Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist ein zentrales Instrument zur Erkennung und Sicherung baukultureller Werte. Für die Stadt Zürich bietet das ISOS wertvolle Anhaltspunkte zur Bewahrung von Identität und baukultureller Qualität. Das ISOS wirkt sich insbesondere bei einer Direktanwendung auf Bauprojekte aus, indem es spezifische Anforderungen stellt, die Bauwillige beachten müssen.
Das ISOS hilft als Grundlageninstrument des Bundes, baukulturelle Werte zu erkennen und langfristig zu sichern.
Im Unterschied zu kommunalen und kantonalen Inventaren, die sich vor allem mit Einzelobjekten befassen, erfasst das ISOS in erster Linie Siedlungen in ihrer Gesamtheit. Es analysiert den Baubestand verschiedenster Siedlungstypen und berücksichtigt dabei Strassen, Plätze, Gärten und andere Grünflächen sowie deren Verbindung zur Umgebung.
Landesweit sind rund 1200 Ortsbilder dokumentiert.
Aufgrund der dynamischen Rechtslage und -praxis wird diese Seite laufend mit den neuesten Informationen aktualisiert und erweitert.
Ab 1. September 2025 kann die städtische Baubehörde die Beratung und «Erstbeurteilung» bei der ISOS-Direktanwendung aus einer Hand anbieten. Diese Delegation vom Kanton an die Stadt vereinfacht Verfahren für Bauwillige. Im Rahmen der «Erstbeurteilung» stellt die zuständige Fachstelle fest, ob eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden kann.
Möglich wird sie durch die kürzliche Anpassung der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung durch den Kantonsrat. Der Stadtrat hat diesen neuen Spielraum umgehend genutzt. Er ergänzt die zahlreichen Bemühungen für eine Linderung und Lösung der Problematik.
Was bleibt: Die ISOS-Direktanwendung als Einfallstor für die Blockade von zahllosen Bauprojekten – aufgrund von Bundesaufgaben, die nichts mit dem Ortsbildschutz zu tun haben. Denn in der aktuellen Rechtslage und aufgrund der Vorgaben des Bundes wird auch die Stadtverwaltung eine «erhebliche Beeinträchtigung» des ISOS in vielen Fällen nicht ausschliessen können. In solchen Fällen ist weiterhin ein langwieriges Verfahren mit einem Gutachten einer eidgenössischen Kommission notwendig.
Der Runde Tisch zum ISOS hat seit Mai 2025 in mehreren Sitzungen mögliche Massnahmen erarbeitet, die eine Verbesserung der praktischen Anwendung des ISOS bezwecken.
Zu diesen Massnahmen zählen:
- die Beschränkung der Direktanwendung des ISOS
- die Klärung der Bestimmungen bei kantonalen und kommunalen Aufgaben
- die Stärkung von Prozessen und Verfahren zur effizienten Anwendung des ISOS
Der Bericht zum Runden Tisch ISOS wird nun den Departementsvorstehenden des EDI und des UVEK vorgelegt. Diese werden das weitere Vorgehen beschliessen.
Die Stadt Zürich hat frühzeitig verschiedene konkrete Lösungsvorschläge eingebracht, die teilweise in den Bericht eingeflossen sind. Sie ist optimistisch, dass der Bund sich an diesen orientiert und so erhebliche Erleichterungen umgesetzt werden können.
In Zürich sind rund 75 % des Siedlungsgebiets mit ISOS-Schutzzielen belegt. Davon rund 60 % mit den sehr strengen Erhaltungszielen A, B und a.
Die Stadt Zürich berücksichtigt das ISOS in den verschiedenen übergeordneten Planungsinstrumenten wie der Bau- und Zonenordnung oder in Sondernutzungsplanungen, in qualitätssichernden Verfahren wie Wettbewerben, bei der Überprüfung von kommunalen Inventaren, bei städtischen Projekten sowie in der Bauberatung.
