Verdichtung ist ein viel diskutiertes Thema, zu dem es aber noch wenig detaillierte Fakten gibt. Im Auftrag der Stadtentwicklung Zürich hat das Statistische Amt des Kantons Zürich eine Auswertung erstellt. Sie gibt für die Jahre 2000–2009 erstmals einen statistischen Überblick zur Verdichtung in der Stadt Zürich.

Eine Million Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche durch Verdichtung
Durch Verdichtung sind in der Stadt Zürich zwischen 2000 und 2009 eine Million Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche geschaffen worden. Dies entspricht gegen 10 000 Neubauwohnungen von gut 100 Quadratmetern Wohnfläche. 0,61 Millionen Quadratmeter Wohnfläche entstanden an Stelle ehemaliger Industrie- und Gewerbebauten und 0,38 Millionen Quadratmeter aus Ersatzneubauten. Zum Vergleich: Durch Neuüberbauung von unbebautem Land und durch Umbau bestehender Gebäude entstanden in der gleichen Zeit 0,48 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Damit sind zwei Drittel der gesamten Wohnflächenzunahme auf die innere Verdichtung der Stadt zurückzuführen.

Vergleichsweise wenige Ersatzneubauten
Ersatzneubauten haben von 2000–2009 zwar für 0,38 Millionen Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche gesorgt. Trotzdem fiel der Ersatzneubau im Vergleich zum Gesamt-Wohnungsbestand bescheiden aus: Im Durchschnitt wurde von 2003–2010 nur eine von 536 Wohnungen pro Jahr ersetzt. Wenn es aber zu einem Ersatzneubau kam, resultierte daraus eine beträchtliche Verdichtung: durchschnittlich erhöhte sich die Wohnungszahl in den Ersatzneubauten um den Faktor 1,2, die Wohnfläche stieg um den Faktor 2,1 und die Anzahl Bewohnende um den Faktor 1,5.

Sinkende Dichte in baulich unveränderten Gebäuden
Die Verdichtungsstudie stellte für die untersuchten Jahre eine Verringerung der Bevölkerung von etwa 2,5 Promille pro Jahr in den baulich unveränderten Gebäuden fest. Diese Verringerung ist bei Mietwohnungen (2,1 Promille) geringer als beim Stockwerkeigentum (4,5 Promille). Ohne bauliche Veränderung hätte die Einwohnerzahl der Stadt Zürich somit theoretisch um rund 900 Personen pro Jahr abgenommen.

Ersatzneubau und Verdichtung sind wohnpolitisch sinnvoll
Grundsätzlich stimmt die Verdichtung mit den Zielen der Räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) der Stadt Zürich überein. Das Potential der Verdichtung beim bestehenden Wohnbaubestand und beim Ersatz ehemaliger Industrie- und Gewerbebauten würde gemäss heutigen Annahmen zu einem Bevölkerungswachstum um von gut 17 000 Personen bis ins Jahr 2025 führen. Ohne Verdichtung würde die Bevölkerungszahl der Stadt Zürich abnehmen, da der Wohnflächenbedarf pro Kopf tendenziell steigt. Diese festgestellte Abnahme der Bevölkerung in der bestehenden Bausubstanz und die starke Wohnflächenzunahme bei den Neubauten belegen die Notwendigkeit von Massnahmen zum haushälterischen Umgang mit Boden und Wohnraum.

Ebenfalls mit dem haushälterischen Umgang mit Boden und Wohnraum verknüpft ist die von der Stadt Zürich in der Gemeindeordnung verankerte 2000-Watt-Gesellschaft. Die Verdichtung wirkt hier zielunterstützend, da zum einen die Ersatzneubauten in der Regel energetisch wesentlich höhere Standards erfüllen und zum anderen die Verdichtung im bestehenden Raum die Mobilität reduzieren hilft. Vor diesem Hintergrund trägt die vom Stadtrat verfolgte Strategie von qualitätsvollen, quartierangepassten Ersatzneubauten und die damit einhergehende Verdichtung zur Lösung mehrerer der zentralen wohnpolitischen Problemfelder bei.