Während die direkten Treibhausgasemissionen (THGE) dank griffiger Massnahmen im Bereich Heizungsersatz und Elektromobilität bereits deutlich gesenkt werden konnten und das IMMO-Portfolio auf gutem Weg zu Netto-Null 2035 ist, bleibt die Reduktion der indirekten THGE eine Herausforderung.
Zu den indirekten THGE zählen alle Emissionen, die entlang der Wertschöpfungskette von Unternehmen entstehen (Scope 3). Dies betrifft einerseits Produkte und Dienstleistungen, andererseits – und diese machen den grössten Anteil aus – die baulichen Aktivitäten im IMMO-Portfolio.
Um die indirekten THGE zu reduzieren, setzt die IMMO auf Substanzerhalt und sucht stets Alternativen zum Neubau. Instandsetzungen in Verbindung mit Erweiterungen, Verdichtungen und Umnutzungen bestehender Gebäude werden, wenn immer möglich, Neubauten vorgezogen. Die Lebensdauer der vorhandenen Bauteile soll dabei bestmöglich ausgeschöpft und der Materialeinsatz minimiert werden.
Über 95 % der durch die IMMO erfassbaren indirekten THGE (Scope 3) entstehen durch Bau- und Unterhaltsmassnahmen. Die wirksamste Art, THGE zu vermeiden, ist ein möglichst geringer Flächenbedarf: Jeder Quadratmeter, der nicht gebaut wird, spart grosse Mengen THGE. Ein sorgsamer Umgang mit der Ressource Raum ist daher der wichtigste Beitrag des öffentlichen Immobilienmanagements zum Klimaschutz.
Für das Teilportfolio der Verwaltungsbauten liegt die Verantwortung für Suffizienz und Flächeneffizienz bei der IMMO: Eine Erfolgsgeschichte ist diesbezüglich das Bürokonzept «worksmart@zürich», mit dem sich in den kommenden Jahren – auch bei Stellenwachstum – bis zu 20 % der Fläche einsparen lässt. Dadurch soll die Rückgabe von teuren Fremdmieten möglich werden. Seit dem Bezug des Amtshauses Walche im Frühjahr 2025 wird «worksmart@zürich» erstmals vollumfänglich in einem Verwaltungsbau umgesetzt.
In den übrigen Teilportfolios macht sich die IMMO über die Standards für einen genügsamen und effizienten Flächenverbrauch stark. Entscheidend ist hier aber der Beitrag der Nutzenden. Seit einem Jahrzehnt schon hält sich die IMMO etwa an den «Benchmark 17/0» (STRB Nr. 0676/2015). Dieser geht zurück auf eine umfassende Analyse des Flächen- und Kostenverbrauchs bei Schulneubauten bis 2015, die ein Einsparpotenzial beim Flächenverbrauch von 15 % (pro Klassenzimmer) ergab. In der Folge hat der Stadtrat die Einsparung als verbindliche Vorgabe beschlossen, die ihre Wirkung im Rahmen der Schulraumoffensive seit 2019 umso stärker entfalten konnte.
Auch bei den Gesundheitszentren für das Alter schafft die Stadt vergleichbare Leitplanken für die Flächeneffizienz: Die neuen Raum- und Flächenstandards (STRB Nr. 1536/2025) definieren ein Standardraumprogramm und verbindliche Flächenkennzahlen pro Platz/Bewohner*in in den beiden Angebotssegmenten «Wohnen im Alter» und «Spezialisierte Pflege». So wird der Flächenbedarf in der Projektierung leichter messbar, standortbedingte Zusatzflächen werden transparent ausgewiesen, und die Flächendisziplin kann auf Portfolioebene projektübergreifend gesteuert werden.
Bei Instandsetzungen will die IMMO künftig noch feingliedriger vorgehen: Vermehrt sollen gezielte und begrenzte Eingriffe an sanierungsbedürftigen Bauteilen den Erhalt von Gebäuden sichern – und umfassende Gesamtinstandsetzungen überflüssig machen oder hinauszögern. Dieses Vorgehen erhält die Bausubstanz, schont Ressourcen, senkt Emissionen und fördert eine nachhaltige und genügsame Entwicklung des Immobilienbestands.
Die IMMO prüft bei ungedecktem Raumbedarf systematisch ökologische und ökonomische Alternativen zum Neubau. Durch die Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz kann der Ausstoss von Treibhausgasen deutlich reduziert werden, der bei Neubauten durch Materialproduktion, Bauaktivitäten und Energieverbrauch entsteht.
Als Alternative zum Neubau setzt die IMMO etwa auf den Kauf oder die Miete bestehender Gebäude sowie Zwischennutzungen ihrer eigenen Gebäude, wie verschiedene Beispiele der letzten Jahre zeigen: