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Methode der Zweitwohnungserhebung

Methodik

Ablauf der Zweitwohnungserhebung

Die Bestimmung der Zweitwohnungszahl basiert auf der Verbindung des Gebäude- und Wohnungsregisters der Stadt Zürich (GWZ) mit dem Bevölkerungsregister. Die Daten der beiden Register werden täglich abgeglichen, womit ein tagesaktueller Stand der registrierten Bewohnerzahl pro Wohnung gewährleistet ist. Somit ist auch bekannt, wie lange eine Wohnung gemäss Register unbewohnt ist.

Jährlich am 1. Juni erfolgt ein Versand an alle Verwaltungen mit Wohnungen, für die im Register keine Bewohnerinnen und Bewohner bekannt sind. Primärer Zweck ist die Feststellung des Leerwohnungsbestandes (Leerwohnungszählung). Auf dem Formular ist einzutragen, ob die betreffenden Wohnungen tatsächlich leer stehen und zur Vermietung oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Alternativ soll der Grund für den Leerstand angegeben werden. Für die Zweitwohnungserhebung werden die Rückmeldungen gemäss den Kategorien des Zweitwohnungsgesetzes klassiert.

In Gebäuden mit grosser Personenfluktuation (z.B. Apartmenthäuser, Altersheime, Alters- und Studierendenwohnungen, Dienstwohnungen oder Haushalte für betreutes Wohnen) werden Personen aus Aufwandgründen meldetechnisch oft auf Adressebene und nicht auf Wohnungsebene geführt. Die Wohnungen an den betreffenden Adressen werden ebenfalls klassiert und den Erstwohnungen gleichgestellt (Ausnahme: unbewohnte Apartments gelten als Zweitwohnungen). Klassierte Wohnungen werden in den Folgejahren der Erhebung nicht mehr angeschrieben.

Vergleich der Erhebungsresultate seit 2017

Dass seit 2017 stetig weniger Zweitwohnungen ausgewiesen werden, darf nicht inhaltlich interpretiert werden. Es ist vielmehr auf die fortschreitende Konsolidierung der Angaben im Gebäude- und Wohnungsregister zurückzuführen. Von den Wohnungen, deren Bewohnerschaft 2017 seit mehr als zwei Jahren unbekannt war und die demzufolge als private Zweitwohnungen galten, konnte das Personenmeldeamt mehrere hundert korrekt zuweisen.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Konsolidierung in den nächsten Jahren fortsetzen wird und sich die Zweitwohnungszahl auf einem konstanten Niveau einpendeln wird. Aussagen über den Entwicklungstrend der Zweitwohnungszahl lassen sich aus der Erhebung vorläufig nicht ableiten.

Besser ist die Datengrundlage für die Zahl der kommerziell bewirtschafteten Apartments, die – soweit sie nicht von gemeldeten Personen belegt sind – ebenfalls als Zweitwohnungen gelten. Ihre Zahl hat sich zwischen 2017 bis 2020 von 1860 auf 2160 erhöht. Die Gesamtzahl der Apartments (also inklusive derjenigen, die von gemeldeten Personen bewohnt sind) erhöhte sich von 2760 auf 3470 (2020).

Kategorien

Erstwohnungen

Als Erstwohnungen gelten gemäss Zweitwohnungsgesetz Wohnungen, die von mindestens einer in der Stadt Zürich niedergelassenen Person bewohnt werden.

Den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen

Den Erstwohnungen gleichgestellt sind gemäss Zweitwohnungsgesetz zum einen spezielle Wohneinheiten, z. B. für Studierende, Firmenpersonal und sonstige Erwerbstätige. Zum anderen zählen auch Wohnungen dazu, die von Wochenaufenthalterinnen und Wochenaufenthaltern, nicht meldepflichtigen Personen oder von Haushalten bewohnt sind, die auch eine andere Wohnung im gleichen Gebäude bewohnen. Ebenso werden auch Wohnungen, die weniger als zwei Jahre leer stehen, den Erstwohnungen gleichgestellt.

Zweitwohnungen

Da keine Meldepflicht für Wohnnutzungen besteht, kann die Zweitwohnungszahl nicht eindeutig festgelegt werden, sondern basiert auf einer Zweitwohnungsvermutung. Als Zweitwohnungen gelten einerseits Wohnungen, die beim Personenmeldeamt oder in der Erhebung als Zweitwohnungen angegeben wurden, oder aber Wohnungen, zu denen im Bevölkerungsregister seit mindestens zwei Jahren keine Person registriert ist, soweit sie nicht den Erstwohnungen gleichgestellt sind.

Apartments / bewirtschaftete Wohnungen

Als Apartment gelten vorliegend möblierte Wohnungen, die professionell bewirtschaftet sind, meist auch für eine kürzere Zeit vermietet werden und durch die Zweitwohnungserhebung erfasst werden. Bei vielen Apartmentwohnungen werden zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Concierge-Service angeboten. Es ist unerheblich, ob die Apartments geschäftlich oder für Urlaub benutzt werden.

Belegte Apartments

Ab vier Monaten Aufenthalt in Zürich müssen sich Personen anmelden. Apartments mit angemeldeten Bewohnern gelten als den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen.

Unbelegte Apartments

Apartments ohne angemeldete Bewohner gelten als Zweitwohnungen.

Private Zweitwohnungen

Alle unbelegten Wohnungen mit Zweitwohnungsangabe oder Zweitwohnungsvermutung gelten als private Zweitwohnungen, soweit es sich nicht um Apartments handelt.

Leere oder unbekannte Wohnungen bis 2 Jahre

Diese Gruppe umfasst gegen die Hälfte aller den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen. Bei den meisten dieser Wohnungen handelt es sich um neubezogene Wohnungen, deren Bewohnerinnen und Bewohner meldetechnisch erst provisorisch erfasst und noch nicht der richtigen Wohnung zugeordnet sind. Nach sechs Monaten sind die meisten dieser Wohnungen korrekt zugeordnet. Bei Wohnungen, die nach Ablauf zwei Jahren immer noch keine Personenzuordnung haben, besteht eine Zweitwohnungsvermutung. Sie werden danach entsprechend als Zweitwohnung ausgewiesen.

Weitere Hinweise

Vergleich mit den ausgewiesenen Zweitwohnungszahlen des Bundes

Das Bundesamt für Raumentwicklung weist für alle Gemeinden der Schweiz einen Zweitwohnungsanteil aus. Für die Stadt Zürich wurden zuletzt 21 200 resp. 9 Prozent Zweitwohnungen ausgewiesen (Stand 2021). Diese Zahl enthält sämtliche Wohnungen, für die aus der Sicht des Bundes kein Beleg vorhanden ist, dass sie gemäss Zweitwohnungsgesetz den Erstwohnungen gleichgestellt sind. Sie umfasst damit auch diejenigen Wohnungen, die aus administrativen Gründen erst mit Verzug zugeordnet werden. In den Grossstädten ist diese Gruppe bedeutend. Mit 9 % wird für Zürich der tiefste Wert aller Grossstädte ausgewiesen (Genf 19 %, Lausanne 13%, Bern 12%, Basel 11 %).

Vergleich mit den Erhebungsresultaten 2016

2016 wurden erstmals Resultate der Zweitwohnungszählung veröffentlicht. Die damals ausgewiesenen Zweitwohnungs- und Apartmentzahlen können nicht mit späteren Zahlen verglichen werden. 2017 wurden einige methodische Anpassungen vorgenommen, die die Zahl der Zweitwohnungen deutlich erhöhten.

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