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Wohneigentum in der Stadt Zürich: Selbstgenutzt oder weitervermietet?

17. Dezember 2015 - Martin Brenner

Im Zusammenhang mit den rekordtiefen Zinsen werden Immobilien als Anlageklasse immer attraktiver. Dies gilt nicht nur für institutionelle, sondern auch für private Anleger. Wie entwickelt sich in diesem Umfeld die Wohneigentumsquote in der Stadt Zürich? Und wird nun mehr Wohnraum von Privatpersonen zu Anlagezwecken gehalten? Zwar geben die statistischen Daten keinen Aufschluss über den Haltezweck einer Liegenschaft, die Entwicklung der vermieteten Wohnungen im Eigentum von natürlichen Personen liefert aber zumindest einen Anhaltspunkt.

In der Stadt Zürich gibt es rund 217 000 Wohnungen. Mit Abstand der grösste Teil befindet sich mit etwa 188 000 Wohnungen in Mietshäusern (siehe Grafik 1). Weitere knapp 20 000 Wohnungen werden im Stockwerkeigentum gehalten, das klassische Einfamilienhaus kommt in der Stadt Zürich etwas weniger als 10 000 Mal vor (statistisch sind Einfamilienhäuser definiert als reine Wohngebäude mit einer Wohnung).

Grafik 1: Wohnungsbestand in der Stadt Zürich nach Wohnungskategorie, insgesamt und selbstgenutzt

Doppelt so viel Stockwerkeigentum wie im Jahr 2000

Vergleicht man die heutigen Zahlen mit den Daten aus dem Jahr 2000, so fällt vor allem die markante Veränderung beim Stockwerkeigentum auf: Die Zunahme des Bestandes von etwa 10 000 auf fast 20 000 Wohnungen entspricht fast einer Verdoppelung in 15 Jahren. Damit machen Wohnungen im Stockwerkeigentum heute 9,0 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes in der Stadt Zürich aus. Demgegenüber entwickelte sich der Bestand bei den anderen beiden Wohnungskategorien zwar ebenfalls positiv, aber vergleichsweise moderat.

In allen drei Gruppen (Mietshäuser, Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser) gibt es sowohl selbstgenutzte als auch vermietete Wohnungen. Für die Bestimmung der Wohneigentumsquote ist es irrelevant, ob sich eine Wohnung im Stockwerkeigentum, einem Mietshaus oder einem Einfamilienhaus befindet. Es ist nur von Bedeutung, ob die Wohnung effektiv von der Eigentümerschaft selber bewohnt wird oder nicht.

Wohneigentumsquote steigt um 39 Prozent gegenüber dem Jahr 2000

Von den 217 000 Wohnungen in der Stadt Zürich werden gut 19 000 von der Eigentümerschaft selber bewohnt. Dies entspricht nach statistischen Bereinigungen einer Wohneigentumsquote von 9,9 Prozent. Damit bleibt die Wohneigentumsquote zwar weiterhin deutlich tiefer als im gesamten Kantonsgebiet (2013: 28,6 %) oder in der ganzen Schweiz (2013: 37,5 %), dennoch ist der Anstieg in den letzten 15 Jahren bemerkenswert. Im Jahr 2000 lag die Wohneigentumsquote bei 7,1 Prozent. Damit steigt die Wohneigentumsquote um 39 Prozent.

Betrachtet man nur diese 9,9 Prozent selbstgenutzten Wohnungen im Hinblick auf Wohnungskategorien, so ist das Stockwerkeigentum in der Stadt Zürich klar die bedeutendste Gruppe. Es macht mit gut 9000 Wohnungen mehr als die Hälfte der selbstgenutzten Wohnungen aus (siehe Grafik 1, Button „selbstgenutzt“). Einfamilienhäuser machen mit knapp 5000 Wohnungen gut einen Viertel aller selbstgenutzten Wohnungen aus. Etwas mehr als 3000 Mal kommt es vor, dass die Eigentümerschaft eines Mietshauses eine Wohnung in ihrer Liegenschaft selber bewohnt.

Privat gehaltene Einfamilienhäuser in der Regel selbstgenutzt

Besonders häufig von der Eigentümerschaft selber bewohnt werden die privat gehaltenen Einfamilienhäuser. Von den etwas mehr als 6000 privat gehaltenen Einfamilienhäusern werden 79 Prozent durch die Eigentümerschaft selber genutzt (siehe Grafik 2). Im Jahr 2000 lag dieser Wert bei 77 Prozent. Weitere gut 3000 Einfamilienhäuser gehören Genossenschaften oder der öffentlichen Hand und können per Definition nicht selber bewohnt werden.

