Statistik Stadt Zürich führt seit 2022 alle zwei Jahre die Mietpreiserhebung (MPE) durch. Die MPE schätzt die Mietpreise für bestehende Verträge in 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, und zwar nach Gemeinnützigkeit der Eigentümerschaft, Länge der Mietdauer, Quartier sowie Zimmerzahl. Dies erlaubt differenzierte und kleinräumige Aussagen zum Mietpreisniveau in der Stadt Zürich. Interessierte können mit dem interaktiven Tool zur Mietpreiserhebung die Ergebnisse der MPE selbst erkunden.
Sowohl im Tool als auch in diesem Artikel wird ein Unsicherheitsbereich der Schätzung durch 95-Prozent-Konfidenzintervalle angezeigt. Überschneiden sich die Unsicherheitsbereiche zwischen zwei Schätzwerten, gelten die Werte in der Regel statistisch als nicht unterschiedlich (siehe «Methodik & Glossar»). Die Unsicherheitsbereiche werden sowohl in den Grafiken in diesem Online-Artikel als auch in dem interaktiven Tool angezeigt.
Die Bruttomietpreise liegen je nach Vergleichswert um 10 bis 15 Prozent über den Nettomietpreisen. Da je nach Wohnung und Zeitperiode unterschiedliche Nebenkostenfaktoren (beispielsweise Kosten für Abwasser, Hauswartung oder Heizen) einfliessen können, lassen sich Bruttomietpreise weniger gut vergleichen als Nettomietpreise. Daher analysiert dieser Artikel die Nettomietpreise, also Mietpreise ohne Nebenkosten. Der Median oder mittlere Mietpreis bildet das typische Mietniveau gut ab: Die eine Hälfte der Mietpreise liegt oberhalb des Medians, die andere darunter. Grafik 1 zeigt die geschätzten Mietpreise aus der MPE-Erhebung 2026, der Median wird durch den weissen Strich in der Mitte zwischen den Balken dargestellt. Der mittlere Mietpreis von 2-Zimmer-Wohnungen liegt bei 1497 Franken pro Monat, von 3-Zimmer-Wohnungen bei 1628 Franken und von 4-Zimmer-Wohnungen bei 1955 Franken.
Dass Wohnungen mit mehr Zimmern mehr kosten, überrascht nicht, da sie in der Regel mehr Fläche haben. Um die Wohnungsfläche zu berücksichtigen, eignet sich der Nettomietpreis pro Quadratmeter. Dieser errechnet sich, indem die Miete einer Wohnung durch ihre Fläche in Quadratmetern geteilt wird. Berücksichtigt man die Wohnungsfläche, zeigt sich ein umgekehrtes Bild: Je mehr Zimmer eine Wohnung hat, desto niedriger ist der Mietpreis pro Quadratmeter. Für 2-Zimmer-Wohnungen liegt der geschätzte mittlere Mietpreis bei 26,5 Franken, für 3-Zimmer-Wohnungen bei 21,8 Franken und bei 4 Zimmern bei genau 20 Franken.
Die Mietpreise von Wohnungen variieren stark, unter anderem wegen Faktoren wie dem Alter des Gebäudes, dem Ausbaustandard sowie der Grösse und Lage. Der Median zeigt das typische Mietniveau an. Um die Variation der Mietpreise zu berücksichtigen, kann man die Spanne analysieren, in welcher die mittlere Hälfte der Mietpreise liegt: je 25 Prozent der Mieten liegen oberhalb und unterhalb dieses Bereichs. Die Länge der Balken in Grafik 1 zeigt die Spanne an, in welche die mittlere Hälfte der Mietpreise pro Quadratmeter fällt. Die mittlere Hälfte der Mieten von 2-Zimmer-Wohnungen bewegt sich zwischen 1136 und 1970 Franken pro Monat. Bei 3-Zimmer-Wohnungen liegt die mittlere Hälfte geringfügig höher zwischen 1181 und 2226 Franken, bei 4-Zimmer-Wohnungen steigt diese auf 1479 bis 2657 Franken.
Da die Quadratmetermietpreise nach Zimmerzahl variieren, kann man auch einen zusammengefassten Mietpreis pro Quadratmeter berechnen. Dieser eignet sich gut dafür, andere Merkmale (Quartiere, Länge der Mietdauer, Eigentümerschaft) miteinander zu vergleichen, wenn die Zimmerzahl nicht von primärem Interesse ist. Der städtische mittlere zusammengefasste Mietpreis pro Quadratmeter liegt geschätzt bei 22,5 Franken pro Quadratmeter. Eine durchschnittliche Zürcher Wohnung misst etwa 75 Quadratmeter. Diese typische Wohnung würde mit dem mittleren Mietpreis geschätzt rund 1700 Franken pro Monat kosten.
Da gemeinnützige Eigentümerschaften aus den Mieteinnahmen keine Gewinne erzielen, liegen ihre Mieten in der Regel deutlich tiefer. Preislich gesehen bestehen in Zürich faktisch zwei getrennte Mietmärkte: Grafik 2 zeigt, dass sich die mittleren Hälften der Mietpreise gemeinnütziger und nicht gemeinnütziger Eigentümerschaften nicht überlappen. Die mittlere Hälfte der gemeinnützigen 2-Zimmer-Wohnungen bewegt sich zwischen 805 und 1185 Franken, der mittlere Nettomietpreis liegt bei 964 Franken.
Bei nicht gemeinnützigen Wohnungen kostet die mittlere Hälfte hingegen zwischen 1366 und 2130 Franken, während der mittlere Mietpreis bei 1670 Franken liegt. Auch bei 3- und 4-Zimmer-Wohnungen lässt sich dieses Muster beobachten. Nur das jeweils günstigste Viertel der nicht gemeinnützigen und das teuerste Viertel der gemeinnützigen Wohnungen überschneiden sich preislich.
Auch bei der typischen Zürcher 75-Quadratmeter-Mietwohnung lässt sich das unterschiedliche Preisniveau veranschaulichen. Der gemeinnützige mittlere Preis liegt bei 1149 Franken, der nicht gemeinnützige hingegen bei 1987 Franken – eine Differenz von 838 Franken pro Monat. Pro Jahr summiert sich dieser Preisunterschied auf etwas mehr als 10 000 Franken.
Wer aktuell in Zürich eine Wohnung sucht, dürfte die hier ausgewiesenen Mietpreise als tief empfinden. Die MPE basiert auf allen bestehenden Mietverträgen in der Stadt Zürich. Die Angebotsmieten der inserierten Wohnungen liegen in der Regel deutlich höher. Angebotsmieten machen jedoch nur einen Bruchteil der Mietpreise des Stadtzürcher Wohnungsbestands aus. Die Vertragsdauer wirkt sich, neben der Gemeinnützigkeit der Eigentümerschaft, ebenfalls spürbar auf die Miethöhe aus. Aufgrund des unterschiedlichen Preisniveaus gemeinnütziger und nicht gemeinnütziger Wohnungen, werden die Nettoquadratmetermietpreise nach Dauer des Mietvertrags in Grafik 3 separat nach Eigentümerschaft dargestellt.
Bei nicht gemeinnützigen Wohnungen gilt: je älter der Vertrag, desto günstiger die Miete. Der geschätzte mittlere Mietpreis pro Quadratmeter beträgt bei nicht gemeinnützigen Neubauten 38,8 Franken und bei Neubezügen in bereits bestehenden Gebäuden 30,5 Franken. Das liegt über den Preisen von Wohnungen mit länger bestehenden Mietverträgen. Je nach Mietdauer kosten diese rund 19 bis 28 Franken pro Quadratmeter.
Hochgerechnet kostet die typische 75-Quadratmeter-Mietwohnung dann 2907 Franken pro Monat in einem nicht gemeinnützigen Neubau. Bei einem Neubezug, also einem neuen Mietvertrag in einem älteren Gebäude, wären es monatlich 2287 Franken: Das sind 620 Franken weniger. Zwischen drei und zehn Jahren Mietvertragsdauer liegt der mittlere Mietpreis für die typische Wohnung bei geschätzt 2086 Franken und damit 821 Franken tiefer als beim Neubau. Ab zehn Jahren Vertragsdauer läge der mittlere Preis bei 1657 Franken, ab mehr als 20 Jahren bei 1416 Franken.
Die höheren Neubaumieten sind zum Teil auf die gestiegenen Baukosten zurückzuführen. Die Wohnbaupreise sind in den letzten sechs Jahren um rund 17 Prozent gestiegen, was deutlich über der allgemeinen städtischen Teuerung von rund 7 Prozent im selben Zeitraum liegt. Das zeigt sich auch bei gemeinnützigen Wohnungen: Die Neubaumieten liegen bei rund 20 Franken pro Quadratmeter, bei Verträgen in älteren Gebäuden je nach Dauer zwischen 14 und 16 Franken.
Bei gemeinnützigen Eigentümer*innen wirkt sich die Dauer des Mietverhältnisses weniger stark auf die Preise aus. Zwar sind die Mieten von Neubauwohnungen höher, ansonsten zeigen sich statistisch aber erst bei Mietverhältnissen von mehr als 20 Jahren tiefere Mieten. Die typische Wohnung kostet im gemeinnützigen Neubau monatlich 1487 Franken, bei mehr als 20 Jahren Vertrag 1080 Franken. Bei Mietdauern zwischen 3 und 20 Jahren sowie einer Neubezugsmiete lässt sich aufgrund des Unsicherheitsbereichs der Schätzung nicht statistisch unterscheiden, ob die Höhe des mittleren Mietpreises variiert: Die typische Wohnung würde zwischen 1145 und 1174 Franken kosten.
Grafik 4 zeigt die zusammengefassten Nettoquadratmetermietpreise nach Quartier, separat für gemeinnützige und nicht gemeinnützige Eigentümerschaften.
Bei den nicht gemeinnützigen Eigentümerschaften sind Wiedikon/Kreis 3 und Oerlikon mit etwa 26,5 Franken pro Quadratmeter die Quartiere, die am typischsten für die Stadt Zürich sind. Am günstigsten sind Affoltern und Leimbach mit einem mittleren Preis von 21,5 respektive 22,7 Franken pro Quadratmeter. Auch Schwamendingen/Kreis 12, Seebach und Höngg liegen noch rund 3 Franken pro Quadratmeter unter dem städtischen Median. Mit Abstand am teuersten ist die Altstadt/Kreis 1 mit einem Median von rund 37,8 Franken pro Quadratmeter, gefolgt von Riesbach/Kreis 8, Oberstrass, Fluntern, Enge und Hottingen.
Für die typische 75-Quadratmeter-Wohnung ergeben sich damit je nach Quartier bei nicht gemeinnützigen Eigentümerschaften unterschiedliche Miethöhen: von monatlich 2832 Franken in der Altstadt über 1988 Franken in Wiedikon, bis zu 1611 Franken in Affoltern. Das ergibt im mittleren Preisniveau einen Unterschied von bis zu 1200 Franken pro Monat.
Bei den gemeinnützigen Wohnungen fallen die Unterschiede zwischen den Quartieren etwas kleiner aus. Wipkingen und Unterstrass liegen mit knapp über 15 Franken pro Quadratmeter am nächsten beim städtischen Mittel. Am günstigsten sind Hirslanden, Witikon und Oerlikon, mit rund einem Franken weniger pro Quadratmeter. Am teuersten sind Hottingen mit rund 21,6 Franken und die Altstadt/Kreis 1 mit 18,6 Franken. Die typische Wohnung würde somit bei einer gemeinnützigen Eigentümerschaft in Hirslanden 1068 Franken und in Wipkingen 1143 Franken kosten, in Hottingen dagegen 1622 Franken.
Während die Mietpreiserhebung 2022 noch in eine langjährige Phase allgemeiner Preisstabilität fiel, fand die letzte Mietpreiserhebung 2024 in einer Phase substanzieller Teuerung statt. Die Wohnbaupreise stiegen spürbar an, angetrieben durch Lieferengpässe bei Rohstoffen in Folge der weltweiten Corona-Pandemie, teurere Baukredite und steigende Energiekosten. Neben der regen Umbautätigkeit in der Stadt dürften auch die zwei Referenzzinssatzanhebungen zwischen 2022 und 2024 zu Erhöhungen der Mieten bei langjährigen Mietverträgen geführt haben.
Da die bauliche Erneuerung in der Stadt Zürich vor dem Hintergrund des knappen Wohnraums bereits 2020 stark angezogen hatte, verteuerten sich aufgrund der gestiegenen Baupreise zahlreiche Neubau- und Umbauprojekte, was sich auch in den Mietpreisen niederschlug. So stieg der mittlere Mietpreis pro Quadratmeter zwischen 2022 und 2024 geschätzt um 6,5 Prozent. Statistisch liess sich zudem kein Unterschied bei der Preissteigerung zwischen gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen Eigentümerschaften feststellen. Im gleichen Zeitraum verteuerten sich die allgemeinen Konsumentenpreise um 3,2 Prozent, während die Löhne der Stadtzürcher Bevölkerung im Mittel um 4,7 Prozent stiegen. Die Löhne hielten also mit der Teuerung mit, doch dürfte ein noch grösserer Anteil des Haushaltsbudgets für Mieten verwendet worden sein. Im Schweizer Durchschnitt sind die Nettomieten nach den Steuern bereits der grösste Posten im Haushaltsbudget.
Die Mietpreiserhebung 2026 fiel hingegen in eine Phase der Preiskonsolidierung. Der Referenzzinssatz wurde zwei Mal gesenkt, was die Bestandsmieten dämpfte. Auch die Material- und Energiepreise stabilisierten sich, sodass die Wohnbaupreise zwar weiterhin stiegen, aber weniger stark als zwischen 2022 und 2024. Entsprechend zeigt Grafik 5, dass auch der Anstieg des Nettomietpreises pro Quadratmeter zwischen 2024 und 2026 mit 3,1 Prozent moderater ausgefallen ist. Allerdings liegt die Teuerung bei den Mietpreisen immer noch höher als die allgemeine städtische Teuerung, welche im gleichen Zeitraum 1,2 Prozent beträgt.
Statistisch lassen sich keine Unterschiede bei den geschätzten Preissteigerungen zwischen gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen Eigentümerschaften ausmachen. Insgesamt sind die gemeinnützigen Wohnungen jedoch weiterhin auf einem tieferen Preisniveau. Die typische 75-Quadratmeter-Wohnung kostet 1149 Franken, wenn sie von einer gemeinnützigen Eigentümer*in angeboten wird. Bei der letzten Erhebung 2024 wäre diese Wohnung 33 Franken pro Monat günstiger gewesen, 2022 sogar 104 Franken günstiger. Bei einer nicht gemeinnützigen Eigentümerschaft kostet die typische Wohnung im Jahr 2026 geschätzt 1988 Franken, vor zwei Jahren wäre diese 73 Franken pro Monat günstiger gewesen, vor vier Jahren 219 Franken günstiger.
Grafik 6 zeigt, dass die Mieten bei nicht gemeinnützigen Wohnungen in Neubauten sowie bei Neubezügen stärker gestiegen sind als die Mieten bei Verträgen, die mindestens drei Jahre alt sind. Bei gemeinnützigen Wohnungen lässt der Unsicherheitsbereich der Schätzung hingegen nicht den gleichen Schluss zu. Bei gemeinnützigen Wohnungen sind die Mieten bei allen Vertragsdauern ähnlich stark gestiegen.
Bezogen auf den mittleren Quadratmeterpreis stiegen die Neubaumieten nicht gemeinnütziger Wohnungen geschätzt um 11 Prozent, bei Neubezügen um 7,5 Prozent. Bei Mietdauern zwischen drei und zehn Jahre liegt die geschätzte Steigerung bei 3,7 Prozent, bei noch längeren Mietdauern noch etwas tiefer.
Grafik 7 zeigt die prozentuale Veränderung des Mietpreises pro Quadratmeter seit der letzten Erhebung 2024: je tiefer die Schätzung unter Berücksichtigung des Unsicherheitsbereichs, desto geringer der Anstieg des mittleren Preisniveaus. Bei den nicht gemeinnützigen Mieten fallen die Preissteigerungen pro Quartier sehr ähnlich aus, wenn man den Unsicherheitsbereich der Schätzung berücksichtigt. Affoltern ist das einzige Quartier, das im Vergleich mit dem städtischen Durchschnitt eine eher tiefe Preissteigerung aufweist, Oberstrass das einzige Quartier mit einer tendenziell höheren Preissteigerung.
Bei den gemeinnützigen Eigentümerschaften sind die Mieten in Oerlikon, Hottingen, Aussersihl/Kreis 4 und Fluntern tendenziell weniger gestiegen als im städtischen Durchschnitt. Tendenziell stärker gestiegen sind sie dagegen in Schwamendingen/Kreis 12, Seebach, Wollishofen, Wiedikon/Kreis 3 und Enge.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sowohl bei gemeinnützigen wie nicht gemeinnützigen Wohnungen die Mietpreise in den meisten Quartieren ähnlich stark gestiegen sind. Der Mietanstieg in den letzten zwei Jahren bei anhaltend niedrigem Leerstand, verdeutlicht, dass Wohnraum in der Stadt Zürich gefragt ist. Angesichts des städtischen Bevölkerungswachstums und der hohen Bautätigkeit ist derzeit keine Trendwende bei den Mieten absehbar.
Bis zum Jahr 2000 wurden Mietpreise nur in den 10-jährigen Volkszählungen erhoben. 2006 führte Statistik Stadt Zürich erstmals eine eigene Mietpreisstrukturerhebung durch, die auf einer reinen Zufallsstichprobe beruhte. Seit 2022 wird die MPE in ihrer heutigen methodischen Form alle zwei Jahre durchgeführt. Die MPE beruht einerseits auf regelmässigen digitalen Lieferungen von Eigentümerschaften wie Baugenossenschaften, Liegenschaftsverwaltungen und Stiftungen. Andererseits zieht Statistik Stadt Zürich eine ergänzende Zufallsstichprobe, um mögliche Verzerrungen in den gelieferten Daten zu korrigieren. Der Methodenbericht der MPE gibt einen detaillierten Überblick zur Erhebung der Daten und Schätzung der Mietpreise.
Stichtag der MPE ist jeweils der 1. April. Die Grundgesamtheit der Erhebung bilden 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, die etwas mehr als 80 Prozent des städtischen Mietwohnungsbestandes ausmachen. Für 1-Zimmer-Wohnungen und Wohnungen ab fünf Zimmern wären zuverlässige Schätzungen auf kleinräumiger Ebene nur mit beträchtlichem Zusatzaufwand möglich. Die Ergebnisse der MPE lassen somit nur Aussagen über 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen in der Stadt Zürich zu.
Per Erhebungsstichtag (1.4.2026) umfasste die Grundgesamtheit 162 498 Wohnungen. Statistik Stadt Zürich hat knapp über 48 000 Mietpreise im Rahmen der MPE erhoben, sodass für drei von zehn Wohnungen die Mietpreise bekannt sind, welche als Basis für die Schätzung dienen. Knapp 42 000 der Mietpreise stammen aus regelmässigen Datenlieferungen von Baugenossenschaften und Liegenschaftsverwaltungen (Schicht 1). Zusätzlich wurde eine Zufallsstichprobe mit 9000 Wohnungen gezogen, für 6532 davon sind die Mietpreise bekannt.
Die MPE ist keine Vollerhebung, sondern eine Stichprobenerhebung. Das bedeutet, dass nicht alle Mietpreise erhoben werden, sondern aufgrund einer Teilmenge auf alle Daten geschlossen wird. Solche Schätzungen haben einen Unsicherheitsbereich, in welchem der wahre Wert mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Ein solcher Unsicherheitsbereich der Schätzung wird durch Konfidenzintervalle angezeigt. Bei allen Schätzwerten werden 95-Prozent-Konfidenzintervalle gezeigt.
Das 95-Prozent-Konfidenzintervall bezeichnet den Bereich, der bei unendlicher Wiederholung eines Zufallsexperiments mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 Prozent den wahren Wert der Grundgesamtheit einschliesst. Das Konfidenzintervall wird auch Vertrauensintervall oder Erwartungsbereich genannt. Die Konfidenzintervalle markieren also die Spanne, in welcher sich der wahre Wert mit hoher Wahrscheinlichkeit befinden dürfte. Je kleinräumiger die Schätzung, desto grösser wird tendenziell ihr Unsicherheitsbereich. Bei gesamtstädtischen Mietpreisen betragen die Unsicherheitsbereiche zum Teil nur 1 bis 2 Prozent, bei einzelnen Stadtquartieren je nach Grösse 5 bis 10 Prozent oder sogar mehr. Überlappen sich die Konfidenzintervalle zweier Schätzwerte, gelten diese aus statistischer Sicht in der Regel als nicht unterschiedlich auf dem entsprechenden Signifikanzniveau.
Die Mietpreise wurden nach Zimmerzahl erfasst. Grundsätzlich liegen die Mieten von Wohnungen mit weniger Zimmern absolut gesehen tiefer als Wohnungen mit mehr Zimmern, da diese in der Regel weniger Fläche beanspruchen. Relativ gesehen sind Wohnungen mit weniger Zimmern jedoch in der Regel pro Quadratmeter Wohnfläche etwas teurer. Für gewisse Vergleiche ist es jedoch von Vorteil, die Wohnungen nicht nach Zimmerzahl zu differenzieren, sondern die Mietpreise zusammengefasst pro Quadratmeter zu berechnen. So kann man eine einzige Kennzahl vergleichen und auch bei kleinräumigeren Vergleichen verhindern, dass die Unsicherheitsbereiche zu gross werden.
Die tiefste räumliche Ebene, auf der detaillierte Preise für 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen ausgewiesen werden können, sind die 22 Stadtquartiere. In der MPE 2022 waren kleinere statistische Quartiere ad hoc zu Quartiergruppen zusammengefasst worden. Die ab 2024 verwendeten Stadtquartiere entsprechen in der Regel den früher selbständigen eingemeindeten Gemeinden und setzen sich aus kleineren Stadtkreisen und grösseren statistischen Quartieren zusammen. Die Stadtkreise 1, 3, 4, 5, 8 und 12 bilden jeweils ein Stadtquartier – sie entsprechen den früheren Gemeinden Zürich (Stadtquartier Altstadt), Wiedikon, Aussersihl, Riesbach und Schwamendingen, deren Namen sie tragen. In den übrigen Stadtkreisen 2, 6, 7, 9, 10 und 11 gelten die enthaltenen statistischen Quartiere einzeln als Stadtquartier – sie entsprechen den früheren Gemeinden Enge und Wollishofen (Kreis 2), Unter- und Oberstrass (Kreis 6), Fluntern, Hottingen, Hirslanden und Witikon (Kreis 7), Altstetten und Albisrieden (Kreis 9), Höngg und Wipkingen (Kreis 10) sowie Affoltern, Oerlikon und Seebach (Kreis 11). Die Stadtquartiere Leimbach (Kreis 2) und Industrie (Kreis 5) sind Spezialfälle, sie entsprechen räumlich abgetrennten Teilen der früheren Gemeinden Enge und Aussersihl.
Ein wichtiges Merkmal für die Höhe der Mietpreise ist die Gemeinnützigkeit der Eigentümerschaft. Gemeinnützige Eigentümerschaften, wie Baugenossenschaften oder gewisse Stiftungen, vermieten ihre Wohnungen nach dem Grundsatz der Kostenmiete. Mit der Kostenmiete nach städtischem Reglement werden die Schuldzinsen und die Verwaltungskosten beglichen, der Unterhalt und der Werterhalt der Liegenschaften sowie die Rückstellungen zur Erneuerung sichergestellt. Mittel- bis langfristig bewirkt die Kostenmiete deutlich günstigere Mieten als bei vergleichbaren Objekten auf dem nicht gemeinnützigen Wohnungsmarkt. Nicht gemeinnützige Eigentümerschaften erwirtschaften neben der Kostendeckung häufig Gewinne, weshalb die Mieten meist höher liegen.
Zudem werden einige wenige Eigentümerschaften als gemeinnützig im weiteren Sinn erfasst. Diese werden als gemeinnützig gezählt, auch wenn sie nicht ausschliesslich nach dem Prinzip der Kostenmiete vermieten. Die Mietpreise sind jedoch sehr nahe an der Kostenmiete, etwaige Gewinne aus den Mieteinnahmen werden für andere gemeinnützige Zwecke verwendet. Beispielsweise nutzt die Dr. Stephan à Porta-Stiftung einen Teil der Mieteinnahmen zur Förderung anderer gemeinnütziger Aktivitäten.