Der überwiegende Teil der Wohnungen in Zürich ist dauerhaft bewohnt. Von den rund 238 190 Wohnungen sind 207 430 Erstwohnungen (87 %) – also Wohnungen, in denen mindestens eine in der Stadt Zürich niedergelassene Person gemeldet ist. Weitere rund 8 Prozent (= 18 900 Wohnungen) gelten als den Erstwohnungen gleichgestellt. Dazu zählen Wohnungen von Wochenaufenthalter*innen, von nicht meldepflichtigen Personen (ab vier Monaten Aufenthalt müssen sich Personen anmelden), Dienst- und Personalwohnungen sowie Apartments, in denen Personen mit ständigem Wohnsitz gemeldet sind. Diese Wohnungen werden regelmässig genutzt und daher nicht als Zweitwohnungen gezählt. Knapp zwei Prozent der Wohnungen waren am Stichtag 30. September unbewohnbar.
Die verbleibenden 3,2 Prozent (7620 Wohnungen) gelten als Zweitwohnungen. Sie werden entweder privat als Nebenwohnsitz genutzt, stehen leer oder sind bewirtschaftete Apartments ohne angemeldete Personen. Eine Meldung auf dem Bevölkerungsamt ist in der Regel bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten erforderlich.
Zweitwohnungen werden in der städtischen Statistik nicht über Meldungen, sondern über eine Kombination von Registerdaten, Recherchen, Algorithmen und Erhebungen bestimmt.
Eine Wohnung gilt als Zweitwohnung, wenn sie explizit als Zweitwohnung deklariert wurde oder wenn seit mindestens zwei Jahren keine Person mehr dort gemeldet ist. Diese sogenannten privat genutzten Zweitwohnungen unterscheiden sich von unbelegten Apartments, die ebenfalls zur Zweitwohnungsstatistik zählen, aber kommerziell betrieben werden – etwa durch Firmen, die möblierte Wohnungen für Geschäftsaufenthalte anbieten. Diese Wohnungen werden meist für kurze Aufenthalte genutzt.
Statistik Stadt Zürich führt Apartments zusätzlich als eigene Kategorie. Diese umfasst sowohl belegte wie unbelegte Einheiten. Belegte, bewirtschaftete Apartments gelten als Erstwohnungen, sofern die Bewohner*innen dort ordnungsgemäss angemeldet sind. Unbelegte Apartments hingegen zählen zusätzlich auch zur Zweitwohnungsstatistik.
Von den 7620 Zweitwohnungen sind 4910 privat genutzt, während über 2700 bewirtschaftete Apartments ohne gemeldete Personen als Zweitwohnungen gezählt werden. Darüber hinaus gibt es 2620 belegte Apartments, in denen Personen wohnhaft und die aufgrund einer Anmeldung ab einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten den Erstwohnungen gleichgestellt sind.
Damit ergibt sich in der Stadt Zürich ein Gesamtbestand von 5320 Apartmentwohnungen, was 2,2 Prozent aller Wohnungen entspricht. 2025 sind demnach knapp die Hälfte aller Apartments permanent (= länger als vier Monate) belegt. Der Höchststand der Belegung von Apartments wurde 2022 mit 58 Prozent erreicht, bedingt durch die Pandemie.
Zweitwohnungen und Apartments sind in Zürich sehr ungleich verteilt. Am höchsten sind die Anteile in der Innenstadt und den angrenzenden Quartieren. Im Kreis 1 beträgt der Zweitwohnungsanteil 13,8 Prozent. In den Kreisen 8 (6,2 %) und 4 (5,3 %) liegen die Werte ebenfalls deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 3,2 Prozent. Besonders stark zugenommen hat der Anteil der Zweitwohnungen im Quartier Werd, wo er seit 2020 von 6,2 auf 10,5 Prozent gestiegen ist. Auch in nördlichen Quartieren wie Oerlikon gibt es mehr Zweitwohnungen: Die Zahl der Zweitwohnungen stieg seit 2020 von 240 auf 390, ihr Anteil von 1,9 auf 3,0 Prozent. Im Gegensatz dazu ist die Anzahl Zweiwohnungen in Albisrieden gesunken: seit 2020 von 240 auf 110. Auch die Quartiere Witikon und Alt-Wiedikon verzeichnen 2025 rund 40 Zweitwohnungen weniger als 2020.
