Global Navigation

Apartmentwohnungen in Zürich

Per Ende September 2016 gab es in Zürich rund 2400 Apartmentwohnungen. Davon waren gemäss Melderegister 1400 bewohnt. In den anderen 1000 Wohnungen war am Stichtag niemand gemeldet; sie standen entweder leer, wurden touristisch oder durch andere Kurzaufenthalter genutzt. Die Zahl der Apartmentwohnungen wird von Statistik Stadt Zürich durch die Zweitwohnungserhebung erfasst. (26. Januar 2017 - Urs Rey)

Der heutige Arbeitsmarkt verlangt zunehmend nach Mobilität und Flexibilität. Dies gilt besonders für hochqualifizierte Berufe in international tätigen Grossfirmen, deren Bedeutung für den Zürcher Arbeitsmarkt gross ist.

In den letzten Jahren haben sich in der Stadt Zürich verschiedene kommerzielle Anbieter auf die kurz- und mittelfristige Vermietung von Apartments spezialisiert. Sie bewirtschaften möblierte und oft hochwertig ausgestattete Wohnungen und bieten zum Teil zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Conciergeservice. Ihre Zielgruppe sind meist Firmen, die Personal kurz- und mittelfristig unterbringen müssen, weshalb die Wohnungen auch als Business Apartments bezeichnet werden. In vielen Fällen ist aber auch eine touristische Nutzung möglich, und die Abgrenzung zu anderen Formen touristischer Beherbergung wie Aparthotels und AirBnB ist fliessend.

Begriffe

Im vorliegenden Artikel werden alle Formen von möblierten und bewirtschafteten Wohnungen als Ganzes untersucht, weshalb der allgemeine Begriff bewirtschaftete Wohnungen den Kern der Sache am besten trifft. Synonym wird nachfolgend auch einfach von Apartments gesprochen. Die Untersuchung bezieht sich auf ganze Wohnungen, nicht untersucht wird die Vermietung von Einzelzimmern. 

Ein Prozent des Wohnungsbestandes

Bewirtschaftete Wohnungen werden von der Stadtzürcher Statistik neuerdings im Zusammenhang mit der Bestimmung der Zweitwohnungszahl erfasst. Am 30. September 2016 waren insgesamt 2400 Apartments erfasst. Das entspricht 1,1 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes.

Der Zweitwohnungskontext: Belegte und unbelegte Apartments

Die Einordnung von Apartments in den Zweitwohnungskontext ist nicht eindeutig. Einerseits gelten bewirtschaftete Wohnungen nach dem seit 2016 geltenden Bundesgesetz grundsätzlich als Zweitwohnungen, denn im Berggebiet dienen sie vornehmlich touristischen Zwecken. Andererseits werden im Gesetz Wohnungen zur Unterbringung von Personal den Erstwohnungen gleichgestellt.

Bei der Bestimmung der Zweitwohnungszahl in der Stadt Zürich werden bewirtschaftete Wohnungen deshalb je nach Art der Belegung den Erst- oder Zweitwohnungen zugewiesen. Wenn beim Personenmeldeamt zu den betreffenden Wohnungen Personen registriert sind, wird angenommen, dass es sich dabei um Erwerbstätige handelt. Die entsprechenden Wohnungen werden als Personalwohnungen betrachtet, die gemäss Zweitwohnungsgesetz den Erstwohnungen gleichgestellt sind. Bewirtschaftete Wohnungen, für die niemand gemeldet ist, zählen hingegen zu den Zweitwohnungen.

Ende September war in rund 1400 der 2400 Apartments mindestens eine Bewohnerin oder ein Bewohner registriert. Diese belegten Apartments werden damit gemäss Zweitwohnungsgesetz als Personalwohnung den Erstwohnungen gleichgestellt, ebenso wie 17 800 weitere Wohnungen, darunter 5400, die nur im Wochenaufenthalt bewohnt waren (vgl. Grafik 1).

1000 Apartments waren gemäss Register Ende September hingegen unbelegt und werden daher zu den Zweitwohnungen gezählt. Insgesamt wird die Zahl der Zweitwohnungen in der Stadt Zürich gegenwärtig auf 7200 beziffert (vgl. Webartikel). Die 1000 unbelegten Apartments entsprechen somit einem Anteil von 14 Prozent aller Zweitwohnungen.

