Die von 1962 bis 1964 erbaute städtische Wohnsiedlung Hardau I liegt zwischen der Hardstrasse und der Hochhaussiedlung Hardau II am Hardaupark. Sie besteht aus drei viergeschossigen Wohnblöcken mit 80 überwiegend Kleinwohnungen und einer sanierungsbedürftigen Tiefgarage. Die Siedlung entspricht nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Wohnungsgrösse und -mix, Energieeffizienz, Lärmschutz und Hindernisfreiheit. Eine Instandsetzung ist aus Kosten-/Nutzengründen nicht sinnvoll. Ein Neubau soll die grossen Ausnützungsreserven des Areals ausschöpfen. Er soll dazu beitragen, den Anteil an gemeinnützigen Mietwohnungen in der Stadt Zürich gemäss dem wohnpolitischen Auftrag in der Gemeindeordnung (Art. 2quater) bis 2050 auf einen Drittel zu erhöhen. Zudem gilt es, den Bedarf des Quartiers nach einem weiteren Kindergarten mit Betreuung zu decken.

Die Stadt führte für das Wohnbauprojekt einen Architekturwettbewerb durch. Graber Pulver Architekten AG ging daraus als Siegerin hervor. Der geplante Neubau umfasst einen siebengeschossigen Riegel an der Hardstrasse, der die Blockrandbebauung in Richtung Albisriederplatz erweitert, und ein Gebäude im Hof mit sechs Geschossen und kammartigen Flügeln. Vorgesehen sind 122 Wohnungen, acht zumietbare Zimmer, drei Ateliers, drei Musikübungsräume, ein Gemeinschaftsraum und vier Veloabstellanlagen. Zudem sind ein Jugendraum, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sowie Räume für einen Kindergarten mit Betreuung und für das Personenmeldeamt West geplant. Die Wohnsiedlung will die Lebensqualität im Quartier aufwerten durch gemeinschaftlich genutzte Zonen, Begegnungsorte und publikumsorientiertes Gewerbe. Neben einer sozialen strebt sie auch eine ökologische Nachhaltigkeit und tiefe Erstellungs- und Betriebskosten an. Gebäude, Wohnungen und Aussenräume sind lärmoptimiert angelegt. Die Wohnsiedlung ist hindernisfrei zugänglich und autoarm konzipiert. Geplant ist zudem die Umsetzung eines Kunst- und Bauprojekts, dessen Konzept im partizipativen Prozess entwickelt wird.

Der Ersatzneubau erhöht die Anzahl Wohnungen von 80 auf 122. Leben aktuell etwa 150 Personen hier, wird künftig mit rund 400 gerechnet, also 170 Prozent mehr. Etwa zwei Drittel sind Grosswohnungen. Da die benachbarte Siedlung Hardau II vor allem Kleinwohnungen aufweist, erhält das Quartier somit ein abgerundetes städtisches Wohnungsangebot. Einige Wohnungen können je nach Wohnform und Lebensphase, auch zu einem späteren Zeitpunkt, verbunden werden. Zudem können acht Zimmer bei zusätzlichem Raumbedarf zugemietet werden.

Kindergarten, Personenmeldeamt und Begegnungsorte

Der Riegelbau entlang der Hardstrasse erweitert die Blockrandzeile in Richtung Albisriederplatz. Er bietet optimalen Lärmschutz für den übrigen Teil der Überbauung. Im Erdgeschoss sind drei unterschiedlich grosse Flächen für Gewerberäume und Räume für Dienstleistungen sowie für das neue Personenmeldeamt West geplant.

Vom Haupteingang des Hofgebäudes führt eine sogenannte «Rue Intérieure» zu den Treppenhäusern und Wohnungen sowie zu drei Höfen. Im Erdgeschoss angeordnete Musikübungsräume, Ateliers, ein Gemeinschaftsraum, ein Kindergarten und Räumlichkeiten der Offenen Jugendarbeit Zürich (OJA) schaffen Begegnungsorte. Der Spielplatz steht ausserhalb der Betriebszeiten auch den Kindern aus der Wohnsiedlung offen.

