bestehende Bauteile ertüchtigt und funktionstüchtige unberührt gelassen werden. Bei zusätzlichem Raumbedarf prüft die IMMO systematisch Alternativen zum Neubau – etwa den Kauf oder die Anmietung von Bestandsgebäuden in der Stadt – und stellt so den verantwortungsvollen Umgang mit der Ressource Fläche ins Zentrum.
Flankierend setzt die Umsetzungsstrategie Netto-Null auf weitere Massnahmen in Einflussbereichen der IMMO. Bei der Mobilität unterstützt sie den Aufbau zentraler Schnellladehubs, die ab 2035 den Bedarf der städtischen Fahrzeugflotte und von Blaulichtorganisationen decken sollen. Im Gebäudebetrieb werden Energiespeicher, effiziente Wärmeabgabesysteme und intelligente Gebäudeautomation verstärkt eingesetzt, um Energieflüsse zu optimieren und Emissionen zu senken. In der Beschaffung sorgen ökologische Kriterien dafür, dass Materialien und Produkte über ihren Lebenszyklus möglichst geringe Umweltbelastungen verursachen. Und mit dem Aufbau eines Wertstoffmanagements – der systematischen Erfassung von Materialströmen – will die IMMO eine Grundlage für mehr Kreislaufwirtschaft schaffen. Diese Massnahmen wurden in den letzten beiden Jahren konzipiert; ihre Umsetzung und ihre Wirkung werden in den kommenden Jahren sichtbar.
Der Nachhaltigkeitsbericht ist strukturiert entlang von neun Schwerpunkten, die wiederum auf das von der IMMO mitentwickelte Bewertungssystem NIMMO® zurückgehen.
Mit NIMMO® lässt sich die aggregierte Nachhaltigkeitsperformance des gesamten Immobilienbestands anhand von ausgewählten Kriterien der nachhaltigen Entwicklung in den drei Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft ausweisen. Dies lässt wiederum Rückschlüsse darauf zu, in welchen Bereichen Handlungsbedarf besteht.
Um belastbar und verlässlich zu sein, braucht eine solche Nachhaltigkeitsbewertung konsistente Stammdaten, aktuelle Verbrauchswerte sowie Informationen über Baukonstruktion, Materialien und Nutzung. In den letzten zwei Jahren hat die IMMO die dafür erforderliche Datenerfassung in einem Pilotprojekt erprobt und zunächst 27 Gebäude vollständig nach NIMMO®-Kriterien bewertet. Erste Auswertungen des Pilotprojekts unterstreichen die Bedeutung von effizienten Datenmanagement- und IT-Lösungen für die weitere Umsetzung, über die in den kommenden Monaten noch beschieden wird.