Im Jahr 2016 veröffentlichte Statistik Stadt Zürich erstmals Daten über die Verbreitung von Zweitwohnungen und Apartments. Seither werden die Zahlen jährlich aktualisiert.

Da die Nutzungsart von Wohnungen nicht gemeldet werden muss, basieren die ausgewiesenen Zahlen auf einer systematischen Kombination von Datenbankauswertungen, Erhebungen, Recherchen und Algorithmen. Als Zweitwohnungen gelten zum einen Wohnungen, die bei der immer im Juni durchgeführten Leerwohnungszählung als solche bezeichnet wurden. Zum anderen zählen auch Wohnungen dazu, für die im Bevölkerungsregister seit zwei Jahren keine wohnhafte Person registriert ist.

Eine spezielle Gruppe bilden die Apartmentwohnungen. Zu ihrer Bestimmung werden die Grundlagen aus der Leerwohnungszählung mit Recherchen im Internet und im Gebäude- und Wohnungsregister kombiniert. Als Apartments gelten möblierte Wohnungen, die professionell bewirtschaftet und meist auch für kürzere Zeit vermietet werden. Weitere Informationen vermittelt der Anhang des vorliegenden Webartikels.

Die Einordnung von Apartments in den Zweitwohnungskontext ist nicht eindeutig. Zwar gelten bewirtschaftete Wohnungen nach dem seit 2016 geltenden Bundesgesetz grundsätzlich als Zweitwohnungen, denn im Berggebiet dienen sie vornehmlich touristischen Zwecken. Wohnungen zur Unterbringung von Personal werden im Gesetz hingegen den Erstwohnungen gleichgestellt. Bei der Bestimmung der Zweitwohnungszahl in der Stadt Zürich werden bewirtschaftete Wohnungen deshalb je nach Art der Belegung den Erst- oder den Zweitwohnungen zugewiesen. Wenn beim Personenmeldeamt in den betreffenden Wohnungen Personen registriert sind, werden sie den Erstwohnungen gleichgestellt. Bewirtschaftete Wohnungen, für die niemand gemeldet ist, zählen hingegen zu den Zweitwohnungen.

So ergibt sich in der Stadt Zürich folgende Zusammensetzung des Wohnungsbestandes:

Knapp 205 000 der 233 000 Wohnungen sind Erstwohnungen; das entspricht 88 Prozent des Wohnungsbestandes. Weitere 19 000 resp. 8 Prozent sind den Erstwohnungen gleichgestellt: Sie werden entweder von Wochenaufenthalter*innen und nicht meldepflichtigen Personen bewohnt oder sind Personal- und Dienstwohnungen. In der Stadt Zürich sind in dieser Gruppe auch 6600 Wohnungen enthalten, in denen wegen administrativen Verzögerungen bei der Anmeldung keine Person gemeldet ist. Nach Ablauf von zwei Jahren ohne Personenmeldung werden solche Wohnungen zu den Zweitwohnungen gezählt. Den Erstwohnungen gleichgestellt sind ferner 2570 Apartments, in denen Personen angemeldet sind.

7250 Wohnungen – 3,1 Prozent des Wohnungsbestandes – gelten somit als Zweitwohnungen: 2140 Apartments, in denen keine Person gemeldet ist, sowie 5110 privat genutzte Zweitwohnungen. Gesamthaft werden in der Stadt gegenwärtig insgesamt 4710 Apartments gezählt – 2570 Wohnungen mit und 2140 ohne gemeldete Personen.

Schliesslich sind 2620 weitere Wohnungen – das entspricht 1,1 Prozent des Wohnungsbestandes – gegenwärtig aus baulichen Gründen unbewohnt: Sie stehen im Umbau oder vor dem Abbruch.

