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Vorlage im Detail

Vorlage 2: Privater Gestaltungsplan «Areal Hardturm – Stadion»

Ausgangslage

Projekt «Ensemble»

Am 25. November 2018 stimmten die Stimmberechtigten den Baurechtsverträgen für das Projekt «Ensemble» mit 53,8 Prozent zu. Das Projekt umfasst den Bau eines Fussballstadions für 18 000 Zuschauerinnen und Zuschauer, eine gemeinnützige Wohnüberbauung mit 174 Wohnungen sowie zwei Wohn- und Geschäftshochhäuser mit 570 Wohnungen und vielfältigen Gewerbeflächen auf dem Areal Hardturm in Zürich-West. Das Vorhaben wird von einem Team bestehend aus den privaten Investorinnen HRS Investment AG und Immobilienanlagegefässe der Credit Suisse sowie der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ) gebaut und finanziert. Die gesamten Investitionen belaufen sich auf rund 570 Millionen Franken. Es handelt sich dabei um ein Gesamtpaket, bei dem die beiden Wohn- und Geschäftshochhäuser der Querfinanzierung des Stadions dienen und dadurch zwingender Bestandteil des Projekts sind. Im Gegenzug muss sich die Stadt weder am Bau noch am Betrieb finanziell beteiligen. Beim Areal handelt es sich um städtisches Eigentum. Deshalb gewährt die Stadt den Investorinnen Baurechte, wodurch jährlich rund 1,2 Millionen Franken in die Stadtkasse fliessen. Da die Baurechte zu einem teilweise reduzierten Baurechtszins gewährt wurden, geht damit ein Einnahmeverzicht von jährlich rund 1,7 Millionen Franken einher. Diese Baurechtsverträge und der Einnahmeverzicht wurden von den Stimmberechtigten im Rahmen der Volksabstimmung vom 25. November 2018 genehmigt.

Referendum gegen privaten Gestaltungsplan

Aufgrund der komplexen Anforderungen eines Fussballstadions an die Erschliessung und den Nachweis der Umweltverträglichkeit sowie aufgrund der Höhe der Hochhäuser musste für die Umsetzung des Bauprojekts ein privater Gestaltungsplan mit Umweltverträglichkeitsprüfung erarbeitet werden, der in der Zuständigkeit des Gemeinderats liegt. Dieser stimmte dem Gestaltungsplan am 23. Oktober 2019 mit 63 zu 12 Stimmen bei 43 Enthaltungen zu. Die IG Freiräume Zürich West reichte jedoch am 20. Dezember 2019 das Referendum dagegen ein, weswegen nun auch die Stimmberechtigten darüber abstimmen.

Planungsrechtliche Grundlagen

Das Areal Hardturm liegt gemäss kantonalem Richtplan im Zentrumsgebiet Zürich-Hard/Altstetten, das als «Entwicklungsgebiet» bezeichnet wird. Das Entwicklungsziel dieses Gebiets ist die Weiterentwicklung und Verdichtung mit Ausrichtung auf die S-Bahn-Stationen. Das Projekt «Ensemble» entspricht diesem Ziel und führt somit zu einer Stärkung und sinnvollen Ergänzung des Gebiets Zürich-West.

Das Fussballstadion ist im kantonalen Richtplan unter den öffentlichen Bauten und Anlagen eingetragen. Demnach ist das öffentliche Interesse daran auf kantonaler Stufe verankert. Obwohl die aktuelle Bau- und Zonenordnung eine dichte Bebauung des Areals zulässt, ist das gesamte Projekt im Rahmen der bestehenden Rechtsgrundlagen dennoch nicht realisierbar. Aus den erwähnten Gründen (Höhe der Hochhäuser, Anforderungen an Erschliessung und Nachweis der Umweltverträglichkeit) ist eine Sondernutzungsplanung in der Form eines privaten Gestaltungsplans erforderlich.

Gestaltungsplan

Neben den verbindlichen Vorschriften (Plan und schriftliche Vorschriften) umfasst der Gestaltungsplan einen ausführlichen Planungsbericht, einen Umweltverträglichkeitsbericht und einen Bericht zu den Einwendungen aus der Bevölkerung.