Auch bei den Apartmentwohnungen zeigt sich ein klarer Schwerpunkt in der Innenstadt. Über ein Fünftel aller Apartments in der Stadt Zürich befindet sich im Kreis 4, vor allem im Quartier Werd. Weitere Schwerpunkte liegen in den Quartieren City und Hochschulen im Kreis 1, wo über 10 Prozent aller Wohnungen als Apartments bewirtschaftet werden.
Apartments liegen generell an arbeitsmarkttechnisch und touristisch ideal gelegenen oder besonders gut erschlossenen Lagen, insbesondere im Quartier City, in den Kreisen 4 und 8, in Hirslanden, Alt-Wiedikon und Unterstrass. In Oerlikon hat sich das Angebot in den letzten Jahren deutlich ausgeweitet: Bei den Apartments erhöhte sich der Bestand seit 2020 von 100 auf 370 Wohnungen, was einem Anteil von 2,8 Prozent entspricht. Damit hat sich dort die Zahl der Apartments seit 2020 fast vervierfacht. Mit einem Apartmentanteil von 2,8 Prozent liegt Oerlikon zwar nur leicht über dem städtischen Durchschnitt, verzeichnet aber einen kontinuierlichen Zuwachs und entwickelt sich zu einem wichtigen Standort für temporäres Wohnen im Norden Zürichs.
In den nördlichen und westlichen Stadtteilen wie Albisrieden, Höngg und Schwamendingen bleiben die Anteile von Zweitwohnungen und Apartments tief und liegen meist unter 2 Prozent; insbesondere in den Quartieren Saatlen, Schwamendingen-Mitte und Hirzenbach sowie in Höngg sind Apartments und Zweitwohnungen kaum vertreten. In diesen Quartieren gibt es fast ausschliesslich dauerhaft bewohnte Erstwohnungen. Generell steigen die Anteile der Zweitwohnungen und Apartments in fast allen Quartieren. Nur Witikon und Albisrieden haben sowohl bei den Zweitwohnungen als auch den Apartments sinkende Anteile.
Apartments sind in der Regel klein und kompakt: 62 Prozent der Apartments sind Ein-Zimmer-Wohnungen (3300 Einheiten). Zwei-Zimmer-Wohnungen machen weitere 24 Prozent aus, während grössere Apartments mit drei oder mehr Zimmern mit 14 Prozent deutlich seltener vorkommen. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt etwa 40 Quadratmeter und liegt damit bei rund der Hälfte einer typischen Erstwohnung. Mit ihrer geringen Fläche und Zimmerzahl prägen Apartments vor allem die dichten Innenstadtlagen, in denen Wohnraum besonders knapp und teuer ist.
Die privat genutzten Zweitwohnungen zeigen ein anderes Bild: Sie verteilen sich etwas gleichmässiger auf verschiedene Zimmergrössen. Am häufigsten sind Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen – zusammen machen sie mehr als die Hälfte (55 %) aller privat genutzten Zweitwohnungen aus. Grössere Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern sind hier deutlich häufiger als bei den Apartments und machen zusammen über ein Viertel des Bestands aus. Auch bei der Fläche zeigen sich Unterschiede: Privat genutzte Zweitwohnungen sind im Durchschnitt 81 Quadratmeter gross und damit gleich gross wie Erstwohnungen. Ein-Zimmer-Wohnungen messen im Schnitt 36 Quadratmeter, Drei-Zimmer-Wohnungen 82 Quadratmeter und Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern 173 Quadratmeter.
Privat genutzte Zweitwohnungen befinden sich mehrheitlich in älteren Gebäuden: Etwa ein Drittel liegt in Gebäuden aus der Zeit vor 1920, ein weiteres Drittel in Gebäuden der Bauperiode 1920 bis 1959. Diese Konzentration hängt vor allem mit der Lage zusammen – viele dieser Gebäude stehen in zentralen Quartieren mit historischer Bausubstanz. Gebäude jüngerer Bauperioden spielen bei den privat genutzten Zweitwohnungen dagegen nur eine untergeordnete Rolle.
