Im Dezember 2012 vereinbarten die Konzernleitung der SBB sowie eine Delegation des Stadtrats, einen gemeinsamen Planungsprozess anzustossen mit dem Ziel, die Eckpunkte einer zukünftigen Nutzung der SBB-Areale im Gleisraum West zu definieren. Nach längeren Verhandlungen nahm der Stadtrat die Strategie der SBB 2016 zustimmend zur Kenntnis. Sie sieht vor, dass die beide Areale Hardfeld und Werkstadt weiterhin für eine gewerbliche Nutzung reserviert bleiben. Das rund 30 000 m² umfassende Areal Neugasse hingegen soll zu einem offenen durchgrünten Ort mit rund 250 gemeinnützigen oder preisgünstigen Wohnungen werden. Das entspricht zwei Drittel aller geplanter Wohnungen. Das letzte Drittel der Wohnungen will die SBB zum Marktpreis vermieten. Zudem wird ein Drittel der Gewerbeflächen ebenfalls in Kostenmiete angeboten werden und auch ein Schulhaus findet Platz. Das heute nicht zugängliche Areal wird ein attraktives, durchmischtes neues Wohnviertel.

Volksinitiative und Auftrag für Umsetzungsvorlage

Am 21. März 2018 wurde die Volksinitiative «Eine Europaallee genügt – jetzt SBB-Areal Neugasse kaufen» eingereicht. Sie verlangt von der Stadt, das Areal Neugasse zu erwerben oder dieses im Baurecht zu übernehmen. Im April 2019 beauftragte der Gemeinderat den Stadtrat, eine Umsetzungsvorlage im Sinne der Initiative auszuarbeiten. Konkret forderte er, dass die SBB die Hälfte der Wohnflächen für den gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellen müsse.

Der nun vorliegende finale Vorschlag der SBB entspricht nicht der absoluten Forderung der Volksinitiative und dem Auftrag des Gemeinderats. Die nun vorliegende vom Stadtrat und der SBB ausgehandelte und vertraglich gesicherte Vereinbarung geht nochmals über das Angebot von 2018 hinaus, das die SBB dem Gemeinderat unterbreitet hatte; vor allem was die langfristige Sicherung der Mietzinsen betrifft. Zudem ist die SBB bereit das Postulat des Gemeinderats zu erfüllen, dass auf dem Areal keine Zweitwohnungen erlaubt sind.

Die voraussichtlichen Mieten bewegen sich in einem quartierüblichen Mittelwert. Konkret würde für eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von rund 75 m² mit folgenden Richtmietpreisen zu rechnen sein:

• Gemeinnützig: 1435 Franken pro Monat
• Preisgünstig: 1850 Franken pro Monat
• Marktüblich: 2450 Franken pro Monat

Die Mieten der preisgünstigen Wohnungen werden bis 2070 mit der maximalen Dauer einer Personaldienstbarkeit gesichert und dürfen erst ab 2040 erstmals aufgrund einer Erhöhung des Referenzzinssatzes gemäss OR angepasst werden. Damit geht die SBB als Grundeigentümer eine aussergewöhnlich langfristige Verpflichtung zur Mietzinssicherung ein.

Raum für Gewerbe und Schule sowie eine Mehrwertabgabe

Neben neuem Wohnraum soll auch preisgünstiger Raum für Gewerbe entstehen. In der Vereinbarung ist deshalb ebenfalls festgehalten, dass mindestens 33 Prozent der geplanten Gewerbeflächen nach dem Prinzip der Kostenmiete zur Verfügung gestellt werden.

Zusätzlich wird auf dem Areal eine Fläche von rund 2700 m² für ein künftiges Schulhaus reserviert, da mit den zusätzlichen Wohnungen auch der Bedarf an Schulraum zunehmen wird. Dafür wird mit der SBB ein separater Baurechtsvertrag abgeschlossen.

Insgesamt verpflichten sich die SBB, der öffentlichen Hand 40 Prozent des Mehrwerts, der durch nutzungsplanerische Massnahmen entsteht, auszugleichen.

Initiative ist ungültig, weil nicht umsetzbar

Da die SBB auf die klare Forderung der Initiative nach einem Kauf- oder Baurechtsvertrag nicht eingetreten ist, erweist sich die Initiative als nicht durchführbar. Der Stadtrat kann dem Gemeinderat keine Umsetzungsvorlage unterbreiten, die der Initiative entspricht und die dem fakultativen Referendum untersteht. Der Stadtrat beantragt daher, die Volksinitiative für ungültig zu erklären. Alternativ legt er dem Parlament nun aber den ausgehandelten neuen Vorschlag zur «zustimmenden Kenntnisnahme» vor. Es ist rechtlich nicht möglich, die SBB per Volksentscheid zu zwingen, ihr Eigentum zu veräussern. Würde der Gemeinderat entgegen dem Antrag des Stadtrats die Initiative für gültig erklären, käme sie zur Abstimmung. Selbst bei einem Ja der Stimmbevölkerung verbliebe jedoch das Land bei der SBB. Man liesse also über etwas abstimmen, was gar nicht umsetzbar ist.

Der Stadtrat ist überzeugt, dass die nun vorliegende Vereinbarung mit der SBB fair ist und für die Stadt und für das Quartier ein echter Mehrwert sein wird.