Auslöser der 2010 angenommenen Volksinitiative «Für bezahlbare Wohnungen und Gewerberäume in der Stadt Zürich» bildete die Vorgabe des Kantons, dass Einzelwohnliegenschaften periodisch neu bewertet werden mussten. Das hatte 2007 zu einer markanten Aufwertung und damit grundsätzlich zu höheren Mieten geführt. Um die Initiative und die daraus hervorgegangene Bestimmung in der Gemeindeordnung umzusetzen, wurden die Einzelwohnliegenschaften – mit Ausnahme einiger spezieller Wohnobjekte – auf den 1. Januar 2017 vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen übertragen; damit entfallen die Neubewertungen. Die städtischen Wohnsiedlungen waren davon schon vorher ausgenommen.

Quartierversorgung sichern

Die erwähnte Übertragung ins Verwaltungsvermögen betraf nicht nur rund 2500 Wohnungen, sondern auch gut 400 Gewerberäume in Einzelliegenschaften. Ebenfalls im Verwaltungsvermögen werden knapp 100 Gewerberäume in Wohnsiedlungen geführt. Nun sollen weitere 157 Gewerberäume in 27 städtischen Kleingewerbeliegenschaften ins Verwaltungsvermögen übertragen werden, die sich heute noch im Finanzvermögen befinden; der grösste Teil davon liegt im Kreis 5. Bei zwölf dieser Liegenschaften beträgt der Buchwert mehr als zwei Millionen Franken, weshalb der Gemeinderat für die Übertragung zuständig ist. Die restlichen 15 Liegenschaften kann der Stadtrat in eigener Kompetenz übertragen.

Zusammen mit der Übertragung der zwölf Liegenschaften legt der Stadtrat dem Gemeinderat die «Verordnung über Grundsätze der Vermietung von stadteigenen Gewerberäumen» (Gewerbevermietungsverordnung, VGVG) vor. Sie setzt die Bestimmung aus der Gemeindeordnung um, wonach «preisgünstige Gewerberäume für ertragsschwaches, förderungswürdiges Kleingewerbe durch die Stadt Zürich gezielt zur Verfügung gestellt werden»; das gilt auch für Vermietungen an gemeinnützige oder kulturelle Institutionen. Als förderungswürdig definiert die VGVG Betriebe mit maximal 49 Vollzeitstellen, «die ein quartierbezogenes oder stadtweites Versorgungsbedürfnis nach Waren oder Dienstleistungen abdecken und deren Betrieb im öffentlichen Interesse liegt». Und als ertragsschwach gilt ein Betrieb, wenn im Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln wie Zeit, Geld, Arbeitskraft, Rohprodukte und so weiter üblicherweise nur ein geringer Ertrag erzielt werden kann. Gemeint ist damit eine Ertragsschwäche, die typisch ist für bestimmte Branchen oder Betriebsarten, nicht die individuelle Ertragsschwäche eines einzelnen Betriebs. Mögliche Beispiele sind Schneidereien und Nähateliers, Lebensmittelgeschäfte, Buchhandlungen, Schuhmachereien, Kunsthandwerksbetriebe oder Veloreparaturwerkstätten. «Mit ihren Angeboten sichert die Stadt unter anderem die Quartierversorgung und fördert gleichzeitig die Vielfalt», so Stadtrat Daniel Leupi. Auch bei der Vermietung an solche Betriebe soll die Kostenmiete aber grundsätzlich nicht unterschritten werden.

Marktübliche Mietzinsen bei Gewerberäumen im Finanzvermögen

Gewerberäume in Liegenschaften des Finanzvermögens werden weiterhin zu marktüblichen Mietzinsen vermietet. Dazu zählen klassische kommerzielle Gewerbemietobjekte in Einkaufszentren (z.B. «ShopVille» oder «Lochergut»), an gut frequentierten Einkaufsstrassen (Werdmühleplatz) oder in Liegenschaften, die sich wegen ihrer Grösse oder Ausgestaltung nicht für eine kleingewerbliche Nutzung eignen (Globus-Provisorium).

Bisherige Praxis ausbauen

Sowohl mit der Übertragung von 27 Liegenschaften ins Verwaltungsvermögen als auch mit der neuen VGVG orientiert sich der Stadtrat an der bisherigen Praxis, die sich auf die Vorgaben der noch geltenden Vermietungsverordnung aus dem Jahr 1995 stützt («Bei der Vermietung von Geschäftsräumen wird Betrieben, die der Quartierversorgung dienen, sowie gemeinnützigen oder kulturellen Institutionen angemessen Priorität eingeräumt»). Mit der Übertragung werden die erwähnten 157 Gewerberäume dauerhaft für die Vermietung an kleingewerbliche Betriebe gesichert. Mit der VGVG wiederum wird die Vermietung noch stärker auf förderungswürdige und ertragsschwache Kleingewerbe-Betriebe ausgerichtet.

Neue Gewerbestrategie der Liegenschaftenverwaltung

Gleichzeitig mit dem Antrag zum Erlass der neuen Verordnung zur Vermietung von Gewerberäumen hat die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich die Gewerbestrategie «Gewerbe für unsere Quartiere» erarbeitet. Damit schafft sie eine Leitlinie, nach der Gewerbeobjekte in städtischen Liegenschaften und auf städtischem Land nachhaltig zu vermieten und zu bewirtschaften sind. «Unsere Angebote richten sich an verschiedene Zielgruppen und Bedürfnisse. Damit bewahren wir nicht nur Bestehendes, sondern fördern zugleich auch Neues, etwa mit Zwischennutzungen», wie Astrid Heymann, Direktorin der Liegenschaftenverwaltung, betont.