Bewirtschaftete Apartments entstehen häufiger in neueren oder eigens umgebauten Gebäuden. Ein Teil davon befindet sich zwar ebenfalls in älteren Häusern, viele Einheiten wurden jedoch im Rahmen von Sanierungen oder Neubauten der letzten zwei Jahrzehnte geschaffen. Rund 17 Prozent der Apartments liegen in Gebäuden, die nach 2000 errichtet wurden. Die Mehrheit der bewirtschafteten Wohnungen befindet sich allerdings in älteren Gebäuden vor 1960.
Auffällig ist zudem die Bauperiode 1960 bis 1979, in der ebenfalls überdurchschnittlich viele Apartments vorkommen (rund 1000 Wohnungen bzw. etwa ein Fünftel des Apartmentbestands). In diesen Jahren wurden vermehrt kleinere Wohnungen gebaut, die sich – oft ohne grössere Umbauten – gut als möblierte Apartments eignen. Solche Um- und Neubauten dürften wesentlich zum Wachstum des Apartmentbestands beitragen, insbesondere in zentralen und gut erschlossenen Lagen mit steigendem Modernisierungsdruck.
Erstwohnungen
Als Erstwohnungen gelten gemäss Zweitwohnungsgesetz Wohnungen, die von mindestens einer in der Stadt Zürich niedergelassenen Person bewohnt werden.
Den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen
Den Erstwohnungen gleichgestellt sind gemäss Zweitwohnungsgesetz zum einen spezielle Wohneinheiten, z. B. für Studierende, Firmenpersonal und sonstige Erwerbstätige. Zum anderen zählen Wohnungen dazu, die von Wochenaufenthalter*innen, von nicht meldepflichtigen Personen oder von Haushalten bewohnt sind, die auch eine andere Wohnung im gleichen Gebäude bewohnen. Bei der Zweitwohnungserhebung der Stadt Zürich werden auch Wohnungen den Erstwohnungen gleichgestellt, die weniger als zwei Jahre leer stehen, da sich die administrative Zuordnung der zuziehenden Bevölkerung auf die Wohnungen teilweise verzögern kann.
Zweitwohnungen
Da keine Meldepflicht für Wohnnutzungen besteht, kann die Zweitwohnungszahl nicht eindeutig festgelegt werden, sondern basiert auf einer Zweitwohnungsvermutung. Als Zweitwohnungen gelten einerseits Wohnungen, die bei der jährlichen Erhebung als Zweitwohnungen angegeben wurden, oder aber Wohnungen, auf die im Bevölkerungsregister seit mindestens zwei Jahren keine Person registriert ist, soweit sie nicht den Erstwohnungen gleichgestellt sind.
Apartments
Als Apartment gelten im vorliegenden Falle möblierte Wohnungen, die professionell bewirtschaftet sind, meist auch für eine kürzere Zeit vermietet und durch die Zweitwohnungserhebung erfasst werden. Bei vielen Apartmentwohnungen werden zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Concierge-Service angeboten. Es ist unerheblich, ob die Apartments geschäftlich oder für Urlaub benutzt werden.
Apartments mit angemeldeten Bewohner*innen (belegte Apartments) gelten als den Erstwohnungen gleichgestellt (ab vier Monaten Aufenthalt müssen sich Personen anmelden). Apartments ohne angemeldete Bewohner*innen (unbelegte Apartments) gelten als (bewirtschaftete) Zweitwohnungen.
Privat genutzte Zweitwohnungen
Zweitwohnungen, die nicht als Apartments bewirtschaftet sind, stehen den Nutzniessenden zur ständigen privaten Nutzung zur Verfügung. Der Ausdruck «privat» bezieht sich in diesem Zusammenhang nicht auf den Besitz, sondern auf die Nutzung einer Wohnung. Demnach besteht der Zweitwohnungsbestand nicht nur aus Wohneigentum, sondern auch aus Mietwohnungen.
Zweitwohnungserhebung
Ablauf
Da die Nutzungsart von Wohnungen nicht gemeldet werden muss, basieren die ausgewiesenen Zahlen von Zweitwohnungen und Apartments auf einer systematischen Kombination von Datenbankauswertungen, Erhebungen, Recherchen und Algorithmen.
