Im Rahmen einer umfangreichen quantitativen Analyse wurden die Ersatzneubauten seit 2004 bestimmt und zu über 600 Ersatzneubauprojekten zusammengefasst. Die Auswertungen zeigen die grosse Bedeutung des Ersatzneubaus für Bautätigkeit und Bevölkerungswachstum der Stadt in den letzten zehn Jahren. Zudem lassen sich durch den Vergleich zwischen den abgebrochenen Gebäuden und der neuerstellten Bausubstanz Verdichtungskennziffern ableiten, die Rückschlüsse auf das Potenzial des jetzigen Gebäudebestandes zulassen.

Nutzung von Reserven und Modernisierung der Siedlungsstruktur

Bei zwei Dritteln aller Ersatzneubauprojekte handelte es sich um Wohnersatz: Ältere Wohnbauten wurden abgebrochen und durch neue Wohngebäude ersetzt. Der Ersatz einzelner Wohngebäude auf unternutzten Parzellen verbreitete sich in allen Quartieren. Seit 2010 wurden vermehrt ganze Siedlungen ersetzt. Bauträger solcher Grossprojekte waren bisher vor allem Genossenschaften. Die Nutzungsreserven auf ihren Arealen bieten Spielraum zur Realisierung anstehender Erneuerungen. Siedlungsersatz dieser Art findet primär in Zürich-Nord und am Fuss des Üetlibergs statt. In den letzten Jahren haben aber auch private Eigentümerinnen und Eigentümer vermehrt damit begonnen, ganze Siedlungen zu ersetzen.

Trend zu immer grosszügigeren Wohnungen schwächt sich ab

Die Wohnungszahl erhöhte sich im Durchschnitt aller Wohnersatzprojekte der letzten zehn Jahre um 36 Prozent, die Wohnfläche um 102 Prozent. Die Wohnungen sind demzufolge nach einem Ersatzneubau markant grösser als zuvor. Der Anstieg der Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner lag mit 77 Prozent dazwischen. Das bedeutet, dass sich auch der Wohnflächenkonsum nach Ersatzneubauprojekten durchschnittlich erhöht hat, nämlich von 37,6 auf 39,8 Quadratmeter.

Private Ersatzneubauten sind weniger flächeneffizient als gemeinnützige, vor allem wenn die Ersatzbauten als Stockwerkeigentum ausgelegt sind. In den letzten fünf Jahren zeichnet sich aber auch bei privaten Bauträgern eine Abkehr vom Trend zu immer grosszügigeren Wohnungsgrundrissen ab – seit 2010 sind Wohnungsgrössen und Wohnflächenkonsum bei Ersatzneubauten privater Bauträger kleiner als zuvor.

Grosse Bedeutung der Umnutzung von Industriearealen

Von grosser Bedeutung für die Stadt waren seit der Jahrtausendwende die grossen Umnutzungsprojekte. Vor allem Neu-Oerlikon und das Escher-Wyss-Quartier stehen für einst bedeutende Industrieareale, die sich zu neuen Wohnquartieren entwickelten. In diesen sowie weiteren Entwicklungsgebieten schufen zumeist private Investierende in den letzten zehn Jahren Platz für 11 000 Personen. Nicht alle Industrieareale Zürichs wurden aber zu reinen Wohnquartieren. An gut erreichbaren Lagen entstanden auch grosse Wirtschaftsbauten, wie das Einkaufszentrum Sihlcity, der Primetower im Maag-Areal und das gemischte Geschäftsviertel Europaallee.

Nutzungsreserven im Wohnungsbestand als Potenzial für die Zukunft

Das Reservoir der Umnutzungsareale geht mittelfristig zur Neige, obwohl gegenwärtig von der Manegg im Süden über das Zollfreilager im Westen bis nach Leutschenbach im Norden der Stadt noch Tausende von Wohnungen in Planung oder bereits in Realisierung sind. Das grössere Wachstumspotenzial für die Zukunft liegt jedoch in den Nutzungsreserven im Wohnungsbestand. Die Zahl der Wohnungsabbrüche – ein Frühindikator für den Wohnersatzbau – überschritt letztes Jahr erstmals die Tausendergrenze. In den 1041 abgebrochenen Wohnungen des Jahres 2014 hatten drei Jahre vorher noch rund 2300 Personen gewohnt. Nach Fertigstellung der Ersatzneubauten finden auf den betreffenden Parzellen voraussichtlich fast 1800 Personen mehr Platz als zuvor. Wenn die Stadt in den nächsten Jahrzehnten weiter wachsen soll, muss dieses Potenzial auch in Zukunft genutzt werden.