Das ISOS wurde für die Stadt Zürich 2016 durch den Bund festgesetzt. Die vielfältigen und hochwertigen Siedlungstypen der Stadt und ihre bewegte Geschichte spielten dabei eine zentrale Rolle.
Die Direktanwendung kommt dann zum Zug, wenn eine Planung oder ein Bauprojekt im ISOS-Perimeter liegt und gleichzeitig die Erfüllung einer Bundesaufgabe betroffen ist. Die relevanten Bundesaufgaben sind nicht abschliessend definiert, sondern ergeben sich aus der Rechtsprechung.
Der Kanton Zürich hat in Zusammenarbeit mit der Stadt Zürich eine Übersicht von Bundesaufgaben zusammengestellt, die eine Direktanwendung des ISOS auslösen. Die Übersicht wird regelmässig aktualisiert und ist auf der Website des Kantons verfügbar.
Die häufigsten Bundesaufgaben im Zusammenhang mit der Direktanwendung in der Stadt Zürich sind:
- Eingriffe ins Grundwasser
- Bauvorhaben innerhalb des Gewässerraums
- Bau von Mobilfunkantennen
- Bau von Zivilschutzanlagen oder Schutzräumen
- Schutz der wildlebenden Säugetiere und Vögel: Insbesondere Nester oder Brutstätten von Vögeln (Beispiel: Gebäudebrüter)
- Bau von PV-Anlagen in Gebieten, Baugruppen und auf Einzelobjekten mit dem Erhaltungsziel A
Wird die Direktanwendung ausgelöst, beurteilt in der Stadt Zürich (seit dem 1. September 2025) das Amt für Städtebau nach Einreichen des Baugesuchs, ob eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden kann. Vorgaben aus der Bau- und Zonenordnung, aus Richtplänen und Gestaltungsplänen können dabei übersteuert werden. Bei einer negativen Beurteilung wird zusätzlich die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) hinzugezogen. Findet anschliessend eine Interessenabwägung mit nationalen Interessen statt, sind diese in der Regel schwer zu begründen.
Das ISOS kommt in Zürich bei der Mehrheit der jährlich rund 4000 Baugesuche zur Direktanwendung. Auch in Gebieten wie Altstetten, Zürich West, Oerlikon und Schwamendingen, die im kommunalen Richtplan für verstärkte Entwicklung vorgesehen sind. Häufig wird erst spät im Projektverlauf klar, ob eine Bundesaufgabe betroffen ist. Die Auswirkungen beschränken sich dabei nicht auf Verzögerungen. Es ist mit massgeblichen Anpassungen oder der Verhinderung von Bauprojekten zu rechnen.
Befindet sich Ihr Bauvorhaben in einem ISOS-Gebiet und ist zusätzlich die Erfüllung einer relevanten Bundesaufgabe betroffen, wird das ISOS direkt angewendet.
Wir empfehlen, bei einem konkreten Bauvorhaben frühzeitig abzuklären, ob es durch die Erfüllung einer Bundesaufgabe von einer Direktanwendung betroffen ist. Nach Einreichung des Baugesuchs überprüft das Amt für Baubewilligungen automatisch, ob eine Direktanwendung des ISOS tatsächlich vorliegt und übernimmt die Weiterleitung des Baugesuchs an das ARE. Wir bitten um Verständnis, dass im Rahmen der architektonischen Beratung keine verbindliche Aussage zur Direktanwendung des ISOS getätigt oder eine Beurteilung des ARE vorweggenommen werden kann.
Anhaltspunkte für die Beurteilung des ARE bieten die Hinweise des Bundes zu den verschiedenen Erhaltungszielen des ISOS.
Im Auftrag der Stadt Zürich hat «raumwirksam» verschiedene Fragestellungen zur Direktanwendung juristisch geprüft. Die Ergebnisse sind in einem Memorandum zusammengefasst. Sie finden es hier zum Download.
Sie haben Fragen betreffend der ISOS-Direktanwendung bei Ihrem Bauvorhaben? Melden Sie sich gerne bei der Beratung Architektur und/oder Denkmalpflege: