Um der Zersiedelung entgegenzuwirken, soll das Bevölkerungswachstum vor allem in den urbanen Räumen stattfinden.
Darum muss eine Entwicklung nach innen stattfinden – mit Qualität. Dafür braucht es ausreichend und gute Infrastrukturen wie Schulen und Parks, welche wiederum kostenintensiv sind.
Ein fairer Mehrwertausgleich erlaubt den Städten, einen Teil dieser Kosten zu finanzieren: Dort, wo durch planerische Verdichtungsmassnahmen (Auf- und Umzonungen) das Land einen Mehrwert erzielt, sollen die Gemeinden einen angemessenen Anteil für die Finanzierung begleitender Massnahmen beanspruchen können.
Die Stadt Zürich revidiert ihre Bau- und Zonenordnung und stellt so die Weichen für eine qualitätsvolle bauliche Entwicklung, attraktive Grünräume und mehr preisgünstigen Wohnraum.
Die BZO-Revision liegt vom 18. März, ab 16 Uhr, bis zum 1. Juni 2026 öffentlich auf. Im Rahmen der öffentlichen Auflage können sich die Bevölkerung, Parteien, Verbände und Interessengruppen zu den Inhalten äussern.
Der Mehrwertausgleich ermöglicht es, die Bodenwertgewinne (Mehrwerte), die durch planerische Massnahmen wie beispielsweise die aktuelle Revision der Bau- und Zonenordnung entstehen, teilweise abzuschöpfen und für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.
Ein Mehrwert entsteht, wenn mit der Änderung der Bau- und Zonenordnung der Wert des Grundstücks steigt.
In der Stadt Zürich müssen die Grundeigentümer*innen 40 % des Mehrwerts in Form einer Mehrwertabgabe in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds zahlen. Mit den Geldern im Fonds werden Projekte von Privaten und der Stadt bezahlt, die die Lebensqualität in der Stadt verbessern. Die Mehrwertabgabe muss aber immer erst bezahlt werden, wenn das Grundstück neu überbaut wird. Sie finden am Seitenende weitere Informationen zum Fonds sowie den rechtlichen Grundlagen.
Mit der öffentlichen Auflage der BZO-Revision wurden postalisch Mehrwertprognosen an alle betroffenen Grundeigentümer*innen versandt. Dies aufgrund der gesetzlich geregelten Informationspflicht. Die Prognosen dienen einzig einer ersten Information und sind nicht verbindlich.
Tatsächliche Mehrwertabgaben werden erst mit der Rechtskraft der Revision errechnet und verfügt. Sie erhalten im weiteren Verlauf des Verfahrens erneut Gelegenheit Stellung zu nehmen. Sie können uns allerdings bereits jetzt Hinweise zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks geben. Nutzen Sie dazu bitte das weiter unten stehende Tool.
Sie haben eine oder mehrere Mehrwertprognosen erhalten. Diese dient/dienen Ihrer Information. Sie müssen grundsätzlich nichts weiter unternehmen. Mit der Mehrwertprognose wird nichts verbindlich festgelegt. Sie erhalten im weiteren Verlauf des Verfahrens erneut Gelegenheit Stellung zu nehmen. Sie können uns allerdings bereits jetzt Hinweise zu Ihrem Grundstück geben, die Einfluss auf die Bebaubarkeit haben.
Die Mehrwertprognose wird pro Grundstück ausgewiesen. Sie erhalten also für jedes Ihrer Grundstücke einen separaten Brief. Angeschrieben werden jeweils die Grundstücks-, Gebäude- und Stockwerkeigentümerschaften sowie, wenn in den verwendeten Daten vorhanden, beauftragte Gebäudeverwaltungen.
Die Briefe wurden mit den Adressen aus den vorhandenen städtischen Adressdaten digital generiert. Wenn für dieselbe Gebäude- und Grundstückseigentümerschaften in den Daten unterschiedliche Adressen aufgeführt sind, wurde jeweils ein Brief an beide Adressen versandt.
Die Mehrwertprognose stellt lediglich eine erste Prognose dar. Der tatsächliche Mehrwert und die tatsächliche Mehrwertabgabe können erheblich von der Prognose abweichen. Die Prognose beruht auf dem Stand der öffentlichen Auflage. Bis zur Rechtskraft kann sich die BZO‑Revision ändern (neue Ausgangslage für einzelne Grundstücke); zudem können Umparzellierungen und der Wertzuwachs oder -verlust während der Dauer bis zur Inkraftsetzung zu wesentlichen Abweichungen führen.
Grundsätzlich sind wirtschaftlich oder rechtlich zusammengehörige Grundstücke bei der Berechnung des Mehrwerts zusammenzuzählen. Sollten Sie verschiedene Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft besitzen, die noch nicht zusammengezählt wurden, so bitten wie Sie, dies ebenfalls zu melden.
Gemäss § 4 Abs. 3 MAG i.v.m. § 20 Abs. 3 MAG ist bei wirtschaftlich oder rechtlich zusammengehörenden Grundstücken die Summe der Mehrwerte aller Grundstücke massgebend. Aus Gründen der Transparenz, der Nachvollziehbarkeit und nicht zuletzt der Einfachheit wurde im Rahmen der Mehrwertprognose die Mehrwerte wirtschaftlich oder rechtlich zusammengehörenden Grundstücken noch nicht zusammengezählt. So kann sichergestellt werden, dass der Wert pro Grundstück nachvollziehbar und transparent ausgewiesen wird.
Dies ist auch mit Blick auf eine zu erwartende längere Dauer zwischen der öffentlichen Auflage der BZO-Revision und dem Inkrafttreten sinnvoll, da es in der Zwischenzeit zu Verkäufen oder Neuarrondierungen bei betroffenen Grundstücken kommen kann.
Im Rahmen der Mehrwertermittlung wird die wirtschaftlich oder rechtlich Zusammengehörigkeit von Grundstücken erneut geprüft und gemäss den dann gültigen rechtlichen Grundlagen zusammengezählt.
Abgabepflichtig sind immer die Grundeigentümer*innen. In einigen Fällen kann auch der*die Baurechtsnehmer*in abgabepflichtig sein (vgl. § 5 Abs. 2 MAG).
Alle Stockwerkeigentümer*innen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft erhalten die Mehrwertprognose für das gesamte Grundstück. Dies ist technisch und rechtlich bedingt.
Die einzelnen Stockwerkeigentümer*innen werden sich bei der Fälligkeit der Mehrwertabgabe (das heisst bei einer Neuüberbauung des Grundstücks) innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft absprechen, welcher Anteil an der Mehrwertabgabe jede*r Stockwerkeigentümer*in zu bezahlen hat.
Die Mehrwertabgabe beträgt 40 % des um Fr. 100 000.00 gekürzten Mehrwerts, der durch die BZO-Revision entsteht.
Das Mehrwertausgleichsgesetz und die Mehrwertausgleichsverordnung (MAV, LS 700.91) schreiben vor, wie der Mehrwert zu berechnen ist. Der Mehrwert entspricht dabei der Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme (§ 3 Abs. 1 MAG). Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der bei einer Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können (§ 6 MAV).
Im Rahmen der BZO-Revision wird für einige Grundstücke, bei denen sie zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten führt, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt. Bei diesem preisgünstigen Wohnraum sind sowohl die Erstellungskosten als auch die Mieten gedeckelt.
Die Festlegung eines Mindestanteils an preisgünstigem Wohnraum führt dazu, dass der Mehrwert, der mit der BZO-Revision entsteht, kleiner wird.
Im Rahmen der Mehrwertprognose wurden weder eine Aufnahme in ein Inventar schützenswerter Bauten noch eine Unterschutzstellung berücksichtigt. Bitte teilen Sie uns eine solche im Rahmen der Hinweise mit. Eine blosse Aufnahme in ein Inventar schützenswerter Bauten wird voraussichtlich keinen Einfluss auf die Höhe des Mehrwerts haben.
Der*die Eigentümer*in eines Grundstücks wird abgabepflichtig, wenn das Grundstück von einer Auf- oder Umzonung (in diesem Fall durch die BZO-Revision) betroffen ist und durch diese ein planerischer Mehrwert entsteht. Eine Mehrwertabgabe ist immer nur dann geschuldet, wenn das Grundstück an Wert gewinnt und teurer verkauft werden könnte.
Betroffen sind zudem nur Grundeigentümer*innen, deren Grundstück entweder mindestens 1 200 m2 gross ist oder wenn der Mehrwert Fr. 250 000.00 übersteigt.
Die Mehrwertabgabe muss nicht bereits mit Inkrafttreten der BZO-Revision bezahlt werden. Die Abgabe wird erst fällig, wenn das Grundstück neu überbaut wird (§ 10 Abs. 1 MAG). Die Veräusserung des Grundstücks löst die Fälligkeit der kommunalen Mehrwertabgabe nicht aus.
Nicht jede Bautätigkeit löst die Fälligkeit einer Mehrwertabgabe aus. Geringfügige bauliche Massnahmen lösen die Fälligkeit nicht aus (§ 10 Abs. 1 MAG). Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1 MAG gelten Erweiterungen von Bauten um eine anrechenbare Geschossfläche gemäss § 255 PBG von weniger als 100 m2 sowie Sanierungen (§ 21 Abs. 1 MAV).
Bei etappierten Bauvorhaben wird die Mehrwertabgabe im Verhältnis zum Wertanteil der freigegebenen Etappe fällig, spätestens aber zehn Jahre nach der Baufreigabe für die erste Etappe (§ 10 Abs. 2 MAG).
Die Erhebung der Mehrwertabgabe ist in verschiedene Teilschritte unterteilt. Im ersten Schritt wird den Grundeigentümer*innen die sogenannte Mehrwertprognose zugestellt. Dies erfolgt zeitgleich mit der öffentlichen Auflage der BZO-Revision. Die Mehrwertprognose basiert auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Erstellung vorliegenden Informationen (§ 11 Abs. 2 MAV). Betroffene Grundeigentümer*innen können sich zur Mehrwertprognose, die ihr Grundstück betrifft, ein erstes Mal äussern.
Wichtig: Die Mehrwertprognose ist nur eine erste Prognose. Sie ist nicht verbindlich. Die tatsächliche Höhe kann sich bis zur Zahlung der Mehrwertabgabe noch ändern. Sie kann deswegen auch nicht gerichtlich überprüft werden.
Nach der Festsetzung durch den Gemeinderat und der Genehmigung der BZO-Revision durch den Kanton erhalten die betroffenen Grundeigentümer*innen erneut die Möglichkeit, Stellung zum für ihr Grundstück ermittelten Mehrwert zu nehmen. Dazu wird den Grundeigentümer*innen ein Entwurf der Verfügung zugestellt. Diese Stellungnahme wird nochmals geprüft.
Wichtig: Auch der Entwurf kann nicht angefochten werden. Der Verfügungsentwurf wird den Grundeigentümer*innen zur Gewährung des rechtlichen Gehörs zugestellt.
Nach der Inkraftsetzung der BZO-Revision werden die Verfügungen (Festsetzungsverfügungen) ausgefertigt und versandt. Sind Grundeigentümer*innen mit der Berechnung der Mehrwertabgabe nicht einverstanden, können sie diese gerichtlich überprüfen lassen. Das Baurekursgericht ist die dafür zuständige Instanz.
Die Mehrwertabgaben, die von den Grundeigentümerschaften gezahlt werden, fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds.
Das Geld im Fonds darf ausschliesslich für städtebauliche Projekte verwendet werden, die der Allgemeinheit zugutekommen (sogenannte Massnahmen der Raumplanung). Dazu gehören Massnahmen wie die Gestaltung von öffentlichen Räumen, Klimaschutzprojekte oder Verbesserungen für den Fuss- und Veloverkehr.