Grafik 1: Wohnungsbestand nach Nutzungsart

Apartments an gut erschlossenen, private Zweitwohnungen an teuren Lagen

Aufschlussreich ist der räumliche Vergleich zwischen den verschiedenen Gruppen von Apartments und Zweitwohnungen (Grafik 2). Gemeinsam ist für alle diese Wohnungen die Beliebtheit des Stadtzentrums. Der Kreis 1 ist gleichermassen gut erschlossen und repräsentativ und damit interessant als Standort für bewirtschaftete Apartments ebenso wie für nicht bewirtschaftete, sondern privat genutzte Zweitwohnungen. 

Grafik 2: Verteilung von Apartments und privaten Zweitwohnungen (% des Wohnungsbestandes)

Apartments liegen generell an arbeitsmarkttechnisch und touristisch ideal gelegenen oder besonders gut erschlossenen Lagen, insbesondere in der City, in den Kreisen 4 und 8, in Hirslanden, Wiedikon und Unterstrass.

Beim Vergleich zwischen belegten und unbelegten Apartments fallen vor allem die Quartiere Oerlikon und Seebach in Zürich-Nord auf. Hier sind in über 80 Prozent der Apartments Personen gemeldet. In den anderen Stadtquartieren sind es durchschnittlich nur 54 Prozent. Gesamtstädtisch sind knapp 40 Prozent der bewirtschafteten Wohnungen leer oder dienen sehr kurzfristigem oder touristischem Aufenthalt.

Auch private Zweitwohnungen liegen zu einem guten Teil im Kreis 1. Daneben fallen aber vor allem die eher hochpreisigen Kreise 7 und 8 sowie die Quartiere Enge und Escher Wyss mit erhöhten Anteilen auf.

Apartments sind überwiegend Kleinwohnungen

Bewirtschaftete Wohnungen sind normalerweise klein. Während Erstwohnungen im Durchschnitt 80 und Zweitwohnungen 74 Quadratmeter gross sind, umfassen Apartments durchschnittlich nur 45 Quadratmeter. Jedes zweite Apartment umfasst nur ein Zimmer, und 80 Prozent verfügen über maximal zwei Zimmer (Grafik 3).

Grafik 3: Verteilung des Wohnungsbestandes (Erst- und Zweitwohnungen) nach Bauperiode und nach Zimmerzahl

In Altbauten und Gebäuden aus der Hochkonjunktur

Noch ausgeprägter als private Zweitwohnungen finden sich Apartments an zentralen, gut erschlossenen Lagen in Altbauten (Grafik 2, nach Bauperiode). Daneben fällt aber auf, dass auch in Gebäuden aus den 1970er Jahren ungewöhnlich viele bewirtschaftete Wohnungen zu finden sind. Eine Erklärung ist, dass viele dieser Bauten nach vierzig Jahren erstmals saniert werden (vgl. Analyse «Bauliche Erneuerung in Zahlen»). Oft scheinen es solche Gebäude mit hohem Erneuerungsbedarf zu sein, die in Apartments umgebaut werden.

Viele bewirtschaftete Wohnungen sind denn auch in den letzten Jahren umgebaut worden. Zusammen mit den neu erstellten Apartments – 2013 wurde ein Apartmenthaus mit über 200 Einheiten fertiggestellt – wurden rund 870 der 2400 Apartments in den letzten fünf Jahren baulich verändert.

Hohe Bewohnerfluktuation

Da bewirtschaftete Wohnungen für den kurz- oder mittelfristigen Aufenthalt gedacht sind, ist der Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner in Apartments entsprechend hoch. Während bei Erstwohnungen jährlich in rund 9,2 Prozent aller Wohnungen ein Bewohnerwechsel stattfindet, sind es in Apartments 46,0 Prozent. Jährlich wird also die Hälfte der Apartmentwohnungen neu belegt. Die tatsächliche Fluktuation der Bewohner- und Bewohnerinnen dürfte allerdings noch höher liegen, denn für Kurzaufenthalte bis drei Monate ist keine Anmeldung erforderlich.

Sehr internationale Bewohnerschaft

Ende September 2016 waren in den 1400 belegten Apartments rund 2000 Personen angemeldet. Diese Momentaufnahme zeigt, dass in bewirtschafteten Wohnungen 63 Prozent der Bewohnerschaft zwischen 20 und 39 Jahren alt sind. Im städtischen Durchschnitt gehören nur 38 Prozent zu dieser Altersgruppe. Jüngere Erwerbstätige sind demnach in bewirtschafteten Wohnungen deutlich übervertreten.

