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Spürbare Abnahme leer stehender Nutzflächen

16. Januar 2013 - Michael Böniger

In der Leerflächenzählung vom 1. Juni 2012 wurden rund 175 000 Quadratmeter Nutzfläche als leer stehend gemeldet. Dies entspricht einer Abnahme um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Somit gab es in der Stadt Zürich nicht vermietete Nutzflächen in der Grössenordnung von 24 Fussballfeldern. Dies ist der tiefste Wert seit 2003 (siehe Leerflächenzählung). In der seit 1995 existierenden Erhebung werden die wichtigsten gewerblichen Nutzungsarten erfasst:

  • Büro/Praxis
  • Verkauf
  • Werkstatt/Produktion
  • Lager/Archiv

Im Jahr 2012 sind 72 Prozent der nicht vermieteten Flächen zur Nutzung als Büro- oder Praxisgewerbe vorgesehen. Dies entspricht einer Fläche von 125 000 Quadratmetern. Die Büroflächen zeigen seit Jahren den grössten Anteil an den leer stehenden Nutzflächen. Der Anteil von Lager und Archiv an leeren Nutzungsflächen beträgt 18 Prozent, derjenige von Werkstatt und Produktion liegt bei 5 Prozent.

Leerflächenanteile nach wichtigsten Nutzungsarten
Grafik 1: Leerflächenanteile nach wichtigsten Nutzungsarten

Leerflächenziffer der Büro- und Praxisflächen

Büroflächen sind aufgrund der hohen Mietpreise die wirtschaftlich bedeutendste Nutzungsart. Daher interessieren sich die Investoren insbesondere für den Anteil leer stehender Büroflächen am gesamten Angebot dieser Nutzungsart (=Leerflächenziffer). Bei den Büroflächen ging diese Kennziffer gegenüber dem Vorjahr um 0,1 Prozentpunkte zurück und liegt bei 2,1 Prozent.

Zu Beginn der 2000er-Jahre stieg die Leerflächenziffer der Büro- und Praxisflächen stetig an und erreichte 2005 mit 6,2 Prozent den höchsten Wert. Diese Kennzahl gilt als Konjunkturindikator und nimmt in wirtschaftlich schwächeren Phasen deutlich zu. Die Leerflächenziffer sank mit dem Aufschwung der letzten Jahre, obwohl Experten aufgrund von Wegzügen von Grossfirmen aus der Stadt mit Zunahmen verfügbarer Flächen in der Innenstadt rechneten. Der konjunkturelle Aufschwung hielt die Nachfrage jedoch hoch, weshalb die erwartete Zunahme nicht eintraf.

Leerflächenziffer für Büro- und Praxisflächen
Grafik 2: Leerflächenziffer für Büro- und Praxisflächen

Die Leerflächen zeigen wie schon in den Vorjahren eine Konzentration im Westen der Stadt. Die funktionale Aufteilung von Wohnen und Arbeiten führt zu einer differenzierten Entwicklung. Quartiere mit einer grossen Beschäftigtenzahl weisen zahlreiche Nutzflächen auf, weshalb auch deren Anteil an Leerflächen hoch ist: Rund 43 Prozent der leer stehenden Bürofläche verteilen sich auf die drei Quartiere Escher Wyss, Altstetten und Seebach. Die höchsten Leerflächenziffern zeigten am 1. Juni dieses Jahres Wollishofen und Albisrieden mit etwas über 8 Prozent.

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Mietpreise leer stehender Nutzflächen

Die Preise der vergeblich zur Miete angebotenen Büro- und Lagerflächen haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht: Der nicht vermietete Quadratmeter Bürofläche kostete 2012 durchschnittlich 342 Franken/Jahr und war damit gegenüber 313 Franken im Vorjahr deutlich teurer (+9,8 %). Der Quadratmeter Lagerfläche kostete 122 Franken (+4,9 %). Die Preise der Werkstatt- und Produktionsflächen stiegen mit einer Zunahme um 13 Prozent von 140 auf 158 Franken am stärksten.

Nettojahresmietpreis pro Quadratmeter leer stehender Fläche
Grafik 3: Nettojahresmietpreis pro Quadratmeter leer stehender Fläche

Der Nettojahresmietpreis wird wesentlich durch die Lage des Objektes bestimmt. Grafik 4 zeigt die Mietpreise pro Quadratmeter und Jahr zusammen mit dem Abstand zum Stadtzentrum. Tendenziell sind Flächen an zentralen Lagen teurer. Zudem ist die Nutzungsart ein wesentlicher Faktor für den Mietpreis: Verkaufslokale sind beispielsweise auf den Durchgangsverkehr von Kunden angewiesen, womit sich der Standort als Preisfaktor erklären lässt.

Mietpreis und Distanz zum Hauptbahnhof Zürich
Grafik 4: Mietpreis und Distanz zum Hauptbahnhof Zürich

Wie sich die Leerflächenziffer verändert ist abhängig von der Konjunktur. Wird sich die Stadtzürcher Wirtschaft weiterhin positiv entwickeln, dann wird die Nachfrage nach Nutzflächen hoch bleiben. Deshalb ist auch für das kommende Jahr mit einer tiefen Leerflächenziffer zu rechnen, da weiterhin ein moderates Wirtschaftswachstum erwartet wird.

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