Seeufer Wollishofen
Im Rahmen einer Gebietsplanung unter der Federführung des Amts für Städtebau werden Möglichkeiten für die stadträumliche Entwicklung des Seeufergebiets zwischen der Landiwiese und bis und mit der Roten Fabrik entworfen.
Ausgangslage
Das Seeufer in Wollishofen ist heute ein beliebter Treffpunk, Kultur- und Gewerbestandort. Das «Städtebauliche Quartierentwicklungsleitbild Wollishofen», und das «Leitbild Seebecken» bezeichnen die städtebaulichen und freiräumlichen Entwicklungsziele für das Seeufer Wollishofen: Im Zentrum stehen die öffentlichen Zugänglichkeit zum See und die quartierinternen Freiräume, städtebauliche Fragen und eine Prüfung von zusätzlicher Gastronomie (Vgl. Leitbild Seebecken, S. 33). Die bestehenden Begegnungs- und Aufenthaltsorte sollen erhalten, erschlossen und ausgebaut werden.
In der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) ist das Wollishofer Seeufer verschiedenen Freihaltezonen, der Wohnzone und der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen. Für das KIBAG-Areal gelten Sonderbauvorschriften. Die Zonenzuweisung wurde mit der BZO 1999 festgelegt. Die Sonderbauvorschriften «KIBAG-Areal Mythenquai» wurden im Zusammenhang mit der Umzonung erarbeitet und traten 2009 in Kraft.
Seither hat die Siedlungsentwicklung nach innen an Bedeutung gewonnen und die wachsende städtische Bevölkerung nutzt die vorhandenen Erholungsanlagen am See intensiver. In den Richtplänen, im Leitbild Seebecken und in den städtischen Fachplanungen sind die Ziele und Vorgaben für die Nutzungsplanung definiert. Zudem schreibt der neue § 67a des Planungs- und Baugesetzes über die Uferbereichsplanung vor, dass die Seeuferbereiche aufgrund ihrer sensiblen Lage überprüft werden müssen.
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Masterplan
Der Zürcher Stadtrat hat am 28. Juni 2023 den Masterplan für das «Seeufer Wollishofen» zustimmend verabschiedet. Mit ihm legt der Stadtrat einen Grundstein für die weitere Entwicklung des Gebiets.
Der «Masterplan Seeufer Wollishofen» hält die Erkenntnisse aus der gleichnamigen Testplanung verbindlich fest. Das heisst: die Stadtverwaltung muss sich bei allen ihren Planungen danach richten. Dies betrifft die Richtplanung, die Nutzungsplanung, Hoch- und Tiefbauprojekte.
Der Stadtrat beauftragt die betroffenen Departemente und Dienstabteilungen damit, die Absichten und Massnahmen für das Seeufer Wollishofen gemäss den Vorgaben des Masterplans umzusetzen. Der Bericht zum Plan macht neben den formulierten Zielen und Grundsätzen auch Aussagen dazu, welche Massnahmen und Verfahren dafür nötig sind.
Was sind die Grundsätze?
Das Seeufer Wollishofen soll als Freizeit- und Arbeitsort in seiner Vielfalt erhalten bleiben: Gewerbe, Kultur, Soziokultur, Freiraum – diese bestehenden Nutzungen sollen sich weiterentwickeln können. Das Gebiet wird sich in Zukunft durch einen noch höheren Grad an Öffentlichkeit auszeichnen und so seiner einzigartigen Lage am Zürichsee und der Bedeutung für das Quartierleben gerecht.
Das Seeufer Wollishofen soll mit Quartier und Stadt besser vernetzt werden: Der Mythenquai wird als Ankunftsort und städtische Adresse öffentlicher gestaltet. Neue Anbindungen via Werft-Passerelle und Anbindung an den Bahnhof sind angedacht. Im Gebiet selbst verbindet ein Wegnetz.
Eine grosszügige Erweiterung des Freiraums ist nötig, um der Nachfrage der Stadt- und Quartierbevölkerung nach Grün- und Freiräumen am See langfristig gerecht zu werden. Das Seeufer Wollishofen ist geeignet, um die Vorgaben aus der Richtplanung und dem Leitbild Seebecken umzusetzen.
Die Gleichzeitigkeit von historischen Strukturen, See, Kultur, Produktion und Freizeitangeboten ist als Identitätsmerkmal zu erhalten. Die industrielle Prägung als zentrales Element soll dabei erkennbar bleiben. Auf neue Wohnungen – zusätzlich zu jenen, die sich bereits im Bau befinden – soll dabei verzichtet werden: Hier überwiegt das öffentliche Interesse am Arbeitsort, am Erhalt der Identitäten und den heutigen Nutzungen.
Was gehört dazu?
Der Perimeter des Masterplans reicht analog zur Testplanung vom Ende der Landiwiese bis und mit der Roten Fabrik. Im Plan gibt es vier Teilgebiete:
Geprägt durch die namensgebende Werft der Zürichsee-Schifffahrtsgesellschaft (ZSG). Intensiv genutzt auch durch die Seepfadi, den Seereinigungsdienst und Gewerbebetriebe. Das Areal und insbesondere der «Pol-Nord» haben das Potenzial neue städtische Raumbedürfnisse aufzunehmen. Die An- und Verbindungen ans Quartier und zwischen Landiwiese, Werft und Savera-Wiese werden aufgewertet. Die Stadt will dazu ab Ende 2023 in einer Vertiefungsstudie gemeinsam mit der Grundeigentümerschaft präzisere Grundlagen schaffen.
Industrie-Areal mit langer Geschichte und viel Zukunft: mindestens bis 2030 wirkt hier die Eigentümerin KIBAG noch industriell. Zum Mythenquai hin finden sich heute bereits Gewerberäume, die in Zukunft weiterentwickelt werden sollen. Zum See hin sieht der Masterplan eine Öffnung und einen neuen Park vor – welcher Savera-Wiese und Rote Fabrik stimmig verbindet. Dazu werden die Sonderbauvorschriften mittelfristig aufgehoben und Umzonungen vorgenommen. Die Stadt will ab Ende 2023 in einer Vertiefungsstudie gemeinsam mit der Grundeigentümerschaft präzisere Grundlagen schaffen.
Grüner Freiraum für das Quartier und darüber hinaus – Standort des Gemeinschaftszentrums Wollishofen. Der Raum soll so erhalten und punktuell verbessert werden. Das Hauptgebäude des GZ Wollishofen bedarf einer behutsamen Sanierung. Dazu ist eine Umzonung aus der Freihaltezone nötig. Um zwischen dem Freiraum und den Wohn- und Gewerbegebäuden zu vermitteln, sollen im Übergangsbereich «Pufferzone» Handlungsmöglichkeiten eröffnet werden. Die Projektierung dazu startet nach den Vertiefungsstudien, Anfang 2025.
Zürcher Kulturgrösse in denkmalgeschützten Gebäuden. Die Rote Fabrik soll auch in Zukunft das Seeufer Wollishofen, die Stadtbevölkerung und darüber hinaus bereichern. Bei einer Neuschaffung von Grün- und Freiräumen im KIBAG-Areal auf der Seeseite, sollen Synergien und niederschwellige und gut aneigenbare Räume verbinden.
Wie geht es weiter?
Die im Masterplan beschriebenen Grundsätze zur Entwicklung sollen in Etappen umgesetzt werden. Es gilt dabei auf verschiedenen Ebenen Projekte anzugehen, welche von der Richt- und Nutzungsplanung bis hin zum Bauprojekt reichen. Das Zielbild Masterplan hat einen Zeithorizont bis ins Jahr 2040.
Projekte
Die Stadtverwaltung startet nun mit den raumplanerischen Anpassungen in der Richt- und Nutzungsplanung. Über den Start von konkreten Projekten und zukünftigen Mitwirkungsmöglichkeiten wird zu frühzeitig öffentlich informiert werden.
Planungszone
Ergänzend zu seinem Beschluss zum Masterplan hat der Stadtrat beim Kanton eine Planungszone für das «Seeufer Wollishofen» (nach § 346 des Planungs- und Baugesetzes) beantragt. Sie ist eine sichernde Massnahme zur Wahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden hinsichtlich der Planungsabsichten.
Innerhalb des Perimeters der Test- und Masterplanung dürfen durch die Planungszone keine baulichen Änderungen vorgenommen werden, die den Absichten der Planung widersprechen. Von der Planungszone ausgenommen ist das Grundstück der Karmon AG. Hier befindet sich ein neues Gebäude bereits im Bau. Die Zone gilt zunächst für die nächsten drei Jahre und kann, wenn nötig, um zwei Jahre verlängert werden.
Politischer Prozess
Grundlage für die Test- und Masterplanung war eine vom Zürcher Gemeinderat am 26. Juni 2019 überwiesene dringliche Motion (GR Nr. 2019/44). Sie beauftragte den Stadtrat mit einer neuen Gebietsplanung im Perimeter zwischen Seeufer und Mythenquai – in der Höhe zwischen Werft Pier 7 bis und mit der Roten Fabrik. Mit dem Stadtratsbeschluss wurde diese Motion als erfüllt dem Gemeinderat zur Abschreibung beantragt.
Eine Petition des Quartiervereins Wollishofen und eine weitere Motion des Gemeinderats GR Nr. 2022/260 (Überweisung an den Stadtrat am 1. März 2023) unterstrichen und präzisierten im Sommer 2022 die politischen Forderungen und verlangen eine Anpassung der Nutzungsplanung. Diese politischen Aufträge gilt es zu erfüllen.
Masterplanbericht zum Download
Den Bericht zum Masterplan in voller Länge finden Sie hier zum Download:
Testplanung
Mit der partizipativen Testplanung «Seeufer Wollishofen» entwickelte die Stadt Zürich 2021/2022 freiräumliche und städtebauliche Szenarien für einen Teil des linken Zürichseeufers. Sie bildete die Grundlage für den Masterplan.
