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SBB-Areal Neugasse

Mit seiner Lage und Grösse markiert das Areal Neugasse ein Schlüsselprojekt im Herzen von Zürich. Es wird bislang als industrieller Standort genutzt, mittelfristig verlegt die SBB ihre Unterhaltsarbeiten jedoch auf andere Standorte im Raum Zürich, sodass eine Fläche von rund 30 000 Quadratmetern frei wird.

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Bild: Juliet Haller, Amt für Städtebau

Geschichte

Bereits die Vorgängerin der SBB, die Schweizerische Nordostbahngesellschaft (NOB) begann 1891/92 damit – damals zum Bau des Aussersihler Viadukts – Land des heutigen Neugasse-Areals von verschiedenen Grundeigentümerschaften zu erwerben. Die Landparzellen wurden über die Jahrzehnte erweitert um dem stetig wachsenden nationalen Bahnbetrieb den nötigen Platz zu bieten.

Die letzte und grösste Parzelle erwarben die SBB 1925 von der Stadt Zürich. Letztere hatte im Ersten Weltkrieg zwischen Röntgenstrasse und Viadukt viel Land aufgekauft, es mit dem Bau der Quartierstrassen erschlossen, in Bauparzellen aufgeteilt und teilweise an Baugenossenschaften abgegeben. Auch die Josefwiese war im Zuge dessen als Park angelegt worden.

Zuvor (1918) hatte die Stadt Zürich den langen «Streifen» südlich der Neugasse von der Röntgenstrasse bis zum Viadukt, den die SBB für den Bau des Depots G benötigten, erworben. Die SBB wollten 1925 nur den mittleren Teil als Bauplatz für das heutige «Depot G» kaufen. Die Stadt bestand jedoch darauf, dass die SBB das ganz Land kaufen müsse. Die SBB lenkte ein.

War damals der Ausbau der Rangier- und Reparaturmöglichkeiten der Bundesbahnen rasch vorangetrieben worden, geht die Entwicklung in den letzten Jahrzehnten in die entgegengesetzte Richtung: Weniger Flächen werden benötigt, Funktionen an einzelnen Standorten gebündelt. Diese Veränderungen betreffen auch das SBB-Depot G auf dem Areal Neugasse.

Das gesamte Grundstück – gelegen zwischen Gleisfeld, Viadukt und Josefwiese – umfasst rund 30 000 m². Aktuell werden hier noch Lokomotiven und einzelne Waggons gewartet oder repariert, der Betrieb soll aber im Laufe des Jahres 2022 erliegen.

Weitere Informationen zu den historischen Besitzverhältnissen des Neugasse-Areals finden Sie im Bericht: «Landkäufe der NOB und der SBB im Gebiet des heutigen Areals Neugasse»:

Ausgangslage

Die SBB ist im Besitz dreier Areale im Gleisraum zwischen dem Zürcher Hauptbahnhof und Altstetten. Sie gehören zu den letzten grossen Entwicklungsgebieten in der Stadt Zürich und sind Teil einer Entwicklungsstrategie der SBB.

Im Dezember 2012 vereinbarten die Konzernleitung der SBB sowie eine Delegation des Zürcher Stadtrats einen gemeinsamen Planungsprozess anzustossen. Dies mit dem Ziel, die Eckpunkte einer zukünftigen Nutzung dieser Areale im Gleisraum West zu definieren. Nach längeren Verhandlungen nahm der Stadtrat die Strategie der Grundeigentümerin 2016 zustimmend zur Kenntnis. Sie sieht vor, dass die beiden Areale Hardfeld und Werkstadt weiterhin für eine gewerbliche Nutzung reserviert bleiben. 

Das Areal Neugasse hingegen, soll sich zu einem offenen, durchgrünten Geviert mit mehrheitlich Wohnen, aber auch Gewerbe, Schule und Park entwickeln. 2017 wurden in fünf Workshops unter Einbezug der Öffentlichkeit ein Anforderungskatalog, Entwicklungsbilder und Leitideen dazu erarbeitet.

Am 21. März 2018 wurde die Volksinitiative «Eine Europaallee genügt – jetzt SBB-Areal Neugasse kaufen» eingereicht. Sie verlangt von der Stadt, das Areal Neugasse zu erwerben oder dieses im Baurecht zu übernehmen. Im April 2019 beauftragte der Gemeinderat den Stadtrat, eine Umsetzungsvorlage im Sinne der Initiative auszuarbeiten. Konkret forderte er, dass die SBB die Hälfte der Wohnflächen für den gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellen müsse.

