Im Jahr 2023 wurden in der Stadt Zürich insgesamt 933 Handänderungen gezählt. Davon betreffen 298 ganze Liegenschaften, die übrigen mehrheitlich Stockwerkeigentum. Die folgende Analyse bezieht sich ausschliesslich auf die ganzen Liegenschaften und fokussiert auf die Entwicklung der letzten fünf Jahre.

Statistik Stadt Zürich unterscheidet bei den an Käufen und Verkäufen von Liegenschaften Beteiligten grundsätzlich vier Eigentumsgruppen: die öffentliche Hand und Wohnbaugenossenschaften als mehrheitlich gemeinnützige Akteure sowie natürliche Personen und die übrigen privaten Gesellschaften als überwiegend privatwirtschaftliche Akteure. Letztere werden nachfolgend vereinfachend als Privatgesellschaften bezeichnet, obwohl auch Genossenschaften privatrechtliche Institutionen sind. Der Grossteil der Verkäufe von Liegenschaften in den letzten fünf Jahren – nämlich 1403 von 1804 – erfolgte durch natürliche Personen. Sie verkauften mit etwa 52 Prozent an andere natürliche Personen und mit etwa 42 Prozent an Privatgesellschaften. Weitere 6 Prozent gingen an gemeinnützige Eigentumsgruppen. Privatgesellschaften – die zweitgrösste Verkaufsgruppe – veräusserten 383 Liegenschaften, mehrheitlich an andere Privatgesellschaften (74 % der Verkäufe) und Privatpersonen (19 % der Verkäufe). Wohnbaugenossenschaften und die öffentliche Hand konnten sich nur punktuell auf dem Liegenschaftenmarkt engagieren. Die Stadt erwarb allerdings 2023 mehr Liegenschaften als zuvor. So stieg die Zahl der Käufe der öffentlichen Hand auf 27, dreimal mehr als in den Jahren 2020/21 (je 9).

Der Grossteil der umgesetzten Fläche wurde von Privatgesellschaften gekauft. Privatgesellschaften haben in den letzten fünf Jahren knapp 892 000 Quadratmeter Liegenschaftsfläche gekauft und 539 000 Quadratmeter verkauft. Sie haben demnach rund 353 000 Quadratmeter an Fläche zugelegt. Natürliche Personen hingegen haben mehr Fläche verkauft, nämlich etwa 995 000 Quadratmeter, und 420 000 Quadratmeter gekauft. Wohnbaugenossenschaften haben in den letzten fünf Jahren per Saldo 40 000 Quadratmeter mehr Liegenschaftsfläche gekauft als verkauft, und die öffentliche Hand hat per Saldo 182 000 Quadratmeter Fläche gekauft, davon 134 000 Quadratmeter von natürlichen Personen.

Diese Dynamik des Liegenschaftenhandels spiegelt sich auch in der Verschiebung der Eigentumsstruktur im Wohnungsbestand. So ist der Wohnungsanteil der Privatgesellschaften deutlich gestiegen. Demgegenüber war der Anteil an Wohnungen in den Händen natürlicher Personen rückläufig. Das Jahr 2023 markierte dabei einen Wendepunkt. Erstmals besitzen in der Stadt Zürich private Gesellschaften mehr Wohnungen (33 %) als natürliche Personen (32 %).

Im Gegensatz dazu blieb der Wohnungsanteil der Wohnbaugenossenschaften oder der öffentlichen Hand sowie von Stockwerkeigentum in den letzten 15 Jahren relativ stabil. Wohnbaugenossenschaften – die drittgrösste Eigentumsgruppe – besitzen rund 18 Prozent der Wohnungen in der Stadt Zürich. 10 Prozent der Wohnungen sind im Stockwerkeigentum. Der kleinste Anteil an Wohnungen ist im Besitz der öffentlichen Hand (7 %).

Ein Blick auf den Liegenschaftenmarkt des vergangenen Jahres zeigt, dass der Grossteil aller Handänderungen in der Stadt Zürich in der Wohn- und Mischzone stattfand. 2023 befanden sich nur knapp 2 Prozent der gehandelten Liegenschaften in der Industrie- und Gewerbezone oder in übrigen Zonen. Etwa 32 Prozent der Handänderungen betrafen Mehrfamilienhäuser, gefolgt von Einfamilienhäusern (29 %), Nutzbauten und Wohnhäusern mit Geschäftsräumen (je etwa 17 %). Dabei sind die Medianpreise pro Quadratmeter Grundstücksfläche in den letzten 15 Jahren stark gestiegen. Bei Mehrfamilienhäusern hat sich der Medianquadratmeterpreis seit 2009 mehr als verdoppelt: Im Jahr 2023 betrug er knapp 9500 Franken. Bei Einfamilienhäusern hat sich der Preis seit 2009 verdreifacht, nämlich auf knapp 7500 Franken im Jahr 2023. Der höchste Handänderungspreis wurde bei Wohnhäusern mit Geschäftsräumen erzielt, wo ein Quadratmeter im Median 22 000 Franken kostete. Auch hier ist eine Verdreifachung seit 2009 festzustellen.

Mehr Informationen zu den Liegenschaftspreisen sowie Abfragen nach Bauzone, Bebauungsart oder Adresse finden Sie im Abfragetool Liegenschaftsmarkt (LIMA).

Steigende Handänderungspreise auf dem Liegenschaftenmarkt zeichnen sich schon lange ab: In den vergangenen 15 Jahren erlebte die Stadt Zürich eine markante Steigerung des Bodenpreises, der von Statistik Stadt Zürich in angenäherter Form ausgewiesen wird, indem vom Handänderungspreis der Gebäudeversicherungswert abgezogen wird. Während das mittlere Preisniveau dieses «impliziten Bodenpreises» im Jahr 2009 noch bei 1500 bis 2000 Franken lag, ist er in den darauffolgenden Jahren kontinuierlich auf etwa 4800 Franken angestiegen. Ab dem ersten Quartal des Jahres 2021 beschleunigte sich der Preisanstieg: Der Anfang 2022 erreichte Quadratmeterpreis von 8012 Franken bedeutete eine Steigerung von rund 64 Prozent innert Jahresfrist (Statistik Stadt Zürich berichtete im Artikel «Entwicklung der Liegenschaftenpreise in der Stadt Zürich»). Parallel zu den ansteigenden Zinsen ab Anfang 2022 ging der Preis wieder zurück und lag Ende 2023 bei knapp 6200 Franken, ungefähr auf dem Trendniveau der Jahre 2018 bis 2020.

Die Preisunterschiede zwischen den Kreisen sind gross. Am höchsten war der Medianbodenpreis im Jahr 2023 im Kreis 1 (45 000 CHF pro m²), gefolgt vom Kreis 5 (21 000 CHF pro m²). Den niedrigsten Bodenpreis verzeichnete der Kreis 12 (2800 CHF pro m²), gefolgt vom Kreis 2 (4700 CHF pro m²). Der Vergleich der Bodenpreise zwischen den Jahren 2009 und 2023 zeigt, dass die Medianpreise im Kreis 1 (+ 22 000 CHF), Kreis 5 (+ 16 000 CHF) und Kreis 4 (+ 11 000 CHF) am stärksten zugenommen haben. Die grösste relative Veränderung des impliziten Bodenpreises ist jedoch im Kreis 11 vorzufinden, wo der mittlere Bodenpreis seit 2009 auf mehr als das Siebenfache gestiegen ist (+ 750 %). Im Jahr 2009 lag der implizite Bodenpreis im Kreis 11 gerade mal bei 700 Franken pro Quadratmeter. 2023 ist er auf 5400 Franken angestiegen und hat sich somit schon stark dem gesamtstädtischen Durchschnitt angenähert. Andere Kreise mit überdurchschnittlichem Anstieg des Bodenpreises sind die Kreise 3 (+ 730 %), 9 (+ 480 %) und 5 (+ 450 %).