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Im Jahr 2025 wurden 2977 Wohnungen in Neubauten fertiggestellt (Grafik 1). Das sind 347 Wohnungen mehr als im Jahr 2024 und liegt über dem Durchschnitt der letzten Jahre. Zusätzlich wurden 547 Wohnungen durch Umbauten geschaffen: ein neuer Höchstwert. Die Abbrüche lagen 2025 mit 1379 Wohnungen um 539 Einheiten über dem Vorjahreswert. Nur im Jahr 2021 wurden in der Stadt Zürich mehr Wohnungen abgebrochen. Unter Berücksichtigung von Registernachführungen sind insgesamt 2070 Wohnungen hinzugekommen, sodass per Ende Jahr 238 472 Wohnungen gezählt wurden. Die Erneuerungsquote von Gebäuden, welche die Anzahl der Umbauten und Abbrüche ins Verhältnis zum Bestand setzt, erreichte mit 3,3 Prozent einen historischen Höchstwert. Die Bautätigkeit in der Stadt Zürich blieb im Jahr 2025 damit insgesamt auf einem hohen Niveau.

Knapp die Hälfte, nämlich 1591 Wohnungen, wurde durch private Eigentümer (exklusive Baugenossenschaften) erstellt, wobei der Grossteil auf juristische Personen (Unternehmen, Stiftungen, Vereine) entfällt. Allerdings erstellten diese privaten Eigentümer weniger neue Wohnungen als im Vorjahr. Im Gegensatz dazu legte die Neubautätigkeit bei der öffentlichen Hand (Stadt, städtische Stiftungen, Kanton, Bund und andere öffentliche Eigentümer) und bei den Wohnbaugenossenschaften gegenüber 2024 zu. Insgesamt stellte die öffentliche Hand 768 neue Wohnungen im Jahr 2025 fertig, die Baugenossenschaften 618 Wohnungen. Damit erstellte die öffentliche Hand erstmals seit Einführung des Gebäude- und Wohnungsregisters im Jahr 2009 mehr neue Wohnungen als die Baugenossenschaften. In den letzten zehn Jahren hatte die öffentliche Hand durchschnittlich knapp über 200 neue Wohnungen pro Jahr erstellt.

Fast die Hälfte, rund 47 Prozent, aller neu erstellten Wohnungen entstand durch den Abriss von Nichtwohngebäuden und die anschliessende Umnutzung der Fläche in einen Wohnersatzneubau. Dies ist der höchste Anteil an Umnutzungen bei neu erstellten Wohnungen in den letzten fünf Jahren. Die öffentliche Hand erstellte fast ausschliesslich neue Wohnungen durch Umnutzung im Ersatzneubau. Insgesamt entstanden 745 neue Wohnungen durch die Ersetzung von Nichtwohngebäuden mit Wohngebäuden, wobei der Grossteil auf die Fertigstellung der städtischen Wohnsiedlungen Leutschenbach, Letzi und Tramdepot Hard entfällt. Mehr als die Hälfte der durch Umnutzung entstandenen neuen Wohnungen wurde durch die öffentliche Hand erstellt. Bei Wohnbaugenossenschaften und privaten Eigentümern entstanden die meisten Wohnungen jeweils im Wohnersatzneubau, bei welchem ein bestehendes Wohngebäude abgebrochen und durch ein neues ersetzt wird.

547 Wohnungen entstanden durch den Umbau bestehender Gebäude: ein neuer Höchstwert. Sämtliche so neu geschaffene Wohnungen sind im Besitz von Privateigentümerschaften. Rund zwei Drittel dieser Wohnungen entstanden durch Umbau und Umnutzung von Nichtwohnflächen in bestehenden Gebäuden, allein ein Drittel durch die vollendete Umnutzung des ehemaligen Swissôtels im Kreis 11 zum Wohnhochhaus Oerlikon One. Die öffentliche Hand schuf keine Wohnungen durch den Umbau von Nichtwohnflächen in bestehenden Gebäuden.

Mehr als die Hälfte der neuen Wohnungen wurde 2025 in den Kreisen 9 und 11 gebaut. Im Kreis 11 entstanden neu 907 Wohnungen (30,5 %), im Kreis 9 waren es 814 Wohnungen (27,3 %). Bei den Abbrüchen liegt der Kreis 12 mit 295 Wohnungen an der Spitze, gefolgt vom Kreis 9 (228 Wohnungen), Kreis 11 (222 Wohnungen) und Kreis 3 (213 Wohnungen). In diesen Kreisen ist für die nächsten Jahre eine hohe Wohnbautätigkeit zu erwarten.

Per Saldo, also auch unter Berücksichtigung von Umbauten und Korrekturen, erhöhte sich der Wohnungsbestand im Kreis 11 mit 884 Wohnungen am stärksten. Auch relativ betrachtet liegt der Kreis 11 mit einem Plus von 2 Prozent an erster Stelle, allerdings wuchsen auch die Kreise 5 und 9 um rund 2 Prozent. Rückläufig waren hingegen die Wohnungsbestände im Kreis 2 (-81 Wohnungen), Kreis 3 (-46 Wohnungen), Kreis 10 (-62 Wohnungen) und Kreis 12 (-12 Wohnungen).

Auffallend ist der Kreis 4, wo im Quartier Langstrasse keine Neubauwohnungen, aber 143 Wohnungen durch Umbau entstanden sind. Zusammen mit den drei Umbauwohnungen im Quartier Werd liegt der Kreis 4 mit 146 Wohnungen, die durch Umbauten im Bestand geschaffen wurden, nur knapp hinter dem deutlich grösseren Kreis 11 (176 Wohnungen durch Umbauten). Im Kreis 1 gab es weder Neubauwohnungen noch Abbrüche, allerdings entstanden 9 Wohnungen durch Umbau.

Diverse Indikatoren deuten darauf hin, dass die Bautätigkeit in der Stadt Zürich auf hohem Niveau bleiben wird. Neben der zweithöchsten Zahl an Wohnungsabbrüchen, denen in der Regel Ersatzneubauten mit mehr Wohnungen folgen, bewegt sich die Zahl der Wohnungen im Bau im Jahr 2025 auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren. Gleichzeitig wurden 79 Wohnneubauprojekte neu bewilligt, bei welchen knapp 3000 Wohnungen mit einer Bausumme von rund 1,2 Milliarden Franken geplant sind. Im Vergleich dazu wurden im Jahr davor 66 Wohnneubauprojekte neu bewilligt, bei denen die Bausumme um knapp 400 Millionen Franken tiefer lag und auch mit weniger Wohnungen (2200) geplant wurde.

Per Ende 2025 waren bei der öffentlichen Hand rund ein Viertel so viele Wohnungen wie noch Ende 2024 im Bau. Bei den privaten Eigentümerschaften waren hingegen am Jahresende mehr Wohnungen als im Vorjahr im Bau, wobei die Wohnbaugenossenschaften ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr erreichten. Für 2026 ist also mit mehr Fertigstellungen durch private Eigentümerschaften und weniger Fertigstellungen durch die öffentliche Hand zu rechnen.