Die Zahl der erfassten Apartmentwohnungen stieg seit der Ersterfassung 2017 jedes Jahr an. Bis 2021 war eine durchschnittliche Zunahme von 240 Wohnungen pro Jahr festzustellen. Von 2021 auf 2022 stieg die Zahl um 580 und im vergangenen Jahr um 410 auf aktuell 4710 Apartments. Von den 410 zusätzlichen Apartments seit 2022 entstanden 120 im Rahmen von Neubauprojekten – zuvor waren zwischen 2017 und 2022 durchschnittlich nur 40 und nie mehr als 70 Neubau-Apartments entstanden. Die übrigen zusätzlichen Apartments entstanden durch Umbau oder Umwandlung bestehender Wohnungen.

Eine durchschnittliche Apartmentwohnung ist mit 40 Quadratmetern Fläche ziemlich genau halb so gross wie eine durchschnittliche Erstwohnung. 86 Prozent aller Apartmentwohnungen umfassen nur ein oder zwei Zimmer. Daher beträgt der Anteil der Apartments am städtischen Wohnungsbestand zwar 2,0 Prozent, an der gesamten Wohnungsfläche hingegen nur 1,0 Prozent.

Obwohl Apartmentwohnungen möbliert und daher vor allem für Kurzaufenthalte geeignet sind, können darin auch angemeldete Personen wohnhaft sein. Nach einem Aufenthalt von drei Monaten ist eine Anmeldung erforderlich.

Weil die Coronajahre mit stark reduzierter Mobilität einhergingen, waren Apartments in dieser Zeit weniger gefragt und wurden häufiger zur ständigen Bewohnung ausgeschrieben. So erhöhte sich der Anteil der Apartments mit angemeldeten Personen von 36 Prozent (2019) auf 59 Prozent (2022). Heute beläuft er sich auf 55 Prozent.

Woher zog diese Bewohnerschaft zu? Aus der Schweiz kommt rund ein Drittel aller Personen, die in Apartments ihren Wohnsitz haben. Ihre Zahl stieg in den Coronajahren bis heute um über 90 Prozent, ihr Anteil von 30 Prozent auf 36 Prozent. Ähnlich gross ist der Personenanteil, welcher aus dem deutschsprachigen Ausland sowie aus Süd- und Osteuropa zuzog; zusammen stieg er von 29 auf 34 Prozent. Die Personenzahl aus dem übrigen Westeuropa und aus Übersee stagniert dagegen; ihr Anteil an der wachsenden Bewohnerzahl von Apartments ging von 42 auf 29 Prozent zurück. Besonders auffällig ist der Rückgang der indischen Bewohnerschaft. Lebten 2018 noch 370 Personen aus Indien in Apartmentwohnungen, sind es heute nur noch 220.

Der grösste Anstieg ist bei Personen aus der Ukraine festzustellen. Wohnten vor Kriegsbeginn noch kaum Ukrainer*innen in Zürcher Apartments, fanden bis zum Herbst 2022 etwa 130 Personen ihre Bleibe in einer solchen Wohnung. Aktuell sind es noch ungefähr 100 Personen.

Am dichtesten ist das Angebot an Apartmentwohnungen in den Quartieren City und Hochschulen, wo gegen 10 Prozent aller Wohnungen Apartments sind. Dahinter folgen mit Werd, Langstrasse und Seefeld drei Quartiere, die an den Kreis 1 grenzen, mit 5 bis 8 Prozent Apartments. In diesen drei Quartieren ist in den letzten vier Jahren ein starker Anstieg festzustellen, nämlich um 1,6 bis 5,0 Prozentpunkte. Dies im Gegensatz zu den Quartieren City und Hochschulen, wo das Angebot auf hohem Niveau stagnierte. Um über einen Prozentpunkt in den letzten vier Jahren stiegen die Apartmentanteile auch in Altstetten und Hard sowie am Friesenberg, wo es vor vier Jahren praktisch noch kein Angebot gab. Weiterhin kaum Apartments gibt es in Schwamendingen und Witikon. Auch in den Quartieren Wollis­hofen, Escher Wyss, Höngg und Affoltern gibt es vergleichsweise wenig Apartmentwohnungen.

