Zu den gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften zählen die Stadt und die städtischen Wohnbaustiftungen sowie private Wohnbaugenossenschaften, Stiftungen, Vereine oder gemeinnützige Aktiengesellschaften. Sie vermieten ihre Wohnungen in der Regel nicht gewinnorientiert, sondern berechnen ihre Mieten kostendeckend. Das bedeutet, dass die Mieten nur so hoch sind wie die tatsächlichen Kosten.
Mit städtischen Mitteln geförderte Wohnbauträgerschaften müssen die Kostenmiete gemäss städtischem Mietzinsreglement berechnen. Es gilt eine höchstzulässige Nettomietzinssumme. Die Stadt kontrolliert die Einhaltung der Vorgaben betreffend Mietzins (Mietzinskontrolle).
Die Fördermittel der Stadt Zürich sowie die Kontrolle sind der Grund dafür, dass die Mieten für gemeinnützige Wohnungen nicht nach den Vorgaben des Mietrechts nach Obligationenrecht (OR) berechnet werden.
Mietzinsreglement und Kostenmietmodell der Stadt Zürich
Das «Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen (Mietzinsreglement)» schreibt den mit städtischen Mitteln unterstützten Wohnbauträgerschaften vor, wie hoch die maximal zulässige Mietzinssumme pro Wohnsiedlung und Jahr (ohne Nebenkosten) sein darf.
Die höchstzulässige Nettomietzinssumme setzt sich aus den Finanzierungskosten und den Betriebskosten zusammen. Die Finanzierungskosten umfassen sämtliche Ausgaben, die für das Land und den Bau der Siedlungen entstehen. Die Betriebskosten decken die laufenden Kosten, die für Verwaltung, Unterhalt und Betrieb der Siedlungen anfallen.
Die Formel für die Berechnung der höchstzulässigen Nettomietzinssumme lautet wie folgt:
Mietzinskontrolle
Die Kontrolle der Mietzinse nach Mietzinsreglement erfolgt durch die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich.
Bei der Berechnung der Mietzinsen mithilfe der Formel aus dem Mietzinsreglement handelt es sich um eine praxisbezogene Annäherung an die tatsächlichen Kosten. Die höchstzulässige Nettomietzinssumme kann – muss aber nicht – voll ausgeschöpft werden.
Gemeinnützige Wohnbauträgerschaften müssen die Mietzinsen so gestalten, dass einerseits ihre Organisation langfristig finanziell gesund dasteht und andererseits die Mieter*innen nicht unnötig finanziell belastet werden.
Die Finanzierungskosten umfassen sämtliche Ausgaben, die für das Land und den Bau entstehen und setzen sich aus den Gesamtinvestitionskosten und dem Referenzzinssatz zusammen. Steht die Siedlung auf Land im Baurecht, wird der Baurechtszins dazugerechnet.
Unter Gesamtinvestitionskosten werden der Kaufpreis für die Liegenschaft oder der Kaufpreis für das Land und die Kosten für den Bau des Gebäudes verstanden. Dieser Wert wird nicht an den Marktwert angepasst (Spekulationsentzug).
Dadurch werden die Mieten im Laufe der Zeit im Vergleich zu den Marktmieten günstiger. Eine Erhöhung der Gesamtinvestitionskosten erfolgt, wenn wertvermehrende Investitionen getätigt werden. Ein Beispiel für eine wertvermehrende Investition ist der Bau von einem Lift bei einer Siedlung, die davor keinen hatte. Der Anteil der wertvermehrenden Kosten wird den bisherigen Gesamtinvestitionskosten zugeschrieben und kann zu höheren Mieten führen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist gemäss städtischem Mietzinsreglement massgebend für die Bestimmung der Finanzierungskosten. Er basiert auf dem durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarkredite in der Schweiz und wird alle drei Monate vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht. Der hypothekarische Referenzzinssatz wird mit den Gesamtinvestitionskosten multipliziert, um der Verzinsung von Fremd- und Eigenkapital Rechnung zu tragen und die Finanzierungskosten zu decken.
Verändert sich der hypothekarische Referenzzinssatz, können Mietzinsanpassungen angezeigt sein – besonders dann, wenn sich dieser seit der letzten Mietzinsveränderung um mindestens 0,5 Prozentpunkte verändert hat.
Wenn eine Wohnsiedlung auf städtischem Land im Baurecht steht, zahlt die gemeinnützige Wohnbauträgerschaft der Stadt Zürich für die Benutzung des Landes einen Baurechtszins. Der Baurechtszins wird als Teil der Finanzierungskosten verstanden und muss entsprechend dazu gezählt werden. Durch den niedrig angesetzten Landwert gemäss den Richtlinien 65 (StRB Nr. 3251/1965) der Stadt Zürich profitieren die Wohnbauträgerschaften von tieferen Baurechtszinsen und die Mieter*innen durch die geringeren Gesamtinvestitionskosten folglich von niedrigeren Mieten.
