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Vorlage im Detail

Vorlage 3: Wohnsiedlung Letzi

Ausgangslage

Areal für gemeinnützige Wohnungen in Zürich-Altstetten

Situationsplan des Areal Letzibach D
Auf dem Areal Letzibach D direkt neben den Gleisen in Zürich-Altstetten entsteht eine neue kommunale Wohnsiedlung mit 265 Wohnungen für rund 700 Personen und einem Kindergarten. (Situationsplan: © Gut&Schoep Architekten GmbH mit Neuland ArchitekturLandschaft GmbH)

2011 sprachen sich die Stimmberechtigten dafür aus, bis ins Jahr 2050 den Anteil gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Zürich auf einen Drittel zu erhöhen. Zum Zweck des gemeinnützigen Wohnungsbaus erwarb die Stadt 2013 einen Teil des Areals Letzibach in Zürich-Altstetten von den Schweizerischen Bundesbahnen (SBB). Die SBB verkauften es zu einem reduzierten Preis mit der Bedingung, dass die Stadt darauf gemeinnützige Wohnungen erstellt. Das rund 10 000 Quadratmeter grosse Areal befindet sich nördlich der Kreuzung Hohl-/Flurstrasse zwischen der stark befahrenen Hohlstrasse und dem offenen Gleisfeld. Aktuell befinden sich auf dem Areal verschiedene Gewerbebauten. Zudem wird es als Lager- und Parkplatz genutzt. Nun soll dort eine kommunale Wohnsiedlung entstehen.

Entwicklung zum Wohnquartier

Das Quartier Zürich-Altstetten zieht mit seinen bereits realisierten und geplanten Wohnbauten viele neue Bewohnerinnen und Bewohner an. Der Schulkreis Letzi rechnet dadurch kurz- und längerfristig auch mit mehr Kindern. Deshalb soll in der neuen Wohnsiedlung Letzi auch ein Kindergarten erstellt werden. 

Bauprojekt

Die Stadt führte für das Wohnbauprojekt einen Wettbewerb durch. Gut&Schoep Architekten GmbH und Neuland ArchitekturLandschaft GmbH gingen mit ihrem Projekt als Sieger hervor.

Die geplante Überbauung umfasst 265 Wohnungen für rund 700 Personen, einen Doppelkindergarten sowie Räume für Gewerbe, Büros und Ateliers. Zudem wird ein Fuss- und Radweg entlang des Gleisfelds errichtet. Die ganze Überbauung wird nach den Vorgaben der SIA für «Hindernisfreie Bauten» erstellt.

Breiter Wohnungsmix

Neben der städtischen Abteilung Liegenschaften Stadt Zürich (LSZ) sind auch zwei städtische Stiftungen – die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich (SAW) und die Stiftung Wohnungen für kinderreiche Familien (SWkF) – am Projekt beteiligt. LSZ erstellt 81 Wohnungen mit 2 bis 5,5 Zimmern, die SAW 131 altersgerechte Kleinwohnungen und die SWkF 53 grosse Familienwohnungen. Mit diesem breiten Wohnungsmix und unterschiedlich gestalteten Grundrissen leistet die Wohnsiedlung einen Beitrag zur sozialen Durchmischung im Quartier. Sie setzt damit zudem ein wichtiges Anliegen der Altersstrategie 2035 des Stadtrats zu generationenübergreifenden Wohnangeboten um.

Für die Wohnungen werden drei autonome Gebäudeteile mit eigenen Hauseingängen gebaut. Einen markanten Auftakt bildet das 24-stöckige Hochhaus der SAW bei der Kreuzung Hohl-/Flurstrasse. Die Wohnungen von LSZ und SWkF folgen im achtgeschossigen Flachteil der Überbauung. Die Gewerberäume, Büros und Ateliers im Erdgeschoss verteilen sich ebenfalls auf die drei Bauträgerinnen. Vermietung und Bewirtschaftung geschehen gemeinschaftlich.

Kindergarten und vielfältige Aussenräume für das Quartier

Dank der verdichteten Bauweise ergeben sich vielfältig gestaltete Aussenräume für Bewohnende und Quartier, darunter ein urbaner Platz mit Bäumen und Sitzgelegenheiten und ein zum Gleisfeld orientierter, lärmgeschützter und grosszügiger Gemeinschaftshof mit Spielplätzen, Pflanzenbeeten und einem Garten. Im Erdgeschoss der Wohnsiedlung entsteht der Kindergarten mit Betreuung. Der Aussenbereich des Kindergartens steht ausserhalb der Betriebszeiten auch den Kindern der Wohnsiedlung offen.