Da es rechtlich nicht möglich ist, die SBB per Volksentscheid zum Verkauf ihres Eigentums zu zwingen, beantragte der Stadtrat die Volksinitiative für ungültig zu erklären. Alternativ legte er dem Parlament im Juli 2021 aber einen neu ausgehandelten Vorschlag vor: Diese vom Stadtrat mit der SBB ausgehandelte und vertraglich gesicherte Vereinbarung, geht über das Angebot von 2018 hinaus, das die SBB dem Gemeinderat unterbreitet hatte; vor allem was die langfristige Sicherung der Mietzinsen betrifft. Als Grundeigentümerin geht die SBB hierbei eine aussergewöhnlich langfristige Verpflichtung zur Mietzinssicherung ein.

Zudem ist die SBB bereit das Postulat des Gemeinderats zu erfüllen, dass auf dem Areal keine Zweitwohnungen erlaubt sind und verpflichtet sich, der öffentlichen Hand 40 Prozent des Mehrwerts, der durch nutzungsplanerische Massnahmen entsteht, auszugleichen.

Masterplan

Mit dem vom Stadtrat am 15. Dezember 2021 zugestimmten Masterplan und Umsetzung (Kapitel 7 und 8 im Masterplanbericht) werden Grundsätze für die städtebauliche Entwicklung festgelegt, die für das Quartier richtungsweisend und die Stadt vorbildlich sind. In unmittelbarer Nachbarschaft zur Josefwiese soll auf rund 30 000 Quadratmetern ein bunt durchmischtes, allen offenstehendes, lebendiges Stück Stadt entstehen.

Mitwirkung wirkt weiter

Die interessierte Öffentlichkeit war 2017/2018 wesentlich in den intensiven Planungsprozess einbezogen. Es ist auch weiterhin erklärtes Ziel, möglichst frühzeitig wertvolle Ideen und Anforderungen aus dem Quartier sowie von den zukünftigen Nutzenden in die Entwicklung einfliessen zu lassen.

Wohnen, arbeiten und erholen

Rund 900 Menschen werden dereinst auf dem SBB-Areal Neugasse ihr Zuhause finden. Von den insgesamt rund 375 neuen Wohnungen soll ein Drittel durch Wohnbaugenossenschaften gemäss den Vorgaben der kantonalen Wohnbauförderung im Baurecht erstellt und in Kostenmiete abgegeben werden. Ein weiteres Drittel wird im preisgünstigen Segment, das letzte Drittel im mittleren Marktsegment vermietet werden.

Das SBB-Areal Neugasse soll auch Arbeits- und Bildungsort sein: Entsprechend sind Gewerbe- und Gemeinschaftsnutzungen (etwa 250 Arbeitsplätze) sowie eine städtische Schule und ein Kindergarten im Masterplan festgehalten. 

Auch dem Denkmalschutz wird Rechnung getragen: Das Ensemble der «Lokomotivremise G», soll teilweise erhalten, transformiert und umgenutzt werden und so den Bewohnerinnen und Besucher immer ein Stück Geschichte des Areals erzählen. Zudem wird das Areal als autoarme Erweiterung des Quartiers weitgehend vom Durchgangsverkehr befreit.

Volksinitiative am 25. September 2022 angenommen

Der Gemeinderat beschloss am 23. März 2022 die Volksinitiative «Eine Europaallee genügt – jetzt SBB-Areal Neugasse kaufen» für gültig zu erklären. Sie kam am 25. September 2022 zur Volksabstimmung. Die Initiative wurde von den Stimmberechtigten mit 50,26 Prozent Ja-Stimmen angenommen.

Damit ist heute die Umsetzung von Masterplan wie auch des zugehörigen Vertrags vom Juli 2021 zwischen dem Stadtrat und der SBB, der die langfristige Sicherung der günstigen Mieten garantieren soll, ungewiss.

Kontakt

Achtung: Bitte nehmen Sie für inhaltliche Fragen zum Masterplan direkt mit der Grundeigentümerin SBB Kontakt auf.

Amt für Städtebau

Lindenhofstrasse 19

8001 Zürich

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