Die Bestimmung der Zweitwohnungszahl basiert auf der Verbindung des Gebäude- und Wohnungsregisters der Stadt Zürich (GWZ) mit dem Bevölkerungsregister. Die Daten der beiden Register werden täglich abgeglichen, womit ein tagesaktueller Stand der registrierten Bewohnerzahl pro Wohnung gewährleistet ist. Somit ist auch bekannt, wie lange eine Wohnung gemäss Register unbewohnt ist.
Jährlich am 1. Juni erfolgt ein Versand an alle Verwaltungen mit Wohnungen, für die im Register keine Bewohner*innen bekannt sind. Primärer Zweck ist die Feststellung des Leerwohnungsbestandes (Leerwohnungszählung). Auf dem Formular ist einzutragen, ob die betreffenden Wohnungen tatsächlich leer stehen und zur Vermietung oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Alternativ soll der Grund für den Leerstand angegeben werden. Für die Zweitwohnungserhebung werden die Rückmeldungen gemäss den Kategorien des Zweitwohnungsgesetzes klassiert.
In Gebäuden mit grosser Personenfluktuation (z. B. Apartmenthäuser, Altersheime, Alters- und Studierendenwohnungen, Dienstwohnungen oder Haushalte für betreutes Wohnen) werden Personen aus Aufwandgründen meldetechnisch oft auf Adressebene und nicht auf Wohnungsebene geführt. Die Wohnungen an den betreffenden Adressen werden ebenfalls klassiert und den Erstwohnungen gleichgestellt (Ausnahme: Unbewohnte Apartments gelten als Zweitwohnungen). Klassierte Wohnungen werden in den Folgejahren der Erhebung nicht mehr angeschrieben.
Genauigkeit der Ergebnisse
Die Nutzungsart einer Wohnung ist nicht meldepflichtig. Die vorliegenden Resultate basieren teilweise auf Algorithmen und pauschalen Zuweisungen (vgl. Abschnitt Zweitwohnungen im Glossar). Die ausgewiesenen Werte sind als Schätzwerte zu betrachten und darum auf 10 Wohnungen gerundet.
Jahresvergleich der Erhebungsresultate
Seit 2020 sind vorsichtige Aussagen zur Entwicklung der Zweitwohnungszahl in der Stadt Zürich möglich. Bei der Interpretation der zahlenmässigen Veränderung privat genutzter Zweitwohnungen ist zu berücksichtigen, dass Wohnungen ohne registrierte Bewohnerschaft erst ab zwei Jahren zu den Zweitwohnungen gezählt werden. Veränderungen reflektieren also zum Teil ältere Vorgänge.
Die Unterschiede zu früheren Erhebungen dürfen nicht inhaltlich interpretiert werden. Von 2017 bis 2020 wurden stetig weniger Zweitwohnungen ausgewiesen. Dieser Effekt war auf die fortschreitende Konsolidierung der Bevölkerungsangaben im Gebäude- und Wohnungsregister zurückzuführen.
Eine Ausnahme bilden die Zahlen zu den Apartmentwohnungen. Ihre Bestimmung erfolgt unabhängig von der Zuordnung der Bewohnerschaft. Mit gebührender Vorsicht können daher die Veränderungen seit 2017 interpretiert werden.
Vergleich mit den ausgewiesenen Zweitwohnungszahlen des Bundes
Das Bundesamt für Raumentwicklung weist für alle Gemeinden der Schweiz einen Zweitwohnungsanteil aus (https://www.are.admin.ch/de/wohnungsinventar). Für die Stadt Zürich werden aktuell 8,4 Prozent Zweitwohnungen (resp. 19 700) ausgewiesen. Diese Zahl enthält sämtliche Wohnungen, für die aus Sicht des Bundes kein Beleg dafür vorhanden ist, dass sie gemäss Zweitwohnungsgesetz den Erstwohnungen gleichgestellt sind. Sie umfasst damit unter anderem auch diejenigen Wohnungen, die aus administrativen Gründen erst mit Verzug zugeordnet werden. In den Grossstädten ist dieser Anteil bedeutend. Mit 8,4 Prozent wird für Zürich der zweittiefste Wert aller Grossstädte ausgewiesen (Genf 17,7 %, Bern 14,4 %, Basel 11,1 %, Lausanne 12,2 %, Winterthur 7,1 %).