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Lebendige Erdgeschosse: Leitfaden und Fallbeispiele

28. Januar 2019 - Simon Keller

Der Wunsch nach belebten und attraktiven Erdgeschossen ist weit verbreitet. In der Realität erweist sich die Entwicklung und Bewirtschaftung der Erdgeschosse mit publikumsorientierten Nutzungen aufgrund des Strukturwandels im Detailhandel sowie dem Überangebot an Erdgeschossflächen zunehmend als schwierig. Gefragt sind deshalb innovative Ansätze, die das heutige Einkaufsverhalten und den aktuellen Alltag vieler Menschen berücksichtigen. Der vorliegende Leitfaden, der auf der Basis von neun Praxisbeispielen erstellt wurde, leistet dazu einen Beitrag.

Flächenangebote für Detailhandel und Gastronomie im Glattpark, Quelle: RZU
Flächenangebote für Detailhandel und Gastronomie im Glattpark, Quelle: RZU

In der Stadt durch belebte Strassen und Gassen flanieren, in einem Laden um die Ecke seine Alltagseinkäufe tätigen oder nach dem Shoppen mit vollen Einkaufstüten einen Cappuccino in einem Café geniessen. Diese Idealvorstellung von Stadt und Einkaufen sieht sich mit einer harten Realität konfrontiert. Denn seit 2010 haben rund 6'000 Läden in der Schweiz geschlossen, wie der «Detailhandels-Papst» Markus Hochreutener von GfK betont. Mit Blick in die Zukunft warnte Freddy Hasenmaile bereits 2015, dass ein Drittel der rund 50'000 Läden in der Schweiz gefährdet seien. Die Stadt Zürich dürfte aufgrund ihrer Zentralität weniger stark davon betroffen sein, jedoch ist auch in der Limmatstadt der Leerstand der Verkaufsflächen gewachsen (Anstieg von 3'000 m2 (2016) auf 10'000 m2 (2017)). 

Die Dichte von Städten und Ortschaften gilt nach wie vor als wichtige Voraussetzung für eine ausreichende Nachfrage im Detailhandel, doch ist diese nicht mehr hinreichend. Durch die zunehmende Mobilität der Bevölkerung verlagerte sich das Einkaufen zuerst in Shoppingcenter ausserhalb der Stadt und später in Mobilitätshubs wie Bahnhöfe (der Umsatz der fünf grössten Schweizer Bahnhöfe betrug 2017 rund 1 Mrd. CHF), Flughäfen oder Tankstellen. Diese profitieren von verlängerten Öffnungszeiten sowie hohen Frequenzen.

Reduktion der Flächennachfrage aufgrund des Online-Handels und des Auslandeinkaufs

Die stationären Läden in den Schweizer Gemeinden bekommen zudem immer mehr Konkurrenz durch das Einkaufen im Ausland. 2016 kaufte die Schweizer Bevölkerung für rund 10 Mrd. CHF im Ausland ein, was rund 11 % des Detailhandelsumsatzes in der Schweiz (2016: 92.2 Mrd. CHF) ausmacht. Dabei muss betont werden, dass der Auslandeinkauf nicht nur aus dem Einkaufstourismus aufgrund der Frankenstärke «ennet» der Grenze beispielsweise in Konstanz oder Waldshut besteht. Knapp die Hälfte des Auslandeinkaufs (2016: 44%) erfolgt während den Ferien oder auf Geschäftsreisen, was ein Ausdruck unserer globalisierten Freizeit- und Berufswelt ist.

Eine der grössten Herausforderung für den Detailhandel stellt der viel diskutierte Online-Handel dar. Ein Marktanteil von gesamthaft rund 9 % (2017) erscheint noch nicht viel, dabei muss aber dessen rasantes Wachstum von 5 – 10 % in den letzten Jahren berücksichtigt werden. Dieses wird sich in den nächsten Jahren voraussichtlich fortsetzen. Der Online-Händler Zalando hat H&M innert weniger Jahre als grössten Kleideranbieter in der Schweiz abgelöst, ohne dass Zalando eigene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Schweiz angestellt hat.

Expansion des Flächenangebots aufgrund der Bautätigkeit

Belebte Europa-Allee, Quelle: RZU
Belebte Europa-Allee, Quelle: RZU

Die beschriebenen Entwicklungen führten zu einem Nachfrage-Rückgang bei den Verkaufsflächen. Gleichzeitig entstanden aufgrund der grossen Investitionsanreize, ausgelöst durch das Bevölkerungswachstum und den Anlagedruck bei Investoren, in den letzten Jahren im Grossraum Zürich sehr viele (Wohn-)bauten. Für deren Erdgeschosse werden Läden und andere publikumsorientierte Nutzungen gesucht, auch wenn die notwendige Nachfrage (noch) nicht gegeben ist. In der Folge ist der Markt für Verkaufsflächen vielerorts gesättigt.

Auflagen der öffentlichen Hand betreffend publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen müssen deshalb wohlüberlegt erfolgen.