Nutzung und Bauvorschriften klar geregelt

Der Gestaltungsplan trifft für die einzelnen Teilgebiete genaue Regelungen zu folgenden Themenbereichen: Bau- und Nutzungsvorschriften, Freiraum, Gestaltung, Erschliessung und Parkierung sowie Umwelt. Das Teilgebiet A dient primär der Wohnnutzung, Teilgebiet B ist für die Sportnutzung vorgesehen und Teilgebiet C für die Wohn- und Dienstleistungsnutzung bestimmt. In allen Teilgebieten sind darüber hinaus für die Umgebung verträgliche gewerbliche Nutzungen wie beispielsweise gastronomische Angebote zulässig. Im Fussballstadion sind Grossanlässe wie Konzertveranstaltungen, Party-/Clubveranstaltungen oder Ähnliches ausgeschlossen. Auf dem gesamten Areal dürfen zudem keine Verkaufsnutzungen mit viel Kundschaft und entsprechendem Verkehrsaufkommen wie beispielsweise Fachmärkte oder Einkaufszentren realisiert werden. Der Wohnanteil auf dem gesamten Areal muss nach der Errichtung aller Bauten mindestens 60 Prozent und darf höchstens 80 Prozent betragen. Geregelt ist auch die maximale Höhe der Gebäude. Im Teilgebiet A beträgt sie 25 Meter und im Teilgebiet B 20 Meter. Im Teilgebiet C werden mit dem Gestaltungsplan zwei Hochhäuser zugelassen, die maximal 140 Meter hoch sein dürfen.

Umfassende Umgebungsplanung

Im Gestaltungsplan werden auch die Vorgaben für die Gestaltung der Freiräume auf dem Areal festgelegt. Der Gestaltungsplan sieht drei öffentlich nutzbare Plätze vor. Zudem wird vorgeschrieben, dass in den einzelnen Teilgebieten jeweils ein gewisser Anteil nicht bebaut werden darf und somit als Freiraum bestehen bleiben muss. Bezüglich Erreichbarkeit wird sichergestellt, dass die Fussgängerinnen und Fussgänger sowie die Velofahrenden das Areal via Haltestellen des öffentlichen Verkehrs und angrenzenden Fuss- und Radwegen gut erreichen können.

Die Anzahl Autoparkplätze wird begrenzt. Es darf nur die minimal gemäss der Parkplatzverordnung erforderliche Anzahl Autoabstellplätze erstellt werden. Mit wenigen Ausnahmen sind die Autoparkplätze unterirdisch zu erstellen. Für den Veranstaltungsbetrieb, das heisst bei einem Fussballspiel, sind weitere temporäre Autoparkplätze erforderlich. In den Teilgebieten B und C sind im Veranstaltungsbetrieb zusätzlich mindestens 250 und maximal 500 temporäre Velo-Abstellplätze vorgesehen. Die genaue Zahl aller Parkplätze im Veranstaltungsbetrieb wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt und vom Publikumsaufkommen bei den Fussballspielen abhängig gemacht.

Verschiedene Massnahmen im Umweltbereich

Der Gestaltungsplan schreibt detaillierte bauliche Lärmschutzmassnahmen vor und schützt damit die geplante Wohnnutzung beziehungsweise die Umgebung vor dem Strassenverkehrs- und dem Stadionlärm. Daneben legt er energetische Anforderungen an die Gebäude fest. Diese müssen mindestens den Minergie-P-Standard erfüllen und an die städtische Fernwärmeversorgung angeschlossen werden.

Gestaltungsplan Hardturm: Teilgebiete
Für alle drei Teilgebiete trifft der Gestaltungsplan genaue Regelungen zu folgenden Themenbereichen: Bau- und Nutzungsvorschriften, Freiraum, Gestaltung, Erschliessung und Parkierung sowie Umwelt. Teilgebiet A dient primär der Wohnnutzung, Teilgebiet B ist für die Sportnutzung vorgesehen und Teilgebiet C für die Wohn- und Dienstleistungs nutzung bestimmt. (Plan: HRS Real Estate AG / Planpartner AG)

Umweltverträglichkeitsprüfung

Die Umweltverträglichkeitsprüfung kommt zum Schluss, dass das mit dem privaten Gestaltungsplan zulässige Vorhaben unter Bedingungen die umweltrechtlichen Anforderungen einhält. Zu den Bedingungen zählt vor allem, dass das Stadion die maximal mögliche Höhe gemäss Gestaltungsplan (20 Meter) ausschöpfen muss, damit der Stadionlärm minimiert werden kann.

