Die Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum ist ein wichtiges Anliegen von Bevölkerung, Stadt- und Gemeinderat. 2014 hatten die Stimmberechtigten des Kantons Zürich (58.5% Ja-Stimmen) eine Ergänzung des Planungs- und Baugesetzes (§ 49b PBG) angenommen, die es den Gemeinden erlaubt, bei zusätzlichen Ausnutzungsmöglichkeiten einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum vorzuschreiben.
Der Regierungsrat hatte zur Umsetzung im Juli 2018 die Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) erlassen. Sie ist seit November 2019 in Kraft.
Die Stadt Zürich nutzt diese neuen Möglichkeiten in der Bau- und Zonenorndung (BZO) wie auch bei neu erarbeiteten Gestaltungsplänen und Sonderbauvorschriften.
Zum Vollzug auf Gemeindeebene hat die Stadt 2021/22 die «Verordnung über die Umsetzung von § 49b Planungs- und Baugesetz (UmV § 49b PBG)» erarbeitet. Sie definiert eine Wohnsitzverpflichtung, eine Mindestbelegung und eine Einkommenslimite für alle preisgünstigen Wohnungen (nach § 49b). Daneben sichert sie die Kontrolle durch die Stadtverwaltung und hält Regelungen für Vermieter*innen fest.
Die Verordnung wurde am 17. September 2025 vom Gemeinderat verabschiedet wurde. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss wurde am 21. November 2025 das Volksreferendum (mit gemäss Referendumskomitee 2600 Unterschriften) eingereicht. Die Volksabstimmung findet am 14. Juni 2026 statt.
Die Sicherung von preisgünstigem Wohnraum nach § 49b PBG ist ein zentraler Bestandteil der laufenden Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO). Neu sind Eigentümerschaften flächendeckend dazu verpflichtet, bei mehr Ausnützung auch preisgünstigen Wohnraum zu bauen.
- Bei allen Aufzonungen im Rahmen der Revision sind 75% dieser zusätzlichen Ausnützung als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Auch festgelegt ist eine Bagatellgrenze von 650m2 an anrechenbarer Geschossfläche.
- Bei der Arealüberbauung (Art. 8 BZO) gilt neu die Regelung, dass der freiwillige Arealüberbauungsbonus zu 100% dem preisgünstigen Wohnraum gewidmet werden muss.
- Der Stadtrat hat in seiner zur öffentlichen Auflage beschlossenen Erstfassung einen Ergänzungsplan zum preisgünstigen Wohnraum erlassen.
Damit werden die richtplanerischen und wohnpolitischen Aufträge umgesetzt und ein möglichst hoher, zweckmässiger Anteil an preisgünstigem Wohnraum in der Nutzungsplanung verankert.
Das Amt für Städtebau hat im Rahmen der BZO-Revision die Wirksamkeit der geplanten Aufzonungen und der Festlegungen zum preisgünstigen Wohnraum genau geprüft.
Die Aufzonungen verpflichten alle Eigentümerschaften. Natürliche Personen und Stockwerkeigentümer*innen sind aufgrund der Bagatellgrenze aber verhältnismässig oft von der Erstellungspflicht ausgenommen.
Dementgegen ergeben sich für Kanton und Stadt Zürich, städtische Stiftungen, Institutionelle (Kapitalgesellschaften und Pensionskassen) sowie Baugenossenschaften hohe Anteile: Bei all diesen Eigentümerschaftsarten liegt der Anteil an preisgünstigem Wohnraum an der Mehrausnützung über 50 Prozent.
Weitere Ausführungen zum preisgünstigen Wohnraum im Rahmen der BZO-Revision finden sich im Erläuterungsbericht zur Revision ab Seite 135. Ab Seite 149 finden sich die Ausführungen zur Arealüberbauung. Ab Seite 510 sind Kennwerte zur Mehrausnützung und der Regelung zum preisgünstigen Wohnraum ausgeführt.
Bei Sondernutzungsplanungen ist das Einfordern eines angemessenen Anteils an preisgünstigem Wohnraum gemäss § 49b seit der Rechtskraft der kantonalen Verordnung möglich. Voraussetzung dafür ist eine Mehrausnützung.
Gestaltungsplanverfahren nach kantonalem Gesetz sehen bezüglich des exakten Anteils immer Verhandlungsspielraum vor. Die Stadt Zürich hat im Rahmen der Teilrevision der Sonderbauvorschriften Neu-Oerlikon sowie beim Projekt «Seebahn-Höfe» bereits solche Anteile an preisgünstigem Wohnraum planerisch verankert.
Mit dem Beginn der öffentlichen Auflage wurden Mehrwertprognosen an betroffene Grundeigetümer*innen versandt.
Ist ein Grundstück sowohl von einer Aufzonung betroffen wie auch mit einem Anteil preisgünstigem Wohnraum belegt, vermindert sich der mit der BZO-Revision entstehende Mehrwert. Betroffene Grundeigentümer*innen wurden im gesetzlich vorgeschriebenen Briefversand dazu informiert.
Die Prognosen dienen einzig einer ersten Information und sind nicht verbindlich.
Tatsächliche Mehrwertabgaben werden erst mit der Rechtskraft der Revision errechnet und verfügt. Sie erhalten im weiteren Verlauf des Verfahrens erneut Gelegenheit Stellung zu nehmen.