Erfahren Sie, welche Vorgaben unterstützte gemeinnützige Wohnbauträgerschaften erfüllen müssen und wie die Stadt kontrolliert, ob Auflagen, Reglemente und Richtlinien eingehalten werden.
Von der Stadt unterstützte Wohnbauträgerschaften unterstehen der behördlichen Mietzinskontrolle, die durch die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen durchgeführt wird. Die Fachstelle ist zudem Beschwerdeinstanz für Mietzinsanfechtungen bei unterstützten Wohnbauträgerschaften.
Die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen prüft bei der Erstvermietung, dass die höchstzulässige Nettomietzinssumme einer Wohnsiedlung gemäss Mietzinsreglement nicht überschritten wird.
Die Wohnbauträgerschaften müssen der Fachstelle jede Mietzinsanpassung basierend auf Veränderungen des Referenzzinssatzes oder des Gebäudeversicherungswertes (GVZ-Wert) frühzeitig mitteilen. Die Fachstelle kann die Mietzinse jederzeit kontrollieren, auch auf Gesuch der Wohnbauträgerschaft hin.
Bei gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften, die der städtischen Kostenmiete unterstehen, – dazu zählen auch die Baurechtsnehmenden – prüft die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen wertvermehrende Investitionen, bevor eine Mietzinsanpassung geltend gemacht werden kann.
Bauträgerschaften können wertvermehrende Investitionen anhand des Formulars für die Kontrolle wertvermehrender Investitionen (Excel) an die Fachstelle einreichen. Sie können hierfür das untenstehende Kontaktformular benutzen.
Die höchstzulässige Nettomietzinssumme ist angemessen und nach einem anerkannten Wohnungsbewertungssystem auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Bei der Verteilung können insbesondere die Gesamtnettowohnfläche und Lage (Stockwerk, Besonnung, Immissionen) mitberücksichtigt werden.
Eine Mietzinsanpassung kann erforderlich sein, wenn die höchstzulässige Nettomiete nicht (mehr) angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt ist. Ergeben sich dann aus einer angemessenen Verteilung erhebliche Mietzinsveränderungen, sind diese Mietzinsanpassungen gestaffelt vorzunehmen. Die betreffenden Mietverhältnisse dürfen höchstens um jährlich 5 Prozent der bisherigen Nettomiete zusätzlich belastet oder entlastet werden.
Ausser bei der Neuverteilung der Mietzinsen (Staffelung von max. 5 Prozent) sieht das Mietzinsreglement keine Staffelung bei den anderen Mietzinsanpassungen vor – etwa bei Veränderungen bei den Investitionskosten, dem hypothekarischen Referenzzinssatz, dem Gebäudeversicherungswert oder der Betriebsquote.
Es können alle Mietzinsanpassungen laut städtischem Mietzinsreglement jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgesetzt werden, wenn sie durch die aktuelle Finanzsituation der Wohnbauträgerschaft begründet sind und die höchstzulässige Mietzinssumme nicht überschreiten. Voraussetzung für jede Mietzinsanpassung ist, dass sie der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen vorab rechtzeitig vorgelegt und eine Prüfung ermöglicht wurde.
Die Trägerschaftskontrolle erfolgt gemäss Rechnungsreglement.
Die Wohnbauträgerschaften reichen der Fachstelle jährlich den Geschäftsbericht und die Jahresrechnung inkl. dem Formular zur Trägerschaftskontrolle ein, die die Fachstelle prüft. Sie informiert die unterstützte Wohnbauträgerschaft jeweils über das Ergebnis der Trägerschaftskontrolle.
Unterstützte Wohnbauträgerschaften müssen Totalrevisionen ihrer Statuten vorab von der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen prüfen lassen – das heisst vor Verabschiedung durch die Generalversammlung. Auch Teilrevisionen müssen sie der Fachstelle vorab zur Prüfung vorlegen, wenn die geänderten Bestimmungen die Vorgaben der städtischen Wohnbauförderung betreffen.
Bei gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften mit Baurecht auf städtischem Land kontrolliert die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen die Belegung. Die Baurechtsnehmenden werden zu gegebener Zeit aufgefordert, Informationen für die Belegungskontrollen zur Verfügung zu stellen. Hierfür kann die Wohnbauträgerschaft das Formular für die Belegungskontrolle (Excel) nutzen und ausgefüllt über das untenstehende Kontaktformular bei der Fachstelle einreichen.
Bei aus dem Wohnraumfonds geförderten Liegenschaften kann die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen überprüfen, ob die Wohnsitzpflicht und die Belegungsvorschriften eingehalten sind. Diese Kontrolle erfolgt nach Stichproben, mindestens jedoch alle fünf Jahre.
Bei Subventionsdarlehen gilt das Zweckerhaltungsreglement. Die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen führt regelmässige Kontrollen durch. Diese sogenannten Etappenkontrollen finden in der Regel alle zwei Jahre statt. Die Fachstelle informiert die unterstützten Wohnbauträgerschaften jeweils über das Ergebnis der Zweckerhaltungskontrolle.
Bei Jugendwohnungen müssen sich die Wohnbauträgerschaften an den Richtlinien des Jugendwohnkredits orientieren. Die Fachstelle kontrolliert nach Stichproben die Einhaltung der Vermietungsvorgaben.