Weitere Informationen zum Mehrwertausgleichsfonds finden Sie hier:
Die Mehrwertprognosen im Rahmen der öffentlichen Auflage BZO-Revision sind nichtverbindlich. Sie erhalten im weiteren Verlauf des Verfahrens erneut Gelegenheit Stellung zu nehmen. Gerne nehmen wir aber bereits jetzt Hinweise zu Ihrem Grundstück, die Einfluss auf die Bebaubarkeit haben entgegen.
Die Stadt Zürich bietet den Eigentümerschaften der von einer Mehrwertabgabe betroffenen Grundstücken die Möglichkeit an, das Grundstück dem gemeinnützigen Wohnungsbau im Sinne von §§ 15 und 16 der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung (WBFV, LS 841.1) zu widmen und Wohnungen auf dem Grundstück für eine Dauer zwischen 50 und 100 Jahren nicht gewinnstrebig nach den Regeln der Kostenmiete zu vermieten.
Dazu ist ein städtebaulicher Vertrag abzuschliessen. Wird ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen reduziert sich die Mehrwertabgabe entsprechend der Dauer der Widmung zum gemeinnützigen Wohnungsbau (Diskontierung).
Diese Möglichkeit bietet sich insbesondere für gemeinnützige Genossenschaften an, die ihre Wohnungen bereits nach den Regeln der Kostenmiete vermieten.
Falls Interesse am Abschluss eines städtebaulichen Vertrags besteht, können sich die Eigentümerschaften über das Kontaktformular melden. Bitte geben Sie dazu an, welche Grundstücke betroffen sind.
Die kommunale Mehrwertabgabe wird erhoben, wenn durch Auf- oder Umzonungen der Wert eines Grundstücks steigt. Die Erhebung dieser Abgabe erfolgt in einem speziellen Verfahren entweder mittels Verfügung oder durch einen städtebaulichen Vertrag. Die kantonale Mehrwertabgabe, die bei Einzonungen erhoben wird, ist Sachen der kantonalen Behörden und wird direkt von diesen erhoben. Die folgenden Ausführungen beziehen sich nur auf die Erhebung der kommunalen Mehrwertabgabe.
Die Erhebung auf dem Verfügungsweg stellt den Regelfall dar. Der Ablauf gliedert sich dabei in drei Schritte:
Die Festsetzungsverfügung wird benötigt, um:
- Rechtsverbindlich die Höhe der Mehrwertabgabe festzulegen
- Transparenz über die finanziellen Auswirkungen von Planungsmassnahmen zu schaffen.
Die Bezugsverfügung wird benötigt, um:
- Den Zeitpunkt der Fälligkeit der Mehrwertabgabe festzulegen
- Die Verzinsung der Mehrwertabgabe zu regeln
- Die Zahlungsmodalitäten zu regeln, einschliesslich möglicher Stundungen oder Ratenzahlungen.
- Die Abwicklung der Zahlung zu organisieren und sicherzustellen, dass die Abgabe ordnungsgemäss entrichtet wird.
Neben der Erhebung auf dem Verfügungsweg ermöglicht das MAG im Kanton Zürich eine Erhebung der Mehrwertabgabe durch städtebauliche Verträge. Durch diese Verträge können Gemeinden und Grundeigentümer individuelle Vereinbarungen treffen, die den spezifischen Anforderungen und Bedingungen eines Projekts gerecht werden. Im Rahmen solcher Verträge kann der Umfang der Abgabe sowie die Art der Ausgleichsleistungen flexibel gestaltet werden, wodurch nicht nur finanzielle Abgaben, sondern auch Sachleistungen wie die Bereitstellung von Infrastruktur oder öffentlichen Räumen eingebracht werden können. Städtebauliche Verträge ermöglichen es, die Interessen der Gemeinde und der Eigentümer in Einklang zu bringen und so eine Win-win-Situation für beide Seiten zu schaffen.
Die Mehrwertabgaben, die von den Grundeigentümerschaften gezahlt werden, fliessen in den Mehrwertausgleichsfonds. Aus diesem Fonds werden Beiträge für Massnahmen der Raumplanung bereitgestellt, um städtebauliche Verbesserungen zu finanzieren.
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