Kostengünstige Wohnungen

Wird bei neuen städtischen Siedlungen üblicherweise rund ein Drittel der Wohnungen subventioniert, sind es bei der Wohnsiedlung Letzi insgesamt rund 42 Prozent, da SAW und SWkF gemäss ihrem Stiftungszweck bei Neubauvorhaben einen sehr hohen Anteil anstreben. Zum Ausgleich sind die Wohnungen von LSZ alle freitragend. Das heisst, dass die Mietzinse nach dem Prinzip der Kostenmiete berechnet und keine Subventionen beantragt werden. Den Mieterinnen und Mietern werden dabei nur die Kosten für den Aufwand und die Finanzierung verrechnet. Es ergeben sich die folgenden durchschnittlichen Ansätze:

Durchschnittliche Mietzinse

WohnungstypAnzahl
Total: 81
Durchschnitts-
fläche

 m²
Netto-Mietzins
Fr./Mt.
Netto-Mietzins
pro Jahr

Fr./m²/a
2 Zimmer17551100240
3 Zimmer24701270218
4 Zimmer1901500200
4,5 Zimmer33951560197
5,5 Zimmer61101730189

Die Mietzinse der beiden Stiftungen bewegen sich in einem vergleichbaren Rahmen.

Parkplätze

In der Tiefgarage stehen 56 Parkplätze für die Bewohnenden und acht für Gäste zur Verfügung, fünf davon werden mit Elektromobil-Ladestationen ausgerüstet; weitere 13 Gäste-Parkplätze werden auf dem Areal zu finden sein. Die Wohnsiedlung verfügt insgesamt über 13 rollstuhlgerechte Parkplätze. Von den 412 Velo-Abstellplätzen ist die Hälfte in Veloräumen untergebracht.

Ökologie

Mit dem Minergie-P-ECO-Standard für Betriebs- und Erstellungsenergie erfüllt der Bau die Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft. Auf den Dächern der Wohnsiedlung wird eine Photovoltaik-Anlage errichtet, die Strom für den Eigengebrauch produziert. Für die Wärme- und Warmwasserversorgung wird die Wohnsiedlung an einen bestehenden Fernwärmeverbund (Energieverbund «Aargauerstrasse») angeschlossen. Mit diesen Massnahmen wird auch ein Beitrag zum Ziel Netto-Null geleistet.

Die Gestaltung der Dachbegrünung und der Aussenräume knüpft an die vielfältigen, spezifischen Tier- und Pflanzenarten des angrenzenden Bahnareals an. Sie trägt so dem seit 2010 bestehenden Freiraumkonzept Letzi Rechnung, das den Erholungsbedürfnissen der Wohnbevölkerung und der Erwerbstätigen sowie einer wirksamen ökologischen Vernetzung dient.

24-stöckiges Hochhaus für Alterswohnungen
Im 24-stöckigen Hochhaus werden die Alterswohnungen eingerichtet, die restlichen Wohnungen sind im niedrigeren Teil der Überbauung untergebracht. Die Räume für Gewerbe, Büros und Ateliers sowie der Kindergarten sind im Erdgeschoss entlang der Hohlstrasse angeordnet. (Visualisierung: © Gut&Schoep Architekten GmbH)

Kosten

Die gesamten Erstellungskosten belaufen sich auf rund 115,8 Millionen Franken, dazu kommt ein Landwert von 18,077 Millionen Franken. Die drei Bauträgerinnen sind je zu rund einem Drittel am Projekt beteiligt und erhalten alle ein Miteigentum am Baurecht. Die beiden Stiftungen SWkF und SAW bezahlen für ihren Teil einen jährlichen Baurechtszins von zusammen 198 293 Franken. Die Kredite für den Bau ihrer Gebäudeanteile haben die Stiftungsräte bereits bewilligt (SWkF: 34,277 Millionen Franken, SAW: 43,562 Millionen Franken). Über die städtischen Erstellungskosten einschliesslich Landwert von 57,76 Millionen Franken entscheiden die Stimmberechtigten mit dieser Vorlage.

Der Objektkredit von 57,76 Millionen Franken setzt sich wie folgt zusammen:

Kostenzusammenstellung

 Total Franken
Grundstück429 000
Vorbereitungsarbeiten2 920 000
Gebäude26 101 000
Umgebung1 267 000
Baunebenkosten2 916 000
Contracting ewz (Investitionsbeitrag Fernwärmeverbund)379 000
Ausstattung529 000
Zwischentotal Erstellungskosten Wohnsiedlung (ohne Land),
Siedlungsteil LSZ
34 541 000
Reserven3 454 000
Erstellungskosten Wohnsiedlung (ohne Land), Siedlungsteil LSZ37 995 000
Landanteil Baurechtsabgabe, Siedlungsteil LSZ6 746 000
Anlagekosten Wohnsiedlung, Siedlungsteil LSZ44 741 000
Landanteil Baurechtsabgabe, Siedlungsteil SAW und SWkF*11 331 000
Kommunaler Fuss- und Radweg222 000
Doppelkindergarten mit Betreuung1 066 000
Photovoltaik-Anlage400 000
Total Kredit57 760 000

(Preisbasis: 1. April 2018) * Landanteil SAW: 7 698 000 Franken, Landanteil SWkF: 3 633 000 Franken

Im Kredit inbegriffen sind die Landwerte des gesamten Areals – also auch die Landanteile der beiden Stiftungen (11,331 Millionen Franken). Mit der Genehmigung des Objektkredits wird das gesamte Areal zum Buchwert von 18,077 Millionen Franken vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen übertragen.

Folgekosten

Die Baukosten und die nachfolgende Bewirtschaftung der städtischen Wohnungen belasten den Steuerhaushalt nicht. Die jährlichen Folgekosten für den Kindergarten betragen 488 800 Franken. Für den neuen Fuss- und Radweg entlang des Gleisfelds entstehen jährliche Folgekosten von 11 200 Franken. 

Termine

Der Baustart ist im Herbst 2021 vorgesehen. Die Fertigstellung und der etappierte Bezug dürften im Sommer 2025 zum Abschluss kommen. Die Wohnungsvermietung wird voraussichtlich Anfang 2025 starten.

Minderheitsstandpunkt der SVP-Fraktion

Die SVP lehnt diese trügerische Vorlage ab, denn die städtische Wohnungsnot kann durch staatliche Bautätigkeit nicht nachhaltig bekämpft werden. Dies zeigt sich in rot-grün regierten Städten wie zum Beispiel Genf, Berlin oder Wien, wo weder rigide staatliche Eingriffe noch ein stark geförderter staatlicher Wohnungsbau die Wohnungsnot verringerten, im Gegenteil.

Die SVP unterstützt das Projekt der Stiftung Alterswohnungen sowie die Erstellung eines Doppelkindergartens. Dieser Bedarf ist ausgewiesen und unbestritten.

Angebot für Wenige

Trotz den beträchtlichen, von der Allgemeinheit finanzierten Kosten werden nur wenige Personen davon profitieren. Die Bevorzugung einer kleinen, zufällig ausgewählten Gruppe der Wohnbevölkerung ist weder fair noch sozial. So gelangt eine privilegierte Minderheit in den Besitz einer günstigen Wohnung auf Kosten der Steuerzahlenden.

Überhöhte Baukosten

Die auf der links-grünen Ideologie basierenden Bauvorgaben wie beispielsweise die 7-Meilenschritte, die Einhaltung der Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft und der Minergie-P-ECO-Standard führen zu unverhältnismässig hohen Baukosten. Der Gemeinderat wurde so spät in die Projektentwicklung miteinbezogen, dass kostenreduzierende Massnahmen nicht mehr möglich waren. Trotz der hohen Kosten sollen für die 265 Wohnungen nur 82 Parkplätze realisiert werden. Der vorgeschriebene Minimalbedarf der Parkplatzverordnung wird dadurch um 30 Prozent unterschritten. Die SVP kritisiert dieses Vorgehen scharf.

Falscher Zeitpunkt

Aufgrund der drohenden Wirtschaftskrise wäre die Stadt Zürich gut beraten, auf dem Immobilienmarkt zurückhaltend zu investieren. Stattdessen könnte privaten Bauträgerinnen und Genossenschaften die Möglichkeit verschafft werden, Wohnprojekte zu realisieren.

Antrag

Weitere Informationen