Erstellen Sie einen Neu- oder Ersatzneubau und werden von der Stadt unterstützt (auch Anteilkapital), überprüft die Fachstelle die Mietzinse bei Erstfestsetzung. Bitte nehmen Sie dazu frühzeitig mit der Fachstelle Kontakt auf.
Wollen Sie die Nettomietzinse aufgrund eines veränderten Referenzzinssatzes oder Gebäudeversicherungs-Wertes anpassen, müssen Sie die Mietzinsänderung gemäss Mietzinsreglement vorab der Fachstelle mitteilen. Sie kann die Mietzinse bei dieser Gelegenheit überprüfen und benötigt dazu genügend Zeit.
Wollen Sie die Nettomietzinse wegen wertvermehrenden Investitionen anpassen, müssen Sie den wertvermehrenden Anteil vorab von der Fachstelle prüfen und bewilligen lassen. Bitte reichen Sie die entsprechenden Unterlagen frühzeitig ein.
Hierfür können Sie das Formular für die Kontrolle wertvermehrender Investitionen (Excel) nutzen und ausgefüllt über das Kontaktformular bei der Fachstelle einreichen.
Als gemeinnützige Wohnbauträgerschaft, die von der Stadt Zürich finanziell gefördert wird, müssen Sie vor Bekanntgabe an die Mieterschaft sämtliche geplanten Mietzinsanpassungen gemäss Art. 6 Mietzinsreglement der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen mitteilen. Erstmietzinsfestsetzungen und Anpassungen bei wertvermehrenden Investitionen sind gemäss Art. 7 Mietzinsreglement vorab durch die Fachstelle zu bewilligen. Die Mitteilung und Einreichung der Unterlagen ist über das Kontaktformular oder per Post möglich.
Die Fachstelle und der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz legen gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften nahe, die Mieten nur dann zu erhöhen, wenn es aufgrund ihrer Deckung der Selbstkosten tatsächlich notwendig ist und empfehlen, die Mieter*innen, wenn möglich frühzeitig über Mieterhöhungen zu informieren und allenfalls eine Staffelung in Betracht zu ziehen.
Folgende Unterlagen müssen Sie für die Prüfung durch die Fachstelle vorlegen:
- Informationsschreiben zur Mietzinsanpassung
- Mietzinsspiegel für die entsprechenden Siedlungen inklusive Mietzinseinnahmen von Wohnungen und Gebäudeteilen ohne staatliche Leistungen (z. B. Garagenplatz, Bastelraum, Gewerbe)
- Begründung Differenz, falls sich die für die Berechnung verwendeten Kennzahlen (Anlage- und Gebäudeversicherungswerte) von den Werten im aktuellen Jahresbericht unterscheiden
Die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR) über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinsen gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (Art. 253b Abs. 3 OR). Deshalb ist als Rechtsmittelinstanz für Mieter*innen bei Anpassungen der Nettomietzinse die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen anzuführen (für Nebenkosten siehe unten).
Bei Wohnungen, die vom Kanton Zürich und der Stadt subventioniert werden, muss seitens Wohnbauträgerschaft die kantonale Fachstelle Wohnbauförderung mit Postadresse (Amt für Wirtschaft, Fachstelle Wohnbauförderung, Postfach 8090 Zürich) als Rechtsmittelinstanz angegeben werden.
Sollten gleichzeitig die Nebenkosten-Akontobeiträge oder -Pauschalen erhöht werden, ist dafür gemäss Art. 5 Mietzinsreglement das amtliche Formular des Kantons Zürich zu verwenden, da für Nebenkostenpositionen die Schlichtungsbehörde Anfechtungsinstanz ist.
Die Erhöhung der Nettomiete ist den betroffenen Mieter*innen schriftlich mitzuteilen und zu begründen.
Vermieten Sie subventionierte Wohnungen, müssen Sie die Fachstelle über Ein- und Auszüge informieren.
Sie möchten eine subventionierte Wohnung von den Subventionsbestimmungen befreien? Prüfen Sie, ob Sie die Subvention auf eine gleich grosse Wohnung im freitragenden Wohnungsbau übertragen können (Papiertausch). Ist dies nicht möglich, können Sie unter Einhaltung der Voraussetzungen des Zweckerhaltungsreglements (Absatz D., Art 8 d) über einen «Auskauf» den Darlehensanteil zurückzahlen.
Als unterstützte Wohnbauträgerschaften müssen Sie den Geschäftsbericht und die Jahresrechnung jeweils bis 30. Juni des Folgejahres der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen für die Trägerschaftskontrolle einreichen. Sie werden dazu rechtzeitig von der Fachstelle aufgefordert.
Passen Sie Ihre Statuten an, müssen Sie gemäss Rechnungsreglement die Änderungen vorab von der Fachstelle prüfen und bewilligen lassen. Reichen Sie die geplanten Anpassungen rechtzeitig vor Verabschiedung durch die Generalversammlung über das Kontaktformular bei der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen ein.
Postfach
8036 Zürich
Wie wird die Miete einer gemeinnützigen Wohnung berechnet? Welche Bedingungen muss ich als Bewohner*in einer städtischen Wohnung erfüllen? Was gilt für Mieter*innen subventionierter Wohnungen?