Die Immobilienstrategie der VBZ definiert den für die VBZ zukünftig betrieblich notwendigen Raumbedarf. Dazu gehören beispielsweise Abstellflächen für Bus und Tram, Werkstätten oder Bürogebäude. Sie bildet die Grundlage zur Teilnahme am gesamtstädtisch koordinierten Immobilienmanagement sowie für Anträge zu Immobiliengeschäften an den Stadtrat.
Der zukünftige Flächenbedarf der VBZ wird durch die Netzentwicklungsstrategie 2040, die zukünftige Entwicklung der Batterie- und Ladetechnologie sowie den potenziellen Ausbau zum 24h-ÖV bestimmt.
Ohne zusätzliche Abstellflächen und Arealentwicklungen können die VBZ die Angebotserweiterung zur Erreichung der Mobilitätsziele der Stadt Zürich nicht umsetzen. Wird die geplante ÖV-Weiterentwicklung nicht umgesetzt, sind die Klimaschutz- bzw. Netto-Null-Ziele der Stadt Zürich in Bezug auf die Mobilität stark gefährdet.
Die Immobilienstrategie erstreckt sich auf die kommenden 15 Jahre und wird mindestens alle vier Jahre oder bei veränderten übergeordneten Rahmenbedingungen aktualisiert.
Die VBZ sind als Unternehmen sowohl städtisch als auch kantonal stark eingebunden. Der Handlungsspielraum der VBZ wird durch eine Vielzahl von städtischen sowie kantonalen, politischen, rechtlichen und gesesllschaftlichen Parametern definiert. Auf diese externen Einflussfaktoren reagieren die VBZ mit ihrer Netzentwicklungs- sowie Unternehmensstrategie. Diese wiederum stellen die Rahmenbedingungen für die VBZ-Immobilienstrategie dar.
Externe Einflussfaktoren
- Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum führen zu steigender Mobilitätsnachfrage.
- Kantonale und städtische Politik sowie die ZVV-Strategie zielen auf den Ausbau des öffentlichen Verkehrs, die Förderung klimafreundlicher Mobilität und die Reduktion des motorisierten Individualverkehrs ab.
- Die Immobilienstrategie der Stadt gibt den Rahmen für ein koordiniertes und nachhaltiges Immobilienmanagement vor.
Interne Rahmenbedingungen
- Die Netzentwicklungsstrategie der VBZ definiert den notwendigen Ausbau des ÖV-Angebots zur Bewältigung der steigenden Nachfrage sowie den klima- und verkehrspolitischen Zielsetzungen.
- Die VBZ-Strategie konkretisiert die Rahmenbedingungen und setzt Schwerpunkte.
Das Immobilienportfolio der VBZ besteht aus elf Standorten, verteilt über die gesamte Stadt Zürich und darüber hinaus. Diese geographische Verteilung spielt betrieblich eine wichtige Rolle, da sie kurze Aus- und Einfahrtswege ermöglicht. Dies ist aus Umwelt- (z. B. Vermeiden von Leerfahrten) und Kostengründen (z. B. Vermeidung von Arbeitszeitverlusten), bei Streckensperrungen sowie für die Bereitstellung von Ersatzangeboten bei Störungen entscheidend.
Das VBZ-Immobilienportfolio zeichnet sich durch einen Grossteil (73 %) stark betriebsspezifischer, grossflächiger Nutzung aus (Instandhaltung, Bereitstellung und Abstellung von Trams und Bussen inklusive Büros und Sozialräume für Fahrpersonal). Diese sehr spezialisierte Ausrichtung auf den ÖV-Betrieb ist eine Herausforderung für den Nutzungswechsel von Objekten innerhalb des VBZ-Immobilienportfolios, das Finden von potenziellen neuen Flächen sowie die Nutzung der Objekte für neue Zwecke.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil des VBZ-Immobilienportfolios sind die betriebsspezifischen grossen Werkstätten auf dem Areal Luggwegstrasse (Zentralwerkstatt und Bahndienstzentrum). Die Räume für Verwaltungsaufgaben (Büroarbeitsplätze, Sitzungszimmer) sind immer in die Betriebsgebäude integriert und entsprechen einem kleinen Anteil der Gebäudenutzung.