Erdgeschoss als eigenständige Planungs- und Bewirtschaftungsaufgabe

Belebte Erdgeschosse sind heute keine Selbstverständlichkeit mehr. Die öffentliche Hand wie auch die Entwicklerinnen und Investoren sind gefordert: Sie müssen ein standortangepasstes Vorgehen der Entwicklung finden und einen grossen Effort leisten. Erdgeschosse müssen mit dem Aussenraum abgestimmt werden und die Nachfrage nach Nutzungen ändert sich aufgrund des Strukturwandels im Detailhandel rasch. Das Erdgeschoss muss künftig viel stärker als eigenständige Planungs- und Bewirtschaftungsaufgabe verstanden werden.

Learnings aus aktuellen Fallbeispielen

Die Regionalplanung Zürich und Umgebung, die Baugenossenschaft mehr als wohnen und die Stadtentwicklung Zürich haben in einem gemeinsamen Projekt neun aktuelle Bauprojekte mit Erdgeschossnutzungen aus der Region Zürich sowie aus Wien auf ihr Funktionieren untersucht. Die Projekte zeichnen sich dadurch aus, dass sie unterschiedliche Lagequalitäten aufweisen und verschiedene Vorgehensweisen der Entwicklung und Gestaltung wählten.

Die Learnings aus den Projekten, die direkt aus den Praxiserfahrungen der Beteiligten stammen, geben einen Einblick in die Vielfalt und Komplexität der Erdgeschoss-Thematik. Beim Hunziker-Areal der Genossenschaft mehr als wohnen ging es etwa um die Bedeutung nicht-kommerzieller Gemeinschaftsräume. Beim Opfiker Glattpark stellten die schwierigen Voraussetzungen zur Erreichung der notwendigen Frequenzen die grösste Herausforderung dar.

Beim Zentrum Kloten war die Nachfrage-Abschätzung aufgrund der erarbeiteten Strategie zur Innenverdichtung hilfreich für eine erfolgreiche Erdgeschoss-Entwicklung. Zudem erweisen sich finanzielle Vorleistungen der öffentlichen Hand als wirksames Mittel um die Entwicklung von Arealen mit Erdgeschossnutzungen anzustossen.

Bei der Zusammenarbeit beziehungsweise Aufgabenteilung für die Erdgeschossnutzung bei mehreren Investoren zeigen die Fallbeispiele verschiedene Möglichkeiten auf. Bei den gemeinnützigen Bauträgern in Zürich-Manegg wurde die Erdgeschossnutzung mittels Verträgen zwischen den Investoren geregelt, während am Lagerplatz in Winterthur dazu eigens ein Verein gegründet wurde. Und bei der Seestadt Aspern in Wien mietet eine auf Shopping-Center spezialisierte Firma die Erdgeschosse aller Investoren langfristig und vermietet sie weiter.

Bei der Europa-Allee in Zürich zeigte sich, dass während der langen Entwicklungs- und Bauzeit eine gestaffelte Mietzinsgestaltung für bereits eröffnete Geschäfte sinnvoll ist. Beim Ersatzneubau des Quartierzentrums Friesenberg stellte die lokal beschränkten Nachfrage eine Herausforderung dar, eine zeitgemässe Nahversorgung realisieren zu können.

Leitfaden für die öffentliche Hand, Entwicklerinnen und Investoren

Die aufgearbeiteten Fallbeispiele dienten als Grundlage für den vorliegenden Leitfaden. Dieser soll als Checkliste für die öffentliche Hand wie auch für Entwicklerinnen und Investoren dienen. Im Leitfaden werden fünf Projektentwicklungsphasen aufgeführt, damit die Thematik der Erdgeschosse im gesamten Planungs- und Bewirtschaftungsprozess mitberücksichtig werden kann. Dabei erweisen sich folgende Punkte als besonders wichtig:

  • Auf der Basis einer räumlichen Gesamtschau müssen Handlungsspielräume ausgelotet werden. Dabei hilft ein kooperatives Vorgehen, um die Interessen zu koordinieren

  • Eine prägnante, ortsbezogene Leitidee für das Projekt dient den Beteiligten als Orientierung und Motivation. Die Erdgeschoss-Nutzungen müssen in die gesamtheitliche Leitidee eingebettet werden.

  • Eine Standort- und Marktanalyse dient als Grundlage für ein robustes Gewerbekonzept, welches flexibel auf Veränderungen reagieren kann.

  • Bei der Umsetzung von Projekten mit mehreren Investoren sind Koordinationsmodelle für die Erdgeschosse anzustreben. Damit werden die Chancen des Gewerbekonzepts verbessert und die Risiken unter den Investoren verteilt.

  • Ist das Projekt in Betrieb, müssen Organisationstrukturen aufgebaut werden, die den aktiven Austausch und Kontakt zwischen Eigentümern, Gewerbetreibenden sowie Bewohnern fördern.

Im Leitfaden werden die einzelnen Entwicklungsphasen (s. Abbildung 1) detailliert erläutert und konkrete Umsetzungsmittel aufgeführt. Die Gliederung in Entwicklungsphasen ist dabei als grobe Orientierung und die aufgeführten Umsetzungsmittel sind als Pool von Möglichkeiten zu verstehen. Beide müssen stets den jeweiligen Gegebenheiten und dem Standort angepasst werden. Wir hoffen, dass der vorliegende Leitfaden einen Beitrag für lebendige Erdgeschosse leistet.

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