Die Betriebskosten decken alle laufenden Kosten, die für die Verwaltung, den Unterhalt und den Betrieb der Siedlungen anfallen, einschliesslich Reparaturen, Abschreibungen, Einlagen in den Erneuerungsfonds und Löhne. Zur Berechnung der Betriebskosten wird der Gebäudeversicherungswert mit der Betriebsquote aus dem Mietzinsreglement der Stadt Zürich multipliziert.
Der Gebäudeversicherungswert für ein Gebäude wird von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) bestimmt und entspricht dessen Neuwert. Als Neuwert gilt der Betrag, der nach einem Schadensfall für den Wiederaufbau des Gebäudes am gleichen Ort, in gleicher Art, Grösse und gleichem Ausbaustandard erforderlich wäre.
Der Gebäudeversicherungswert wird auf Grundlage der Wohnbaupreise (Baukostenindex) festgelegt. Steigen die Baukosten, steigt auch der Gebäudeversicherungswert. Dies kann gemäss dem städtischen Mietzinsreglement zu Mietzinserhöhungen führen, wenn die Veränderung mindestens 5 Prozent beträgt. Neben der Teuerung können auch Revisionsschätzungen oder wertvermehrende Investitionen dazu führen, dass der Gebäudeversicherungswert eines Objektes bei einer Neubewertung durch die GVZ steigt. Bekommt ein Gebäude einen Lift, erfährt die Liegenschaft eine Wertsteigerung, die sich wiederum im Gebäudeversicherungswert und entsprechend der Formel auch in den höchstzulässigen Nettomietzinsen niederschlägt.
Die Betriebsquote von 3,25 Prozent wird durch das städtische Mietzinsreglement vorgegeben. Es ist ein festgelegter Prozentsatz, der angibt, wie viel Prozent der Gesamtinvestitionskosten als Betriebskosten angenommen werden, ohne dass die tatsächlichen Kosten für den Betrieb nachgewiesen werden müssen. Die Betriebsquote multipliziert mit dem Gebäudeversicherungswert ergibt die geschätzten Betriebskosten.
Wenn die Wohnbauträgerschaft nachweist, dass höhere Betriebskosten entstehen, kann die Betriebsquote erhöht werden. Da eine solche Erhöhung gemäss dem Kostenmietmodell auch zu einer höheren zulässigen Nettomietzinssumme führt und Mietzinserhöhungen zur Folge haben kann, bedarf es zuvor der Genehmigung durch die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich.
Neben den Vorgaben zur Kostenmiete haben gemeinnützige Wohnbauträgerschaften weitere Vorgaben zu erfüllen, solange die Vorschriften der Wohnbauförderung gelten.
Die Häuser und Wohnungen der Wohnbauträgerschaft sind grundsätzlich unveräusserlich.
Bei Auflösung einer Wohnbauträgerschaft sind die betreffenden Bauten der Stadt Zürich auf deren Verlangen zum Anlagewert zu übertragen.
Das bei einer Liquidation einer Wohnbauträgerschaft nach Tilgung aller Schulden und Rückzahlung der Genossenschaftsanteile zum Nennwert verbleibende Vermögen ist der Stadt Zürich für die Zwecke des gemeinnützigen Wohnungsbaus oder dem Solidaritätsfonds der Stiftung Solidaritätsfonds von Wohnbaugenossenschaften Schweiz zur Verfügung zu stellen.
Für die Abänderung oder Aufhebung der Regelungen von Ziffer 1 bis 4 bedarf es in der Regel eines Generalversammlungsbeschlusses von 4/5 der abgegebenen Stimmen, wobei mindestens 20 Prozent aller Genossenschafter*innen an der Generalversammlung vertreten sein müssen.
Die Stadt Zürich hat das Recht, eine städtische Vertretung in das Leitungsgremium einer gemeinnützigen Wohnbauträgerschaft abzuordnen.
Eine unterstützte Wohnbauträgerschaft hat spezielle Vorschriften zum Rechnungswesen zu beachten.
Es sind pro Liegenschaft jährlich einem Erneuerungsfonds und einem Abschreibungsskonto die vorgeschriebenen Mindesteinlagen zuzuweisen sowie bei Baurechten ein Heimfallfonds zu führen.
Das Anteilscheinkapital bei Wohnbaugenossenschaften darf nur verzinst werden, wenn das Rechnungsergebnis dies gestattet und die gesetzlich vorgeschriebenen Fondseinlagen und Abschreibungen vorgenommen wurden. Die Generalversammlung bestimmt alljährlich den Zinssatz, der die städtischen Vorgaben nicht überschreiten darf.
Die Vorstandsmitglieder haben Anspruch auf eine massvolle Entschädigung, welche sich nach den Aufgaben und der Arbeitsbelastung der einzelnen Mitglieder richtet und vom Vorstand im Rahmen des Gesamtbetrages gemäss den Vorschriften der Stadt Zürich festgelegt wird. Die Auszahlung von Tantiemen ist nicht gestattet.
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Wohnbauträgerschaften, die die Anforderungen für eine finanzielle Unterstützung erfüllen, können sich über die verschiedenen Möglichkeiten der Wohnbauförderung informieren, um ein Gesuch einzureichen.