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Starke Zunahme kommerzieller Nutzflächen

17. Juli 2014 - Urs Rey

Die Bautätigkeit in der Stadt Zürich war in den letzten vier Jahren ausserordentlich hoch. Seit 2010 wurden jedes Jahr rund 3 Milliarden Franken investiert. Der Löwenanteil der Investitionen floss – nicht überraschend angesichts der hohen Zuzugszahlen – in den Wohnungsbau. In den letzten drei Jahren wurden jeweils gegen 300 000 Quadratmeter Nutzfläche in Wohngebäuden fertiggestellt (Grafik 1). Das sind 50 Prozent mehr als im vergangenen Jahrzehnt (vgl. Anmerkung).

Im Schatten der intensiven Wohnbautätigkeit ist in den letzten Jahren aber auch bei den kommerziellen Nutzflächen ein schnell steigender Bestand festzustellen. 2009 bis 2011 schrumpfte die entsprechende Fläche noch; die abgebrochene Nutzfläche war grösser als die neu erstellte. Seit 2012 sorgt die schnell zunehmende Bautätigkeit bei rückläufigem Abbruch für ein rapides Anwachsen des Bestandes. 2013 wuchs die Geschäftsfläche fast ebenso stark wie der Wohnbereich.

Nutzflächenentwicklung nach Hauptnutzungszweck, 2009-2013
Grafik 1: Nutzflächenentwicklung nach Hauptnutzungszweck, 2009-2013

Escher-Wyss-Quartier an der Spitze der Entwicklung

Traditionellerweise konzentriert sich die Geschäftsfläche in den Innenstadtquartieren. In den letzten Jahren entstanden aber in der Nähe von S-Bahn-Haltestellen auch in Aussenquartieren viele Geschäftshäuser. Besonders sticht in dieser Hinsicht das Escher-Wyss-Quartier hervor, das sich zwischen den Bahnhöfen Hardbrücke und Altstetten erstreckt. Hier entstanden seit 2009 Neubauten mit 194 000 Quadratmeter Nutzfläche (Grafik 2) – rund ein Drittel der neugebauten Geschäftsfläche in der Stadt. Aber auch in Seebach kamen über 90 000 Quadratmeter Nutzfläche neu auf den Markt. Danach folgen die Quartiere Langstrasse und Altstetten. 

Geschäftsflächen: Neubau und Leerstandsveränderung nach Stadtquartier, 2009-2013
Grafik 2: Geschäftsflächen: Neubau und Leerstandsveränderung nach Stadtquartier, 2009-2013 (Die Kreisfläche ist proportional zum Geschäftsflächenbestand 2013)

Anstieg des Leerstands – aber Preise vorderhand stabil

Die schnelle Entwicklung, primär in den Quartieren entlang der Limmat, aber auch in Zürich-Nord und im angrenzenden Glatttal, bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Leerstände. Die Leerflächenzählung zeigte Mitte 2013 erstmals seit acht Jahren einen Anstieg der angebotenen Nutzflächen. Der Leerflächenanstieg ist in Escher Wyss aufgrund der vielen Neubauten am ausgeprägtesten. Ein Anstieg ist aber auch in Quartieren mit tiefer Bautätigkeit festzustellen, zum Beispiel in der City oder in der Enge (vgl. Grafik 2). Der Anstieg des Leerstands erklärt sich in diesen Quartieren damit, dass verschiedene Grossfirmen ihre Lokalitäten in den neuerstellten Überbauungen in Zürich-West oder Zürich-Nord konzentrieren und damit nicht zuletzt auch zentrale Lagen in der Innenstadt frei machen.

Umgekehrt war die Entwicklung in Oerlikon. Hier hatte die Erstellung neuer Geschäftsflächen im Zug der Umstrukturierung von Zürich-Nord bereits vor zehn Jahren einen Höhepunkt erreicht. Um 2009 war in diesem Quartier noch ein beträchtlicher Leerstand zu beobachten, der aber seither deutlich zurückgegangen ist.

Auf die Preise scheint sich das zunehmende Geschäftsflächenangebot bisher noch wenig ausgewirkt zu haben. Immerhin ist der Preisauftrieb in den letzten Jahren zum Stillstand gekommen. Der mittlere Preis der leerstehenden Büro- und Praxisflächen lag 2013 wie in den beiden Vorjahren bei rund 290 Franken – mit Schwankungen zwischen 200 Franken am Stadtrand und 580 Franken im Kreis 1.

Die Entwicklung schreitet in jüngster Zeit weiter voran. So wurden im letzten Jahr allein in der Europaalle, die einen Teil des Quartiers Langstrasse bildet, 73 000 Quadratmeter kommerzielle Nutzfläche fertiggestellt, und verschiedene andere Grossprojekte in der Stadt oder in deren Einzugsbereich stehen im Bau. 

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