Kostengünstige Wohnungen

Bei deutlich höherer Wohnqualität sowie geringeren Unterhalts- und Betriebskosten bleiben die Mieten für tiefe bis mittlere Einkommen bezahlbar. Wie bei kommunalen Wohnbauten im Interesse der sozialen Durchmischung üblich, wird ein Drittel der Wohnungen – hier 43 – subventioniert.

Für die einzelnen Wohnungstypen ergeben sich folgende durchschnittliche Nettomietzinse, berechnet nach den Grundsätzen der Kostenmiete gemäss Wohnbauförderungsverordnung (WBFV):

Dabei handelt es sich um provisorische Berechnungen. Die definitiven Nettomietzinse werden aufgrund der Bauabrechnung und der definitiven Einschätzung des Gebäudeversicherungswerts festgelegt.

Umgebung und Grünräume

Drei Hofanlagen prägen die Umgebungsgestaltung der Wohnsiedlung. Die finale Ausgestaltung erfolgt in einem partizipativen Prozess mit den Mietenden. Entlang der Hardstrasse werden gemäss Vorgaben des Quartierplans Vorgärten mit zwei Dritteln Grünanteil geschaffen. Die Dächer von Hof- und Riegelbau werden extensiv begrünt.

Beide Gebäude erreichen die Energie-Kennwerte des Minergie-P-Standards. Da im Riegelbau an der lärmintensiven Hardstrasse nachts die Lüftung über Fenster nicht ausreichend gewährleistet ist, wird eine kontrollierte Lüftung installiert. Damit kann der Riegelbau nach Minergie-P-ECO-Standard zertifiziert werden. Mit den einfachen Abluftventilatoren in den Nasszellen im Riegelbau und aktivem Lüftungsverhalten der Mietenden im ruhig gelegenen Hofgebäude wird ein kostengünstiges Lüftungskonzept zur Verfügung gestellt.

Die Siedlung wird wie bisher über den Wärmeverbund Hardau mit Fernwärme versorgt. Im Hofgebäude wird eine neue Wärmeübergabestation erstellt. Mit der Gründung einer sogenannten Eigenverbrauchsgemeinschaft nutzen die Mietenden den von der Photovoltaik-Anlage auf den beiden Dächern produzierten Solarstrom.

Der Ersatzneubau wird entsprechend den Zielen der 2000-Watt-Gesellschaft als autoarme Wohnsiedlung geplant, der Minimalbedarf für Parkplätze mit Hilfe eines Mobilitätskonzepts halbiert. Neben sechs rollstuhlgängigen Parkplätzen auf dem Areal werden 25 Parkplätze in der Einstellhalle der benachbarten Siedlung Hardau II angeboten. Für Velos stehen 400 Abstellplätze bereit.

Bei erwarteten Erstellungskosten von 60,765 Millionen Franken belaufen sich die Gesamtkosten brutto einschliesslich 15 Prozent Reserve auf 69,88 Millionen Franken. Darin enthalten sind die Kosten für den Ausbau des Kindergartens von 985 000 Franken und des Personenmeldeamts West von 2,596 Millionen Franken.

Der Kanton gewährt im Rahmen seines Gebäudeprogramms einen Förderbeitrag für den Minergie-P-zertifizierten Riegelbau und das ewz födert den Einsatz von energieeffizienten Elektrogeräten mit dem Topten-Label.

Der Objektkredit von 70,714 Millionen Franken setzt sich wie folgt zusammen:

(Preisbasis: 1. April 2020)

Die Abschreibung der Restbuchwerte der Altbauten, die Rückzahlung der Wohnbauförderungssubventionen für die zu ersetzende Siedlung sowie die Kosten für die Landbereitstellung werden aus dem Liegenschaftenfonds der Wohnsiedlung Hardau I finanziert. Damit wird der bestehende Liegenschaftenfonds von 8,86 Millionen Franken vollständig aufgebraucht.

Die Baukosten und die nachfolgende Bewirtschaftung der städtischen Wohnungen belasten den Steuerhaushalt nicht. Dieser Anteil der Wohnsiedlung wird über kostendeckende Mietzinseinnahmen finanziert. Die jährlichen Folgekosten für den Kindergarten und das Personenmeldeamt West belaufen sich auf 859 000 Franken. Die Investitions- und Betriebskosten der Photovoltaik-Anlage werden von den Mietenden der Wohnsiedlung Hardau I getragen und über die Stromrechnung bezahlt.