Unter den Bewohnenden von Apartments zogen 93 Prozent in den letzten 10 Jahren in die Stadt Zürich; in Erstwohnungen sind es nur 50 Prozent. Und die Herkunft der Zugezogenen ist in Apartments ausgesprochen international: 82 Prozent kommen aus dem Ausland nach Zürich, in Erstwohnungen nur 40 Prozent.

Grafik 4: Herkunftsland der Bewohnerschaft 2016 (seit 2006 zugezogene Bewohnerinnen und Bewohner)

46 Prozent der zugezogenen Bewohnerschaft in Apartments stammt aus Europa (Grafik 4), wobei überdurchschnittlich viele Personen aus Westeuropa (besonders aus Grossbritannien) und Osteuropa (besonders aus Polen und Rumänien) in bewirtschafteten Wohnungen gemeldet sind. Bei den deutschsprachigen Ländern und Südeuropa entspricht der Zuzügeranteil in Apartments demjenigen bei den Erstwohnungen. Daneben fällt vor allem die starke Vertretung bestimmter aussereuropäischer Länder auf. Das wichtigste Herkunftsland mit gegen 400 Zuziehenden in Apartments ist Indien. Rund 100 Personen kommen aus den USA und 50 aus den Philippinen.

Auch zu den wichtigsten Berufen sind Aussagen möglich. Rund 21 Prozent der Bewohnerinnen und Bewohner von Apartments werden bei der Anmeldung als EDV-Analytiker registriert, 13 Prozent als Büropersonal im weiteren Sinn und immerhin 11 Prozent als Unternehmer und Direktionsangehörige aus der Privatwirtschaft. Erwähnenswert ist, dass bei den Personen aus Indien, den Philippinen und Osteuropa EDV-Analytiker und -Analytikerin bei weitem die verbreitetste Berufsangabe ist, bei Apartmentbewohnenden aus den USA und Grossbritannien hingegen sind vor allem die Berufsangaben Unternehmer und Direktionsangehörige häufig.

Und Airbnb?

Airbnb ist eine Online-Plattform zur Ausschreibung von Unterkünften gegen Entgelt für einen kürzeren oder längeren Aufenthalt. Ihr Grundgedanke ist, Privatpersonen eine einfache Möglichkeit zur Vermietung von Gästezimmern oder vorübergehend ganzen Wohnungen anbieten. Seit einiger Zeit gehen auch professionelle Anbieter von bewirtschafteten Wohnungen dazu über, ihr Angebot auf der Plattform von Airbnb auszuschreiben. 

Die Airbnb-Angebote können nicht direkt aus den Angaben im Wohnungsregister identifiziert werden. Automatisierte Abfragen der Airbnb-Website erlauben aber, die Grössenordnungen abzuschätzen. Im Dezember veröffentlichte das Statistische Amt des Kantons Zürich mit Stand August 2016 einen Datensatz von 2800 Airbnb-Objekten, davon 2000 in der Stadt Zürich. In den vergangenen Jahren hat sich das Airbnb-Angebot im Raum Zürich jedes Jahr verdoppelt.

Der vom Kanton veröffentlichte Datensatz umfasst in Zürich 1100 Wohnungen, beim Rest handelt es sich um Einzelzimmer. Davon enthalten 660 Objekte keine oder weniger als fünf Kundenbewertungen; es scheint sich also eher um Gelegenheitsvermietungen im Privatbereich zu handeln. Die übrigen knapp 500 Wohnungen werden offenbar regelmässig ausgeschrieben; hier könnte es sich um gewerbsmässige Angebote und somit um bewirtschaftete Objekte handeln. In Wirklichkeit ist das tatsächliche Angebot bewirtschafteter Objekte auf Airbnb wohl noch etwas grösser, denn Anbieter von Apartments in grösseren Gebäuden schreiben identische Objekte nur einmal aus. 

Der Kern des Airbnb-Angebots besteht also heute aus rund 500 kommerziell bewirtschafteten Apartments. Er wird durch privat vermietete Erst- und Zweitwohnungen ungefähr verdoppelt. Insgesamt entspricht das Angebot bisher rund 0,5 Prozent des Wohnungsbestandes.

Mehr zum Thema

Weitere Informationen