Alle Informationen zum Prozess und seinen Resultaten finden Sie hier:
Konzessionsland im Perimeter
Während der Testplanung wurde von Interessenvertreter*innen des Echoraums und Personen aus der Bevölkerung thematisiert, dass die Grundstücke der KIBAG einst öffentlicher Besitz gewesen seien und dass die Stadt Zürich sie der KIBAG abgegeben oder verkauft hätte, unter der Bedingung, dass sie im Interesse der Allgemeinheit genutzt werden. Der folgende Abschnitt zeigt den Stand der aktuellen Recherchen des Hochbaudepartements zu diesem Thema auf.
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Grosse Teile des Seeufers Wollishofen liegen auf aufgeschüttetem Grund, ehemaligem Seegebiet. Diese Aufschüttungen werden Landanlagen genannt. Landanlagen werden oft auch als Konzessionsland bezeichnet. Im Seebautenkataster des Kantons Zürich ist festgehalten, wo nach 1875 Land aufgeschüttet wurde: seeseitig der roten Linie (siehe Abbildung 1 links).
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Der Vergleich mit dem historischen Übersichtsplan von 1913 (siehe Abbildung 2 links) zeigt, dass die Aufschüttungen im Testplanungsperimeter zu einem grossen Teil bereits im 19. Jahrhundert und im sehr frühen 20. Jahrhundert geschahen.
Landanlagen wurden von den Gemeinden und von Privaten, wie beispielweise von Gewerbebetrieben, aufgrund einer kantonalen Bewilligung - einer sogenannten Konzession - erstellt. Die von privaten Personen und Unternehmen konzessionsgemäss aufgeschütteten Grundstücke wurden zu deren Privateigentum. Die von den Gemeinden konzessionsgemäss aufgeschütteten Grundstücke gingen in das Eigentum der Gemeinden über.
Die Landanlagen im Perimeter der Testplanung Seeufer Wollishofen wurden von privaten Personen und Unternehmen aufgeschüttet. Diese privaten Grundstücke wechselten im Laufe der Zeit die Hand. Die KIBAG hat wahrscheinlich ihre Grundstücke Anfangs des 20. Jahrhunderts von diesen Personen und Unternehmen gekauft. Diese Kaufverträge sind privat und liegen der Stadt Zürich daher nicht vor.
Auf Landanlagen gilt ein kantonaler «Baubewilligungsvorbehalt»: Die Grundeigentümer*innen brauchen für die Erstellung eines Bauwerks auf der Landanlage eine kommunale Baubewilligung und zusätzlich eine besondere Erlaubnis des Kantons. So auch im Testplanungsperimeter. Kantonale Erlaubnisse werden grundsätzlich erteilt, wenn die öffentlichen Interessen (z.B. Schutz bestehender Lebensräume von Tieren und Pflanzen, Landschafts- und Ortsbildschutz, Zugänglichkeit zum Seegebiet) nicht in erheblichem Mass beeinträchtigt werden.
Früher galten für bauliche Veränderungen zudem kantonale Richtlinien, um den Landschafts- und Uferschutz sicherzustellen. Deren Anwendung wurde aufgrund eines Bundesgerichtsentscheids gestoppt. Heute gelten die regulären Vorgaben aus dem Planungs- und Baurecht.
Für öffentliche Landanlagen aus jüngeren Jahren, wie z.B. der Landiwiese, gilt darüber hinaus an verschiedenen Orten eine öffentliche Zweckbestimmung. Die Nutzungen auf diesen Landanlagen müssen einem öffentlichen Zweck dienen. Gemäss den Auskünften des Kantons gilt für die im Testplanungsperimeter von Privaten erstellten Landanlagen diese Vorgabe jedoch nicht.
Für das Grundstück der KIBAG mit Seeanstoss gilt ein Fusswegrecht für die Öffentlichkeit. Die Stadt Zürich hat mit der KIBAG den Bau des Weges und das Fusswegrecht für die Öffentlichkeit für die Seeuferpromenade 1988 vereinbart.
Dies bedeutet mit Blick auf das KIBAG-Areal:
- Aufgrund der vorliegenden historischen Dokumente, ist davon auszugehen, dass die KIBAG ihre Grundstücke am Seeufer Wollishofen inklusive den Landanlagen von privaten Grundeigentümerschaften und nicht von der Stadt Zürich oder der Gemeinde Wollishofen (bis 1893) erworben hat.
- Auf den Grundstücken der KIBAG gilt laut Grundbuch und den dort festgehaltenen Landanlagekonzessionen sowie gemäss aktuell geltendem Recht kein bekannter Vorbehalt, dass das Land der Öffentlichkeit zurückgegeben werden müsste, wenn die KIBAG in Zukunft ihren heutigen industriellen Betrieb einstellt. Es gilt auch keine öffentliche Zweckbestimmung.
Kontakt
Ansprechpersonen
Denise Janes
Co-Projektleiterin
Amt für Städtebau
Gabriela Arpagaus
Co-Projektleiterin
Amt für Städtebau