Die IMMO hält den Verbrauch der begrenzten Ressourcen, zu denen auch die Flächen gehören, tief und setzt auf Suffizienz. Sie achtet darauf, die Ausnutzungsziffern der Grundstücke auszuschöpfen und/oder deren Erweiterbarkeit zu erhalten.
Der Stadtrat beschloss 2015 Kostenoptimierungsmassnahmen für Hochbauten. Fortan sollten die Flächen bei Hochbauten um 15 % und die Kosten um 10 % im Vergleich zum «Benchmark 17/0» reduziert werden (Stadtratsbeschluss [STRB] Nr. 676/2015). Die Einhaltung der neuen Vorgabe wird anhand von Flächen- bzw. Kostenkennwert pro Funktionseinheit (FE) kontrolliert. Bei Schulklassen entspricht die FE einer Klasse.
Die Effizienz eines Gebäudes wird über den Vergleich der Hauptnutzflächen (HNF) mit der Geschossfläche (GF) beurteilt, wobei ein Richtwert von über 0,5 angestrebt wird. Die Hauptnutzfläche umfasst die Fläche, welche die Nutzer*innen primär zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigen.
Die Geschossfläche umfasst zudem Nebennutzflächen, Verkehrsflächen, Funktionsflächen (Haustechnik) und Konstruktionsflächen, die der Hauptnutzfläche zudienen.
Die Einhaltbarkeit der Zielvorgaben wird während der gesamten Planung von Neubauten laufend überwacht und kann schliesslich – in den Kreditanträgen für die Bauausführung – zuhanden der politischen Entscheidungsträger*innen ausgewiesen werden.
In den zwei Jahren seit Erscheinen des letzten Nachhaltigkeitsberichts sind folgende Neubauten bezogen worden. Alle halten die vorgegebenen Richtwerte zur Flächeneinsparung ein:
SA=Schulanlage, HNF=Hauptnutzungsfläche, FE=Funktionseinheit (in diesem Fall 1 Schulklasse), GF=Geschossfläche
Auch bei den Gesundheitszentren für das Alter stützt sich die Stadt auf verbindliche Vorgaben zur Flächeneffizienz (STRB Nr. 1536/2025), die in den seit Frühling 2025 geltenden Raum- und Flächenstandards festgeschrieben sind. Darin sind für die Angebotssegmente «Wohnen im Alter» (WIA) und «Spezialisierte Pflege» (SPF) je ein Standardraumprogramm und messbare Flächenkennzahlen definiert. So wird der Flächenbedarf früh in der Planung von Neubauten vergleichbar. Über das Standardprogramm hinausgehender, standortbedingter Flächenbedarf kann als solcher transparent ausgewiesen werden.
Analog zum Benchmark 17/0, der bei Schulneubauten seit mehreren Jahren Anwendung findet, beurteilen die Gesundheitszentren-Flächenstandards die Effizienz über das Verhältnis von Hauptnutzfläche zu Geschossfläche: Als Zielgrösse gilt auch für die Gesundheitszentren die Ratio HNF/GF >0,5. Die Standards weisen dafür Kennwerte pro Funktionseinheit aus; bei Gesundheitszentren entspricht diese einem Platz (Bewohner*in). Im Standardraumprogramm (120 Plätze) liegt das Verhältnis HNF/GF sowohl bei WIA wie auch bei SPF bei 0,52.
HNF=Hauptnutzungsfläche, FE=Funktionseinheit (1 Bewohner"in), GF=Geschossfläche
Seit 2018 ist das flächeneffiziente Bürokonzept worksmart@zürich als Standard für Verwaltungsbauten in Kraft. Im Frühjahr 2025 wurde es aktualisiert: worksmart@zürich 2.0 (STRB Nr. 645/2025) optimiert die Grundlagen für mobil-flexibles, innovatives und aktivitätsorientiertes Arbeiten, für die Bereitstellung zeitgemässer und nachhaltiger Büroräume und deren suffiziente Nutzung.
Dem Bürokonzept liegt ein flexibles Berechnungsmodell zugrunde. Mit einer Zielratio von 0,7 (= Vollzeit-Äquivalent × 0,7 × Flächeneinheit) wird das Flächenguthaben berechnet, das jeder Organisationseinheit (z. B. Dienstabteilung) in einem Verwaltungsgebäude zur Verfügung steht. Mit diesem Flächenguthaben gilt es, den gesamten Flächenbedarf einer Organisationseinheit zu decken – von den Arbeitsplätzen über Kommunikations- und Besprechungszonen bis hin zu Rückzugs- und Projekträumen. Die nutzende Dienstabteilung legt dabei die Zahl der Arbeitsplätze und den Raummix selbst fest. Im Unterschied zur herkömmlichen Belegung (ein Arbeitsplatz pro Vollzeitstelle) senkt das neue Modell den Flächenverbrauch pro mitarbeitender Person deutlich und ermöglicht damit, den Raumbedarf auch bei Stellenwachstum künftig im Bestand zu decken.
Für kurzfristige Bedürfnisse gibt es die Light-Variante «pre-worksmart@zürich 2.0», wobei bestehende Büroflächen mit neuen Raumtypen und Möblierung angepasst werden – weitgehend ohne bauliche Eingriffe. So können zeitnah zusätzlicher Flächenbedarf abgedeckt und neue Arbeitsformen eingeführt werden.
Im Frühjahr 2025 haben die IMMO, das Amt für Hochbauten (AHB) sowie Schutz und Rettung Stadt Zürich (SRZ) das instand gesetzte Amtshaus Walche bezogen. Es ist das erste Verwaltungsgebäude, in dem worksmart@zürich 2.0 vollständig umgesetzt und damit im laufenden Betrieb erprobt wird.