Grafik 2: Anteil vermieteter und selbstgenutzter Wohnungen nach Wohnungskategorien, 2000 und 2015

Leichte Zunahme von vermietetem Stockwerkeigentum

Im Stockwerkeigentum liegt der Anteil selbstgenutzter Wohnungen zwar tiefer als bei den privat gehaltenen Einfamilienhäusern, mit 57 Prozent werden aber auch hier mehr als die Hälfte der Wohnungen durch die Eigentümerschaft selber bewohnt. Das ist etwas weniger als noch vor 15 Jahren, als 60 Prozent der Wohnungen im Stockwerkeigentum selbstgenutzt waren. Oder anders ausgedrückt: Der Anteil der vermieteten Wohnungen im Stockwerkeigentum – und damit der Anteil, der zu Anlagezwecken gehalten wird – ist in den letzten Jahren leicht von 40 auf 43 Prozent gestiegen.

Erwartungsgemäss ist der Anteil selbstgenutzter Wohnungen bei den Mietshäusern am kleinsten. Von den 188 000 Wohnungen in Mietshäusern gehören knapp 77 000 natürlichen Personen. Definitionsgemäss können nur letztere potenziell selbstgenutzt werden. Der Anteil selbstgenutzter Wohnungen unter diesen privat gehaltenen Mietshäusern liegt bei 5 Prozent. Dieser Wert hat sich seit dem Jahr 2000 kaum verändert – damit hat sich der Anteil an zu Anlagezwecken gehaltenen Mietshäusern von Privatpersonen nicht erhöht.

Unterschiede in der Vermietungsquote gibt es aber nicht nur zwischen den Wohnungskategorien, sondern auch zwischen den Quartieren (siehe Grafik 3). Insbesondere beim Stockwerkeigentum ist die Bandbreite gross. Während beispielsweise in Leimbach, Witikon oder Affoltern mehr als drei Viertel der Stockwerkeigentumswohnungen von der Eigentümerschaft selber bewohnt werden, so liegt dieser Anteil im Hochschulquartier bei lediglich einem Fünftel. Relativ wenig selbstgenutztes Stockwerkeigentum verzeichnen auch die Quartiere Rathaus, Langstrasse, Hard und Gewerbeschule. Tendenziell wird Stockwerkeigentum als Anlageobjekt eher im Zentrum gehalten, wohingegen selbstgenutztes Stockwerkeigentum eher am Stadtrand zu finden ist.  

Grafik 3: Anteil selbstgenutzter Wohnungen nach Stadtquartier und Wohnungskategorie Anmerkung: Bei den Einfamilienhäusern und Mietshäusern beziehen sich die Quoten jeweils nur auf privat gehaltene Liegenschaften. In den Quartieren Hochschulen, Rathaus, Lindenhof, City, Werd, Langstrasse, Hard, Sihlfeld und Seefeld gibt es nur sehr wenige privat gehaltene Einfamilienhäuser. Es können daher keine Aussagen über die Nutzungsart der privat gehaltenen Einfamilienhäuser in diesen Quartieren gemacht werden.

Fluntern: Hoher Anteil selbstgenutzter Wohnungen in Mietshäusern

Auch bei den privat gehaltenen Mietshäusern unterscheidet sich der Anteil selbstgenutzter Wohnungen zwischen den Quartieren erheblich – wenn auch auf einem viel tieferem Niveau. Hier lässt sich tendenziell eine Diskrepanz zwischen wohlhabenden und weniger gut situierten Quartieren beobachten. Besonders oft wohnt die Eigentümerschaft von Mietshäusern in Weinegg, Hottingen und Fluntern im eigenen Haus, wo etwa jede zehnte Wohnung in privat gehaltenen Mietshäusern selbstgenutzt wird. Selten zu finden sind selbstgenutzte Wohnungen in Mietshäusern hingegen in den Quartieren Langstrasse und Hard. Hier wird nicht einmal eine von fünfzig Wohnungen in privat gehaltenen Mietshäusern durch die Eigentümerschaft selber bewohnt.

Vergleichsweise klein ist die Bandbreite hingegen bei den privat gehaltenen Einfamilienhäusern. Hier ist der Anteil selbstgenutzter Häuser in allen Quartieren sehr hoch. Am tiefsten ist der Anteil mit 69 Prozent im Gewerbeschulquartier, am höchsten mit 86 Prozent im Quartier Friesenberg. 

Neuste Liegenschaften häufiger vermietet

Bei der Vermietungsquote fallen bei den Stockwerkeigentumswohnungen ausserdem deutliche Unterschiede zwischen den Baujahren auf: Wohnungen mit Baujahr ab 2011 werden deutlich häufiger vermietet (38 %) als solche aus den Jahren 2000 - 2010 (22 %). Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass heute auch einzelne Wohnungen im Stockwerkeigentum vermehrt als Geldanlage gekauft werden.

Zusammengefasst zeichnet sich also beim Stockwerkeigentum ein leichter Trend zu mehr Vermietungen und damit mehr Anlageobjekten ab. Bei privat gehaltenen Einfamilienhäusern oder Wohnungen in privat gehaltenen Mietshäusern gibt es hingegen keine Hinweise für eine anteilsmässige Zunahme von Anlageobjekten.

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