Stadionlärm umweltverträglich

Der Stadionlärm wird die massgeblichen Richtwerte teilweise überschreiten. Da die Richtwerte keine absoluten Grenzwerte sind und die Überschreitungen auf ein ganzes Jahr betrachtet nur sehr selten auftreten, können sie als nicht erheblich störend für die Umgebung und daher als umweltverträglich eingestuft werden. Basierend auf den Anstosszeiten der Saison 2019/20 würden 95 Prozent der Fussballspiele vor 22 Uhr beendet sein und liegen damit ausserhalb der Nachtruhe.

Öffentliche Auflage und Vorprüfung Kanton

Der Entwurf des privaten Gestaltungsplans lag vom 16. September bis 20. November 2017 öffentlich auf. Es gingen in dieser Zeit 60 Einwendungen aus der Bevölkerung mit unterschiedlichen Anträgen ein. Die meisten Einwände verlangten den Verzicht auf die Hochhäuser, die Reduktion der Höhe der Hochhäuser oder den Erhalt des heute bestehenden Freiraums und damit grundlegende Änderungen am Projekt. Da das Vorhaben aber als Gesamtpaket konzipiert ist, hätten solche Änderungen auch Auswirkungen auf das Finanzierungsmodell und würden ein grundsätzlich anderes Gesamtkonzept erfordern. Deshalb wurden diese Einwände nicht berücksichtigt. Einzelne Anträge betreffend die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sowie dem ökologischen Ausgleich hingegen wurden umgesetzt.

Der Kanton Zürich prüfte den Entwurf des privaten Gestaltungsplans und würdigte diesen als umfassendes und weitsichtiges Regelwerk. Verschiedene Hinweise des Kantons zum Lärmschutz, zur Parkierung sowie zur Durchgrünung wurden in den Entwurf eingearbeitet.

Termine

Im Stadion sollen in der Saison 2023/24 die ersten Spiele stattfinden. Die Hochhäuser und die gemeinnützige Wohnüberbauung werden ab 2024 etappiert fertiggestellt.

Bisherige Projekte zum Bau eines Fussballstadions auf dem Areal Hardturm

Seit dem Bau des ersten Stadions 1929 wurde auf dem Areal Hardturm Fussball gespielt. Das Hardturmstadion war bis zu seinem Abriss das Heimstadion des Grasshopper Club Zürich (GCZ). Seither tragen sowohl der GCZ wie auch der andere Stadtzürcher Traditionsclub, der FC Zürich (FCZ), ihre Spiele im Stadion Letzigrund aus. Dieses wurde jedoch als multifunktionales Leichtathletik- und Eventstadion konzipiert und sollte nur vorübergehend als Fussballstadion genutzt werden.

Deshalb planten die Stadt Zürich und die Stadion Zürich AG (eine von der Credit Suisse gegründete AG) ab der Jahrtausendwende den Bau eines neuen Stadions auf dem Areal. Die Stimmberechtigten stimmten 2003 dem Gestaltungsplan mit 63,3 Prozent und einer Beteiligung der Stadt in der Höhe von fast 50 Millionen Franken an der Stadion Zürich AG mit 59,2 Prozent zu. Das Projekt wurde jedoch von verschiedenen Seiten mit rechtlichen Mitteln bekämpft und letztlich von der Credit Suisse nicht mehr weiterverfolgt. 2013 war dann der Bau eines Stadions durch die Stadt Gegenstand einer Volksabstimmung. Die Stimmberechtigten lehnten die städtische Finanzierung des Stadions knapp ab (50,8 Prozent). Der damit verbundene gemeinnützige Wohnungsbau, der deutlich angenommen wurde (67,4 Prozent), konnte aufgrund der Verknüpfung der beiden Projekte nicht umgesetzt werden. Der Stadtrat entschied sich infolgedessen, das Vorhaben privaten Investorinnen zu übergeben. Daraus ist das Projekt «Ensemble» entstanden, dem die Stimmberechtigten 2018 mit 53,8 Prozent zustimmten.

Die frühere Besitzerin des Areals, die Credit Suisse AG, verkaufte ihren Teil des Gebiets 2010 für 50 Millionen Franken an die Stadt Zürich zum Zweck eines Sportstadionbaus. Falls das Areal bis 2035 nicht für den Bau eines Sportstadions genutzt wird, steht der Verkäuferin ein Rückkaufsrecht zum gleichen Preis zu.

Standpunkt des Referendumskomitees

Nein zum Hardturm-Bauwahn

Der private Gestaltungsplan «Areal Hardturm – Stadion» ist unvereinbar mit den Zielen einer grünen, klimafreundlichen und sozialen Stadtentwicklung. CS, HRS, diverse Immobilienfonds und die Stadion Zürich AG unterwerfen das Hardturm-Areal ausschliesslich ihrer Renditelogik. Für 40 mal zwei Stunden Fussballbetrieb im Jahr und den dafür nötigen Sicherheitsvorkehrungen wird ein Grossteil der 55 000 Quadratmeter zubetoniert und werden zwei riesige Türme hochgezogen. Das Projekt widerspricht komplett den Anforderungen einer stark wachsenden Stadt in Zeiten des Klimawandels.

Nein zur Ressourcenverschwendung

Die Klimaerwärmung hat auch für die Stadt Zürich Konsequenzen. Eine CO₂-neutrale und klimaangepasste Stadtentwicklung muss den Bauwahn zügeln und die Boden- und Energieressourcen schonen. Diesen Ansprüchen genügt der private Gestaltungsplan nicht. Gebäude und Tiefgarage versiegeln 90 Prozent des Bodens. Die Freiflächen sind asphaltierte Plätze, die auf randalierende Fussballfans und Polizeieinsätze bei Hochrisikospielen ausgerichtet sind. Über den grossen Energieverbrauch der Hochhäuser täuscht keine Photovoltaik-Anlage hinweg.

Nein zu zwei 137 Meter hohen Renditebauten

Rund 1500 Menschen sollen auf dem Hardturm-Areal neu wohnen können. Doch die angestrebte Verdichtung verschärft den heute schon bestehenden Mangel an öffentlichen Grün- und Freiräumen und erschwert das Zusammenleben. Die rund 570 Wohnungen in den zwei Türmen sind weder gemeinnützig noch familienfreundlich. Sie schaffen dem Mangel an preisgünstigen Wohnungen keine Abhilfe. Die Türme stapeln reiche Menschen für die Rendite und schaffen um die Fassaden urbane Leere statt Begegnungsräume.

Keinen Park mit hoher Biodiversität zerstören

Seit zehn Jahren ist auf dem Hardturm-Areal ein Park mit aussergewöhnlicher Vielfalt an Tieren und Pflanzen gewachsen. Ähnlich einem Naturdenkmal erinnert er im Wechsel der Jahreszeiten an die Atmosphäre des Schwemmlandes der Limmat, bevor sie durch Industrialisierung und Bauboom verloren ging. Der Park sorgt für natürliche Kühlung und bietet Spiel- und Sportmöglichkeiten für alle. Der private Gestaltungsplan zerstört ihn und bietet dafür keinen Ausgleich.

Nein zum Diktat der Credit Suisse Arena

Die finanziellen Interessen hinter dem Profi-Fussball wollen seit den 1990er-Jahren mehr als attraktive Spiele für die Fans. Ein Stadion wie das geplante auf dem Hardturm ist ein Grossprojekt, das profitable Nebengeschäfte von globalen Investorinnen begünstigen muss. Die Höhe der Wohn- und Geschäftstürme ist die Konsequenz dieses Stadiondiktats, das die Stadt Zürich mit dem Bauland von der Credit Suisse 2010 gekauft hat. Der neue Fussballtempel soll denn auch Credit Suisse Arena heissen. Dieses Diktat für ein zweites Stadion in der Stadt Zürich lehnen wir ab.

Antrag

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