Ausser den 2140 möblierten und bewirtschafteten Apartments, in denen niemand angemeldet ist und die deshalb als Zweitwohnungen gelten, gibt es in Zürich 5110 privat genutzte Zweitwohnungen. In früheren Erhebungen konnte nicht mit Sicherheit festgestellt werden, ob sich deren Zahl tendenziell erhöhte oder ob sie stagnierte, denn ihre Bestimmung ist indirekt: Zum grösseren Teil wurden diese Wohnungen nicht als Zweitwohnungen identifiziert – vielmehr gelten sie als solche, weil seit mindestens zwei Jahren keine Person mehr darin angemeldet ist. Es handelt sich also um eine Zweitwohnungsvermutung nach zweijähriger Phase ohne Personenanmeldung.

Seit einigen Jahren scheint die Zahl der privaten Zweitwohnungen ebenfalls zu steigen. Seit 2020 nahm ihre Zahl um 440 zu, davon allein im Jahr 2023 um 290. Der starke Anstieg im letzten Jahr ist auffällig, wobei auf den zeitlichen Verzug der Zweitwohnungsvermutung hinzuweisen ist: Wohnungen ohne gemeldete Personen gelten erst nach Ablauf von zwei Jahren als Zweitwohnung. Der im Jahr 2023 festgestellte Anstieg hat seinen Ursprung deshalb bereits in den Coronajahren.

Private Zweitwohnungen unterscheiden sich in ihrer Grösse – anders als Apartmentwohnungen – nur wenig von Erstwohnungen. Der Anteil der Ein-Zimmer-Wohnungen ist zwar höher als bei den Erstwohnungen und derjenige der Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen niedriger. Trotzdem ist die durchschnittliche Wohnungsfläche mit 80 Quadratmeter fast gleich gross wie bei den Erstwohnungen, die im Mittel 81 Quadratmeter messen. Dies deutet auf eher grosszügige Wohnungszuschnitte der privat genutzten Zweitwohnungen hin.

Die Konzentration auf den Kreis 1 ist bei den privaten Zweitwohnungen noch ausgeprägter als bei den Apartmentwohnungen; ihr Anteil beträgt im ganzen Stadtkreis 12 Prozent (Grafik 4). Das Maximum wird im Quartier Lindenhof mit 16 Prozent erreicht, dahinter folgen die Quartiere Hochschulen, Rathaus und City. In sieben zentrumsnahen Quartieren liegt der Anteil zwischen 4 und 5 Prozent, nämlich in allen drei Quartieren des Stadtkreises 8 sowie in Fluntern, Hottingen, Enge und Escher Wyss. Mit Ausnahme von Unterstrass weisen alle zentraleren Quartiere Anteile privat genutzter Zweitwohnungen von über 2 Prozent auf.

Tief ist der Anteil privater Zweitwohnungen generell in Zürich-Nord sowie in Altstetten, Albisrieden und den stark von gemeinnützigen Trägerschaften geprägten Quartieren Friesenberg, Hard und Leimbach.

Wenn man Zweitwohnungen und Apartments zusammenfasst, sind die Anteile in den Quartieren des Kreises 1 mit 13 bis 23 Prozent wiederum am höchsten. Die Quartiere Werd und Langstrasse, Seefeld und Mühlebach weisen einen Anteil von rund 10 Prozent Zweitwohnungen und Apartments auf. Seit 2020 ist der Anstieg in den Quartieren Rathaus, Werd und Langstrasse besonders deutlich.

Fast reines Erstwohnungsgebiet sind dagegen der Kreis 12 (Schwamendingen) sowie die Quartiere Affoltern, Höngg und Albisrieden. Hier beträgt der Anteil der Zweitwohnungen und Apartments überall weniger als zwei Prozent. Ein sehr ähnliches Bild zeigt sich bei den eigentlichen Zweitwohnungsanteilen, in denen die belegten Apartments nicht enthalten sind.