Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist ein zentrales Grundlageninstrument des Bundes zur Erkennung und langfristigen Sicherung baukultureller Werte. Für die Stadt Zürich dient das ISOS als fachliche Grundlage zur Beurteilung der baukulturellen Qualität und zur Bewahrung der Identität ihrer Siedlungsräume.
Bei Bauvorhaben kann sich das ISOS insbesondere im Rahmen der Direktanwendung auf die Beurteilung von Projekten auswirken und wird dabei in die fachliche Beurteilung einbezogen.
Im Unterschied zu kommunalen und kantonalen Inventaren, die sich vorwiegend mit Einzelobjekten befassen, erfasst das ISOS in erster Linie Siedlungen in ihrer Gesamtheit. Es analysiert den Baubestand verschiedenster Siedlungstypen und berücksichtigt dabei Strassen, Plätze, Gärten und weitere Grün- und Freiräume sowie deren Einbindung in die Umgebung.
Schweizweit sind rund 1200 Ortsbilder im ISOS dokumentiert.
Aufgrund der dynamischen Rechtslage und -praxis wird diese Seite laufend mit den neuesten Informationen aktualisiert und erweitert.
Der Bundesrat hat am 26. September 2025 beschlossen, die Anwendung des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu präzisieren und zu vereinfachen. Ziel ist es, Planungs- und Bewilligungsverfahren – insbesondere im Wohnungsbau – zu beschleunigen, ohne den Ortsbildschutz unverhältnismässig einzuschränken.
Vorgesehen ist unter anderem, die ISOS-Direktanwendung auf jene Fälle zu beschränken, die eine unmittelbare Auswirkung auf das Ortsbild haben. Zudem soll der Handlungsspielraum von Kantonen und Gemeinden klarer definiert und die Formulierung der Erhaltungsziele präzisiert werden.
Die beschlossenen Massnahmen basieren auf den Ergebnissen eines vom Bund initiierten Runden Tisches zur Anwendung des ISOS, an dem Vertreterinnen und Vertreter von Bund, Kantonen, Städten und Gemeinden sowie weitere Akteure beteiligt waren.
Die erforderlichen Anpassungen der rechtlichen Grundlagen sollen gemäss Auftrag des Bundesrats bis Herbst 2026 erfolgen. Bis zum Inkrafttreten dieser Anpassungen gilt die bestehende Rechtslage.
In Zürich sind rund 75 % des Siedlungsgebiets mit ISOS-Schutzzielen belegt. Davon rund 60 % mit den sehr strengen Erhaltungszielen A, B und a.
Die Stadt Zürich berücksichtigt das ISOS in verschiedenen übergeordneten Planungsinstrumenten, namentlich in der Bau- und Zonenordnung sowie in Sondernutzungsplanungen. Zudem fliesst das ISOS in qualitätssichernde Verfahren wie Wettbewerbe, in die Überprüfung kommunaler Inventare, in städtische Bauvorhaben sowie in die Bauberatung ein.
Das ISOS wurde für die Stadt Zürich im Jahr 2016 durch den Bund festgesetzt. Die vielfältigen und hochwertigen Siedlungstypen der Stadt und ihre bewegte Geschichte spielten dabei eine zentrale Rolle.
Die Direktanwendung kommt zum Tragen, wenn sich eine Planung oder ein Bauvorhaben innerhalb eines ISOS-Perimeters befindet und gleichzeitig die Erfüllung einer Bundesaufgabe betroffen ist. Welche Bundesaufgaben relevant sind, ist nicht abschliessend definiert, sondern ergibt sich aus der geltenden Rechtsprechung.
Der Kanton Zürich hat in Zusammenarbeit mit der Stadt Zürich eine Übersicht von Bundesaufgaben zusammengestellt, die eine Direktanwendung des ISOS auslösen. Diese Übersicht wird regelmässig aktualisiert und ist auf der Website des Kantons Zürich abrufbar.
Die häufigsten Bundesaufgaben im Zusammenhang mit der Direktanwendung in der Stadt Zürich sind:
- Eingriffe ins Grundwasser
- Bauvorhaben innerhalb des Gewässerraums
- Bau von Mobilfunkantennen
- Bau von Zivilschutzanlagen oder Schutzräumen
- Schutz der wildlebenden Säugetiere und Vögel: Insbesondere Nester oder Brutstätten von Vögeln (Beispiel: Gebäudebrüter)
- Bau von PV-Anlagen in Gebieten, Baugruppen und auf Einzelobjekten mit dem Erhaltungsziel A
Wird die Direktanwendung ausgelöst, beurteilt in der Stadt Zürich (seit dem 1. September 2025) das Amt für Städtebau nach Einreichen des Baugesuchs, ob eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden kann. Vorgaben aus der Bau- und Zonenordnung, aus Richtplänen und Gestaltungsplänen können dabei übersteuert werden. Bei einer negativen Beurteilung wird zusätzlich die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) hinzugezogen. Findet anschliessend eine Interessenabwägung mit nationalen Interessen statt, sind diese in der Regel schwer zu begründen.
Das ISOS kommt in Zürich bei einer Vielzahl von Baugesuchen zur Direktanwendung. Auch in Gebieten wie Altstetten, Zürich West, Oerlikon und Schwamendingen, die im kommunalen Richtplan für verstärkte Entwicklung vorgesehen sind. Ob bei einem konkreten Bauvorhaben eine Bundesaufgabe betroffen ist und damit eine Direktanwendung ausgelöst wird, zeigt sich teilweise erst im Verlauf des Bewilligungsverfahrens. Die ISOS-Direktanwendung kann je nach Projekt Auswirkungen auf die Projektbearbeitung haben und Anpassungen erforderlich machen.
Befindet sich Ihr Bauvorhaben in einem ISOS-Gebiet und ist zusätzlich die Erfüllung einer relevanten Bundesaufgabe betroffen, wird das ISOS direkt angewendet.
Es wird empfohlen, bei einem konkreten Bauvorhaben frühzeitig abzuklären, ob durch die Erfüllung einer Bundesaufgabe die ISOS-Direktanwendung ausgelöst wird. Für diese Abklärung ist das Amt für Baubewilligungen (AfB) die erste Anlaufstelle.
Wird die Direktanwendung ausgelöst, beurteilt das Amt für Städtebau (AfS) nach Einreichung des Baugesuchs im Rahmen der Erstbeurteilung, ob eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden kann. Das AfS steht zudem für fachliche Beratungen zum Thema ISOS zur Verfügung.
Im Auftrag der Stadt Zürich hat «raumwirksam» verschiedene Fragestellungen zur Direktanwendung juristisch geprüft. Die Ergebnisse sind in einem Memorandum zusammengefasst. Sie finden es hier zum Download.
Sie haben Fragen betreffend der ISOS-Direktanwendung bei Ihrem Bauvorhaben? Melden Sie sich gerne bei der Beratung Architektur und/oder Denkmalpflege: