Der Erhalt von Substanz, Gebrauchsfähigkeit und Funktionstüchtigkeit ist die wesentliche Aufgabe eines verantwortungsbewussten Gebäude- und Portfoliomanagements. Notwendige Investitionen werden zeitnah und vorausschauend getätigt – im Interesse kommender Generationen.
Für die langfristige Nutzbarkeit eines Gebäudes gilt es zudem, schon vor der Erstellung auf die Transformationsfähigkeit der Bausubsanz zu achten und damit in Zukunft ressourcenschonende Umnutzungen zu erleichtern.
Die IMMO priorisiert, wenn immer möglich, substanzerhaltende Massnahmen wie (Teil-)Instandsetzungen vor Neubauten. Dies zeigt nicht zuletzt ein Blick auf die Erstellungsjahre der Gebäude und Anlagen im Portfolio: Bei einem Bevölkerungswachstum um fast 25 % (respektive um 90 000 auf 452 400 Personen) von 2000 bis 2025 wurde im gleichen Zeitraum lediglich 16,6 % der IMMO-Gesamtgeschossfläche neu gebaut.
Die Altersspanne erstreckt sich über mehr als 700 Jahre. Gut die Hälfte der heute noch betriebenen IMMO-Flächen entstand in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Die andere Hälfte verteilt sich in etwa gleichen Teilen auf Gebäude und Anlagen aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts (20 %) sowie auf die Jahre vor 1900 (14 %) und den erwähnten Zeitraum von 2000 bis 2025.
In den letzten zwei Jahren, 2024 und 2025, waren 23 Neu- und Erweiterungsbauten für das IMMO-Portfolio in Planung oder Ausführung. Hinzu kamen 5 Ersatzneubauten und 31 (Teil-)Instandsetzungen – dies bei einem Gesamtbestand von rund 1900 Liegenschaften.
Per Oktober 2025 befanden sich 75 % der Flächen im IMMO-Portfolio in mittlerem bis gutem Zustand, d. h. ihr Wert zum Zeitpunkt der Erhebung entsprach über 70 % des Neuwerts. Der durchschnittliche Zustandswert des IMMO-Portfolios betrug 77 %. Rund ein Fünftel (21 %) des Portfolios muss gemäss Bewertungen kurz- bis mittelfristig instand gesetzt werden.
Bestehende Gebäude weiterzuverwenden – durch Kauf, Miete, Umbau oder Zwischennutzung – spart Ressourcen und reduziert in der Regel die indirekten Treibhausgasemissionen (THGE) gegenüber Neubauten. Wie die IMMO mit bestehender Substanz neue Raumbedarfe deckt, zeigen die folgenden Beispiele.
Vor grösseren Bauvorhaben und Umnutzungen werden Gebäude manchmal früher frei, als die nächste Nutzung beginnt. Wenn sich in dieser Zwischenzeit keine städtische Nutzung eignet, organisiert die städtische «Raumbörse» Zwischennutzungen: Sie erhält Flächen von der Stadt oder von Dritten, bereitet sie zweckmässig auf und vergibt sie zu günstigen Konditionen – häufig an kulturelle, soziale oder gewerbliche Projekte. Zwischen 2013 und 2024 stieg die von der Raumbörse betreute Zwischennutzungsfläche von 1601 m² auf 28 511 m². So bewirkt die Stadt, dass Flächen effizient genutzt und Leerstand vermieden werden kann.