Mit der Einführung des im Baubewilligungsverfahren direkt anwendbaren § 238a PBG findet ein Paradigmenwechsel statt. Der Gesetzgeber hat dem Gebäudeumschwung einen neuen Stellenwert zugemessen. Er ist nicht mehr nur ein Element der Einordnung der Bauten ins Siedlungsbild, sondern er hat auch die Funktion, Bäume sowie die Biodiversität zu erhalten und zu fördern. Zudem gilt es, die Versickerung des Regenwassers auf dem Grundstück zu sichern und damit der Überhitzung des Siedlungsgebietes entgegenzuwirken. Entsprechend muss die Umgebungsgestaltung inkl. der Bewirtschaftung des anfallenden Regenwassers von Anfang an in die Planung einbezogen werden und erhält damit den gleichen Stellenwert wie die Planung der Gebäude selbst.
Die Revision, die u.a. auch Anpassungen der Pflanzabstände im Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EG ZGB) und der Anforderungen an den Umgebungsplan in der Bauverfahrensverordnung (BVV) umfasst, trat am 1. Dezember 2024 in Kraft.
Die mit diesen Anpassungen einhergehenden neuen Anforderungen an die Gestaltung und Begrünung des Gebäudeumschwungs und an die Baugesuchsunterlagen werden nachfolgend beschrieben.
§ 238 a. 1 Vorgärten und andere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs sind in angemessenem Umfang als ökologisch wertvolle Grünflächen zu erhalten oder herzurichten.
2 Die Versiegelung von nicht mit Gebäuden überstellten Grundstücksflächen ist möglichst gering zu halten.
3 Nach Möglichkeit sind bestehende Bäume zu erhalten oder angemessene Ersatz- und Neupflanzungen vorzusehen. Es ist genügend Wurzelraum und ausreichender Raum für die Versickerung zu gewährleisten. Die ordentliche Grundstücksnutzung darf dadurch nicht übermässig erschwert werden.
4 Die Bau- und Zonenordnung kann zonen- oder gebietsweise ergänzende Bestimmungen enthalten.
5 Die Begrünung ist zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
§ 309. 1 Eine baurechtliche Bewilligung ist nötig für:
lit. a–m …
n. das Fällen von Bäumen, für die eine Erhaltungspflicht besteht,
o. wesentliche Veränderung der Umgebungsgestaltung, sofern sie die Begrünung beeinträchtigen.
…
§3. 1 Mit dem Baugesuch sind in der Regel folgende Pläne einzureichen:
lit.a–c ...
d. Umgebungsplan im Massstab1:200 oder 1:100 mit Angaben über
– die Höhen des massgebenden und des gestalteten Terrains,
– die Gestaltung, die Art der Begrünung, den Versiegelungsgrad und die Nutzweise des Umschwungs,
– die Umgebungsgestaltung beeinflussende Entwässerungsanlagen als Informationsinhalt.
2 Bei Neubauten und Umbauten mit wesentlichen Auswirkungen auf den Gebäudeumschwung ist der Umgebungsplan zwingend einzureichen.
...
§ 170. 1 Waldbäume und grosse Zierbäume dürfen gegen den Willen des Nachbarn nicht näher als 4 m, Feldobstbäume und kleinere Zierbäume nicht näher als 2 m, gemessen ab der Stammmitte, an die nachbarliche Grenze gepflanzt werden. Besteht das angrenzende Grundstück aus Rebland, ist ein Abstand von 8 m zu beachten.
…
Die Grünflächen sind in ihrer Gesamtheit ökologisch wertvoll zu begrünen (§ 238a Abs. 1 PBG). Die Begrünung muss deshalb folgende Grundanforderungen erfüllen:
- Die Begrünung weist eine standortangepasste und insgesamt artenreiche Bepflanzung mit unterschiedlichen Vegetationshöhen (Stauden, Gräser, Büsche, Bäume) auf
- Es wird eine angemessene Anzahl einheimischer Arten und/oder Kulturpflanzen (z.B. Obstbäume) verwendet
- Es werden keine gebietsfremden, invasiven Pflanzen verwendet
Für den Begrünungsanteil gilt folgende Aufteilung:
- Praxisgemäss muss die Hälfte der an den Begrünungsanteil anrechenbaren Grünflächen dem ökologischen Ausgleich dienen
- Damit eine Fläche an den ökologischen Ausgleich angerechnet werden kann, ist ein anrechenbarer Lebensraumtyp gemäss den Steckbriefen zu den anrechenbaren Lebensräumen umzusetzen
- Die andere Hälfte der an den Begrünungsanteil anrechenbaren Grünflächen muss nicht dem ökologischen Ausgleich dienen. Hier können Begrünungselemente, wie Rasen oder Zierpflanzen verwendet und befestigte Aufenthaltsflächen, wie Sitz- oder Spielplätze angeordnet werden
Die Versiegelung von nicht mit Gebäuden überstellten Grundstücksflächen ist möglichst gering zu halten (§ 238a Abs. 2 PBG).