Das Immobilienportfolio der VBZ gliedert sich demnach in die folgenden Nutzungstypen:
- Hauptverwaltung einschliesslich Zentralwerkstatt und Bahndienstzentrum
- Tramdepots
- Busgaragen
Die Regionen Oberes Glattal, Unterer Pfannenstiel, Limmattal und Unterer Zimmerberg gehören neben der Stadt Zürich gemäss Auftrag des ZVV ebenfalls zum Marktgebiet der VBZ. Die VBZ erbringen dort das Busangebot nicht oder nur teilweise selbst. Sie beauftragen stattdessen Transportbeauftragte (TB), um diese Fahrleistungen zu erbringen. Betriebsrelevante Immobilien der TB sind insbesondere die Abstell- und Bereitstellungsflächen für die Busse. Diese Immobilien sind also nicht nur für den Betrieb der TB, sondern für die Erfüllung des Auftrags der VBZ gegenüber dem ZVV von grosser Wichtigkeit.
In der Vergangenheit wurden die von den TB zu erbringenden Fahrleistungen jeweils so ausgeschrieben, dass es in der Verantwortung der sich bewerbenden Partei lag, den dafür notwendigen Immobilienbedarf zu decken. Die erschwerte Suche nach geeigneten Flächen in der Agglomeration Zürich sowie die erhöhten Anforderungen an diese Flächen im Zuge der Elektrifizierung des ÖV im Kanton Zürich fordern die oft kleineren Busbetriebe jedoch unverhältnismässig. Um die Möglichkeit der Vergabe von Fahrleistungen an TB auch zukünftig zu erhalten, streben die VBZ an, die kritische Infrastruktur, namentlich die Busgaragen, in Zukunft selbst zu besitzen. In diesem Zusammenhang wurden oder werden auch die Busgarage Zollikon und die Busgarage Oetwil am See erworben. Die Immobilienstrategie hat für die Betriebsgebäude im Eigentum oder gemietet von den TB zwar keine Gültigkeit, die Notwendigkeit der VBZ auch für TB vermehrt als Eigentümerin der Busgaragen zu fungieren, hat aber durchaus Einfluss auf den zukünftigen Bedarf und die Suchperimeter.
Der zukünftige Flächenbedarf der VBZ wird durch diverse Faktoren getrieben: Im Trambereich ist die Netzentwicklungsstrategie die Taktgeberin. Sie sieht bis 2060 wichtige Tramausbauschritte vor, welche in einem deutlichen Mehrbedarf an Tramabstellflächen resultieren. Im Busbereich treiben insbesondere die zukünftige Entwicklung der Batterie- und Ladetechnologie, der potenzielle Ausbau zum 24h-ÖV sowie der Fortschritt des Ausbaus im Trambereich den Bedarf an Abstellflächen. Im Bereich der Werkstätten und Verwaltung ist der ÖV-Ausbau ganz allgemein der Auslöser für die Bedarfsentwicklung. Ziel ist es aber stets, diesen Bedarfen auf Betriebsarealen (Tram- und Busabstellung) zu begegnen.
Im heutigen Bestand stehen für die Instandhaltung, Bereit- und Abstellung von Trams 93 823 m² Grundstücksfläche zur Verfügung. Die Umsetzung der Netzentwicklungsstrategie entlang ihrer Teiletappen führt zu einem deutlich höheren Bedarf an Trams und in der Folge davon auch an Abstell- und Bereitstellungsinfrastruktur. Diese Zunahme zeigt sich ab 2040 besonders ausgeprägt, weil ab dann grosse Tramausbauprojekte realisiert werden. Die resultierende Differenz zwischen Bestand und Bedarf im Trambereich im Jahr 2055 beträgt entsprechend ungefähr 76 000 m² Grundstücksfläche.
Mit dem Areal an der Aargauerstrasse in Altstetten, das im regionalen Richtplan für den Bau eines neuen Tramdepots vorgesehen ist, werden 26 000 m² dieses zusätzlichen Bedarfs per 2037 bereits gedeckt. Was in der Abbildung nach einem momentanen Überbestand aussieht, ist eine Kompensation des baustellenbedingten Leerstands des Depots Hard. Dies war und ist im aktuellen Zustand nötig, damit das Areal dieses Tramdepots entwickelt werden kann. Es ist erst wieder ab dem Fahrplanjahr 2028 für die Tramabstellung nutzbar.
Im heutigen Bestand stehen für die Instandhaltung, Bereit- und Abstellung von Bussen für das VBZ-eigene Angebot 57 116 m² Grundstücksfläche zur Verfügung. Die Entwicklung der Busflotte der VBZ hängt von diversen Faktoren ab, drei davon sind besonders gewichtig:
Erstens hängt die Grösse der Busflotte von der Entwicklung der Batterie- und Ladetechnologien ab. Je schneller und länger die Elektrobusse einsatzfähig sind, desto kleiner die benötigte Fahrzeugflotte. Zweitens wird die Grösse der Busflotte durch den Angebotsausbau des Nachtnetzes bestimmt. In der Nacht werden ausschliesslich Busse und keine Trams eingesetzt. Soll der ÖV auch unter der Woche während 24 Stunden betrieben werden, muss die Busflotte wachsen, da die Fahrzeuge nicht wie bisher über Nacht geladen werden können. Drittens – und am entscheidendsten – hängt die Flottenentwicklung im Busbereich von den Ausbauten im Trambereich ab. Wird die Netzentwicklungsstrategie wie geplant umgesetzt, verkleinert sich die Busflotte der VBZ. Können gewisse Angebote jedoch zukünftig nicht oder erst später als geplant mit dem Tram gefahren werden, vergrössert sich stattdessen das Busangebot.
Ausgehend von einer termingerechten Umsetzung der Netzentwicklungsstrategie im Trambereich erreicht die Differenz zwischen Bestand und Bedarf für den Busbereich ihren Höhepunkt von gut 8 000 m² Mitte der 2030er-Jahre und verkleinert sich dann im Falle eines starken Angebotsausbaus im Trambereich wieder.
Die Stadt Zürich wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten deutlich wachsen. Mit diesem Wachstum steigt auch die Nachfrage nach Mobilität. Um dieser Nachfrage mit einer klimafreundlichen Verkehrsmittelwahl nachzukommen, muss der öffentliche Verkehr deutlich mehr Menschen befördern – in engerer Taktung, mit grösseren Fahrzeugen, neuen Linienführungen und in neu erschlossene Gebiete. Um das zu erreichen, benötigen die VBZ nicht nur mehr Fahrzeuge, sondern auch mehr Platz, um diese sicher und effizient abzustellen, zu warten und zu reinigen. Ohne zusätzliche Abstellflächen können die VBZ diese notwendige Angebots- und Kapazitätsvergrösserung nicht umsetzen. Neue Flächen für Depot- und Garagenstandorte sowie Arealentwicklungen im Bestand sind somit unabdingbare Voraussetzungen, damit der öffentliche Verkehr auch in Zukunft zuverlässig, pünktlich und für alle erreichbar bleibt.
Ohne Entwicklung des VBZ-Immobilienportfolios und die Deckung des ausgewiesenen Flächenbedarfs ergeben sich folgende Konsequenzen:
- Die Netzentwicklungsstrategie kann nicht umgesetzt werden.
- Die VBZ können ihren Auftrag gemäss ROAB nicht erfüllen.
- Die Mobilitätsziele der Stadt Zürich werden nicht erreicht.
- Die Erreichung der Klimaschutzziele bzw. von Netto-Null in Bezug auf die Mobilität ist stark gefährdet.
Die Anforderungen der Netzentwicklungsstrategie 2040, der VBZ-Unternehmensstrategie und der städtischen Verkehrs- und Klimapolitik steuern die Anforderungen der VBZ an Qualität, Quantität, zeitlicher Verfügbarkeit und geografischer Lage von Immobilien und Flächen. Der Vergleich des VBZ-Immobilienbestands mit der Bedarfsentwicklung zeigt auf, dass Massnahmen für die zukünftig optimale Verwendung der Objekte und die Deckung des zusätzlichen Bedarfs nötig sind.
Für die möglichst effiziente Deckung des Bedarfs werden vier Massnahmen-Cluster unterschieden, wobei jedes bestehende und jedes potenziell zukünftige Objekt oder Areal einem Cluster zugeordnet wird. Aus der Cluster-Zuordnung lässt sich ableiten, welche Massnahmen für das entsprechende Objekt und Areal getroffen werden müssen. Details dazu finden Sie im PDF zur Immobilienstrategie der Verkehrsbetriebe Zürich (vgl. Kapitel 7.1).