Der Baubeginn ist auf das 2. Quartal 2022 geplant. Die Wohnsiedlung soll im 4. Quartal 2024 bezugsbereit sein. Es wird angestrebt, den Kindergarten und das Personenmeldeamt West nach den Sommerferien 2024 zu beziehen.

Effiziente Renovation statt Prestige­Ersatzneubau

Die fast 60-jährige Wohnsiedlung Hardau I entspricht in Bezug auf Wohnungsgrössen, Wohnungsmix, Energieeffizienz und Hindernisfreiheit nicht mehr dem heutigen Standard. Mit einem Ersatzneubau kann die Zahl der Wohnungen von 80 auf 122 erhöht werden. Die Wohnungen werden in der Kostenmiete vermietet, ein Drittel der Wohnungen wird subventioniert, wofür der Stadtrat aus dem Rahmenkredit 3,6 Millionen Franken Subventionen beisteuert. Das Wohnangebot ergänzen Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, Ateliers, mehrere Musikübungsräume, ein Gemeinschaftsraum, ein Kindergarten mit Betreuung (Betriebskosten pro Jahr: 0,9 Millionen Franken), der Verein OJA sowie das Personenmeldeamt West. Die Überbauung wird als autoarme Wohnsiedlung konzipiert. Für die Ausführung wird ein Objektkredit von insgesamt 70,714 Millionen Franken beantragt.

Damit die Mietpreise sehr günstig werden, wird aus verschiedenen Töpfen Geld entnommen, auch «buchhalterische Tricks» werden angewendet. Der Bodenpreis wird mit lediglich etwa 800 Franken/m2 eingesetzt, marktüblich wären mittlere vierstellige Beträge. Dies entspricht nicht der Kostenwahrheit.

Zusätzlich werden 8,8 Millionen Franken aus dem Liegenschaftsfonds entnommen, welcher von den bisherigen Mietenden geäufnet wurde.

Beim notwendigen Stromkonsum wird den Mietenden die Wahlfreiheit genommen. «Liegenschaften Stadt Zürich (LSZ) gründet eine Eigenverbrauchsgemeinschaft.» Die Mietenden müssen diesen Strom konsumieren und kaufen, ohne eine bisherige Wahlfreiheit. Strom liefern die Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern. Um der 2000-Watt-Gesellschaft gerecht zu werden, werden von ewz noch Förderbeiträge für sogenannte Topten-Elektrogeräte gesprochen.

Gebaut wird klientelgerecht: Autoarme Siedlung mit sehr geringer Anzahl Parkflächen, aber 400 Veloparkplätzen. Für die geplanten 400 Bewohner ist nach Parkplatzverordnung (PPV) ein Minimalstandard von 41 Parkplätzen (PP) zu realisieren. Diese Minimalvorgabe wird um 49 Prozent unterschritten, denn es werden lediglich 21 PP realisiert. Zum Vergleich: In der bestehenden Wohnsiedlung Hardau I bestehen 249 Parkplätze, dies für 80 Wohnungen. Nun wird die neue Wohnsiedlung geplant, mit 21 (Mieter-)Parkplätzen für 122 Wohnungen.

Die SVP beurteilt das vorliegende Projekt als ungenügend und nicht sinnvoll und hatte eine Rückweisung beantragt. Mit der Rückweisung wurde der Stadtrat aufgefordert, in der Hardau I keinen Ersatzneubau, sondern eine zweckmässige, kosteneffiziente Instandsetzung zu realisieren. Die 60-jährige Siedlung weist ausgewiesen eine gute Gebäudestruktur (Rohbau) auf. Deshalb beantragten wir mit unserer Rückweisung auf das Planungsmodell Instandsetzungs- und Renovationsarbeiten Hardau I zurückzugreifen, in welchem die Kosten von den städtischen Baufachleuten massiv günstiger und mit 25 Millionen Franken dargelegt wurden. Dies ist knapp ein Drittel der vom Stadtrat beantragten 71 Millionen Franken. Insofern soll der Bau als Renovation sinngemäss und nachhaltig realisiert werden.

Hingegen soll auf jegliche Luxus- und Prestige-Instandsetzungen und den klientelgerechten Neubau verzichtet werden.