Begrünte und sickerfähige befestigte Flächen tragen dazu bei, dass ein grosser Anteil des anfallenden Regenwassers vor Ort versickern kann. Die Versickerung des Regenwassers versorgt Pflanzen und begrünte Flächen, trägt durch Verdunstung zur Hitzeminderung bei und schützt vor Hochwasserschäden.
Um einen grossen Anteil versickerungsfähiger Flächen zu erhalten, ist die Versiegelung der Umgebungsflächen so gering wie möglich zu halten. Vollständig versiegelt werden dürfen nur Flächen, deren Funktion dies verlangt, und nur im dafür notwendigen Umfang. Dies ist in der Regel nur für Tiefgaragenzufahrten und gegebenenfalls für die Gebäudeerschliessung erforderlich. Weitere befestigte Flächen, wie Sitzplätze, Wege, Abstellflächen können i.d.R. versickerungsfähig ausgestaltet werden.
Bestehende Bäume sollen nach Möglichkeit erhalten werden. Wenn dies nicht möglich ist, sind angemessene Ersatz- und Neupflanzungen vorzusehen (§ 238a Abs. 3 PBG).
Bäume mit einem Stammumfang grösser als 100 cm sind in der Stadt Zürich im gesamten Stadtgebiet zu erhalten. Bei mehrstämmigen Bäumen gilt ein Stammumfang von grösser als 80 cm an mindestens einem Stamm bzw. von grösser als 120 cm, wenn die beiden dicksten Stämme zusammengezählt werden. Die Fällung sowie Eingriffe in den Kronen- oder Wurzelbereich, die sich wie eine Beseitigung auswirken oder zu einer solchen führen, sind bewilligungspflichtig. Die neuen Bestimmungen haben negative Vorwirkung gemäss § 234 PBG und werden seit dem 13. März 2025 angewendet. Der Praxisleitfaden Baumerhalt gibt über Begriffsklärungen und die Anwendung der Vorschrift Auskunft.
In den Baumschutzgebieten gemäss Ergänzungsplan zur Bau- und Zonenordnung gilt zudem – bis zu Inkraftsetzung der obgenannten BZO-Teilrevision – für Bäume ab einem Stammumfang von 80 cm eine Erhaltungspflicht (Art. 11a BZO).
Es sind neue Bäume zu pflanzen, wenn auf einem Baugrundstück kein genügender Baumbestand vorhanden ist, aber Platz für Baumpflanzungen besteht bzw. bei entsprechender Anordnung der Gebäude und der Verkehrsflächen geschaffen werden kann. Ersatzpflanzungen gemäss der BZO-Vorschriften zum Baumerhalt werden dabei berücksichtigt. Die Anzahl und Grösse der zu pflanzenden Bäume orientiert sich an den Richtwerten der Fachplanung Stadtbäume zur angestrebten Kronenfläche.
Bei der Planung der Baumpflanzungen sind:
- Arten zu bevorzugen, die einen Beitrag an die Hitzeminderung und die Förderung der Biodiversität leisten;
- In Bezug auf Art und Grösse des Baums die gegebenen Platzverhältnisse und Standortbedingungen zu berücksichtigen, so dass dem Baum ausreichend Raum für die Entwicklung zur Verfügung steht (Wurzel- und Kronenraum) und dieser aufgrund der Besonnung und Bodenbeschaffenheit gut gedeihen kann
- Nicht unterbaute Standorte zu bevorzugen
Wenn die Baumpflanzungen an den ökologischen Ausgleich angerechnet werden sollen, sind die entsprechenden Vorgaben gemäss «Ökologischer Ausgleich: Steckbriefe zu den anrechenbaren Lebensräumen» zu erfüllen (siehe weiter unten: Links und Downloads).
Der Wurzelraum soll möglichst gross und zusammenhängend durchwurzelbar sein. Bäume sollen daher primär auf nicht unterbauten Standorten neu gepflanzt werden.
Besteht Spielraum in der Anordnung der ober- und unterirdischen Bauten und/oder der Grundstückserschliessung, z.B. Zufahrten, Zugänge und Abstellflächen, Werkleitungen, sind diese so anzuordnen, dass eine ausreichende Anzahl Bäume mit guten Standortbedingungen gepflanzt werden kann.
Sollen Bäume in einem unterbauten Bereich wachsen, ist dieser mit grosszügigen Ausstanzungen zu versehen oder ausreichend zu überdecken. Für den Wurzelraum gelten folgende Kriterien:
Die Leistungs- und Alterungsfähigkeit der Bäume erfordert eine ausreichende Wasserversorgung. Es muss genügend Regenwasser in den Wurzelraum sickern und für die Pflanze zur Verfügung stehen. Bei Baumstandorten insbesondere in befestigten und/oder unterbauten Flächen ist entsprechend dem Bedarf das Regenwasser von Wege- und Platzflächen gezielt zu den bestehenden oder neugepflanzten Bäumen zu leiten und dort zu versickern.
Gestützt auf § 238a Abs. 5 PBG ist die gemäss dem bewilligten Umgebungsplan hergerichtete Begrünung zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Die Erhaltung setzt eine fachgerechte Pflege der Begrünung voraus. Die Pflege stellt sicher, dass sich die Begrünung ihren Wuchseigenschaften entsprechend entwickeln und damit ihre Funktionen dauerhaft erfüllen kann.
Stirbt die Begrünung infolge Alters, Krankheit, Witterungseinflüssen, unsachgemässer Pflege etc. ab, ist diese mindestens gleichwertig zu ersetzen. Pflege- und Ersatzmassnahmen sind, mit Ausnahme des Fällens von Bäumen, für die eine Erhaltungspflicht besteht (§ 309 lit. n PBG), nicht bewilligungspflichtig.
Obwohl für bestehende Umgebungen grundsätzlich die Besitzstandsgarantie (§ 357 Abs. 1 PBG) gilt, kann sich unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassungspflicht ergeben.
Eine Anpassungspflicht an die Anforderungen von § 238a PBG in einem verhältnismässigen Umfang kann bestehen, wenn:
- die Umgebung erheblich verändert wird
- bei weniger tiefgreifenden Veränderungen der Umgebung eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Zustand zumutbar ist
- eine Umbaute zu wesentlich anderen Anforderungen an die Umgebung führt, wie z.B. die Umnutzung eines Büro- in ein Wohngebäude oder die Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten
Dabei kann sich die Anpassungspflicht auch auf Teile des Gebäudeumschwungs oder auf zusätzliche Begrünungsmassnahmen beschränken, wie die Entsiegelung von vollversiegelten Flächen, die Pflanzung eines Baums oder die Schaffung von Flächen für den ökologischen Ausgleich.
Bei Umbauten mit wesentlichen Auswirkungen auf den Gebäudeumschwung, wie die neue Anordnung der Gebäudeerschliessung, die Aufhebung oder die Schaffung von Parkplätzen ist auch die Umgebung mindestens im Umfeld der geplanten Umbauten im Sinne der Anforderungen von § 238a PBG aufzuwerten.
Gestützt auf § 309 lit. n PBG ist das Fällen von Bäumen, für die eine Erhaltungspflicht besteht, bewilligungspflichtig. Dies betrifft:
- Bäume mit Stammumfang >100 cm gem. Art. 4b-g revBZO
- Bäume mit Stammumfang >80 cm in den Baumschutzgebieten gem. Art. 11a BZO
- Beseitigung einer Ersatzpflanzung gemäss Art. 4f revBZO bzw. Art. 11a Abs. 6 BZO
- Bäume, die mit einem Umgebungsplan bewilligt wurden (§ 238a Abs. 5 PBG)
Gestützt auf § 309 lit. o PBG sind wesentliche Änderungen an der Umgebungsgestaltung bewilligungspflichtig, wenn sie die Begrünung beeinträchtigen. Dies betrifft insbesondere:
- die Aufhebung oder Umgestaltung von Flächen, die gemäss bewilligtem Umgebungsplan dem ökologischen Ausgleich dienen
- eine (weitergehende) Unterschreitung des Begrünungsanteils gem. Art. 11 Abs. 2 BZO
- die Vergrösserung der Versiegelung von Flächen über das notwendige Mass
Nicht bewilligungspflichtig sind folgende Massnahmen:
- Pflege- und Ersatzmassnahmen, mit Ausnahme des Fällens von Bäumen, für die eine Erhaltungspflicht besteht (§ 309 lit. n PBG)
- Veränderungen an der Umgebungsgestaltung und Bepflanzung, die keine Auswirkungen auf die Flächen für den ökologischen Ausgleich haben
- Erstellung von an den Begrünungsanteil anrechenbaren Flächen wie Spiel- und Ruheflächen, Gartenwege o.ä.
- Entsiegelung von versiegelten Flächen und Ausstattung mit versickerungsfähigen Materialien oder Begrünung/Bepflanzung
- Baumneupflanzungen
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