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Wohnungsbestand und Wohnbautätigkeit

In der Stadt Zürich wurde und wird viel gebaut. Die Wohnbautätigkeit der letzten 125 Jahre zeichnet sich durch Vielfalt aus. Von bürgerlichen Wohnhäusern mit Gärten über die dichten Blockrandbebauungen, die darauf folgende Auflösung der Blockrandbebauung bis hin zur Zeilenbebauung quer zu den Strassen und der gruppierten Siedlungsbebauung inklusive Wohnhochhäusern: In Zürich sind die verschiedensten historischen Wohnbautypen nebeneinander vertreten. Die folgende Bildstrecke gibt einen Einblick in diese verschiedenen Bebauungs- und Wohnbauformen.

1885 und 1888, Wohnhäuser am Zähringerplatz in der Altstadt und am Altstetterplatz in Altstetten
1885 und 1888, Wohnhäuser am Zähringerplatz in der Altstadt und am Altstetterplatz in Altstetten

Anfang 2018 gab es 222'249 Wohnungen in der Stadt Zürich. Das sind rund siebenmal mehr Wohnungen als vor 120 Jahren.

Die Zahl der Wohnungen in der Stadt wächst über die Jahre und Jahrzehnte kontinuierlich und konstant, mit dem üblichen Sprung im Jahr 1934, als acht weitere Vorortsgemeinden fusioniert wurden. Der zweite Sprung im Jahr 1993 ist auf eine neue Zählweise zurückzuführen. Neu wurden auch Studio-Wohnungen mitgezählt.

Wohnungsbestand

Genossenschaftlicher Wohnungsbau

Die meisten Wohnungen in Zürich werden von privaten Bauherrschaften gebaut, seien es Privatpersonen, Gesellschaften oder Genossenschaften.

In Zürich hat insbesondere der genossenschaftliche Wohnungsbau eine lange und starke Tradition. Zusammen mit der Stadt Zürich und verschiedenen Stiftungen sorgen die Genossenschaften für ein vergleichsweise breites Angebot an gemeinnützigen Wohnungen in Zürich.

In der zweiten Hälfte der 1920er- und den frühen 1930er-Jahre und dann erneut in den 1940er- und 1950er-Jahren erstellten die Genossenschaften zahlreiche gemeinnützige Wohnungen. Zusammen mit der Wohnbautätigkeit der Stadt Zürich legten sie die Basis für den heutigen, im nationalen und internationalen Vergleich hohen Anteil an Wohnungen, die zur Kostenmiete vermietet werden.

Wohnungsbau nach Bauträger

Neubau Wohnungen nach Zimmerzahl

In Zürich wurden zu verschiedenen Zeiten verschiedene Wohnungstypen neu erstellt. Auffällig ist der hohe Anteil an Einzimmer- und Zweizimmer-Wohnungen, die ab den frühen 1950er-Jahren bis 1980 jeweils rund die Hälfte aller neuen Wohnungen ausmachten. In der Folge stieg der Anteil der Wohnungen mit drei und mehr Zimmern wieder an, unter anderem auch aktiv gefördert von der Stadt Zürich, zum Beispiel mit den Legislaturschwerpunkten «10'000 Wohnungen in 10 Jahren» (ab 1998) und «Wohnen für alle» (2002-2006).

In den letzten zehn Jahren hat der Anteil der Zweizimmerwohnungen an den neu erstellten Wohnungen wieder zugenommen. Der Anteil der Drei- und Vierzimmerwohnungen bleibt hoch. Ein Rückgang ist seit rund 15 Jahren bei den Fünf- und Sechszimmer-Wohnungen festzustellen.

Wohnungsleerstand in der Stadt

Eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und tiefe Leerstandquoten sind für die Stadt Zürich – wie der Rückblick auf die letzten rund hundert Jahre in der Grafik unten zeigt – eher die Regel als die Ausnahme.

In der Zeit nach dem ersten Weltkrieg brach der Wohnungsbau in der Stadt Zürich ein. Entsprechend sank die Leerstandquote auf zeitweise nur noch 23 leere Wohnungen in der ganzen Stadt. Eine Linderung brachte der stark anziehende Neuwohnungsbau ab Mitte der 1920er-Jahre.

Die tiefe Leerstandsquote nach dem zweiten Weltkrieg erklärt sich durch das starke Bevölkerungswachstum in der Nachkriegszeit bis in die 1960er-Jahre mit teilweise nur noch einem Dutzend leerer Wohnungen in der Stadt. Dass sich die Leerstandsquote in den Jahren danach bei sinkenden Bevölkerungszahlen nicht erhöhte, liegt am wachsenden Wohnflächenverbrauch pro Person.

Mietpreise

Die Mietpreise sind in Zürich ein viel diskutiertes Thema. Die Grafik zum Mietpreisindex zeigt, wie sich die Mieten in der Stadt entwickelt haben.

In der Nachkriegszeit gab es nur vier Jahre mit einem sinkenden Mietpreisindex (1993/94, 1996/97, 1997/98, 2003/04). Starke Anstiege des Indexes sind in den 1960er-Jahren bis Mitte der 1970er-Jahre zu verzeichnen. Auch von 1980 bis 1993 und von 2005 bis 2009 stieg der Mietpreisindex stark an. Seit dem Jahr 2009 ist ein Abflachen der Mietpreiszunahmen zu beobachten.

Wie hoch sind die Mieten in Zürich in absoluten Zahlen? Statistik Stadt Zürich hat für die Jahre 2011 bis 2015 die Zahlen von 30'000 Haushalten ausgewertet und die folgenden gesamtstädtischen Durchschnittsmieten ausgerechnet:

  • für eine Zweizimmer-Wohnung, gemeinnützig vermietet: 915 Franken
  • für eine Zweizimmer-Wohnung, nach Marktpreis vermietet: 1341 Franken
  • für eine Dreizimmer-Wohnung, gemeinnützig vermietet: 1016 Franken
  • für eine Dreizimmer-Wohnung, nach Marktpreis vermietet: 1586 Franken
  • für eine Vierzimmer-Wohnung, gemeinnützig vermietet: 1400 Franken
  • für eine Vierzimmer-Wohnung, nach Marktpreis vermietet: 2000 Franken

Weitere Zahlen und Daten zu den Mietpreisen in der Stadt Zürich finden sich auf der Website von Statistik Stadt Zürich.

Mietpreisindex: Jahresmittelwerte, August 1939 = 100

Belegung

Im Jahr 1896 lebten durchschnittlich über fünf Personen in einer Wohnung – mehr als doppelt so viele wie heute, obwohl die Wohnungen heute grösser sind. Seit dem Ende des ersten Weltkriegs sank dieser Wert kontinuierlich und fast linear auf weniger als zwei Personen im Jahr 2005. Seither ist wieder ein ganz leichter Anstieg bei der durchschnittlichen Personenzahl pro Wohnung zu konstatieren, das heisst, unter dem anhaltenden Preis- und Bevölkerungsdruck ist man etwas zusammengerückt.

Die Belegung wurde als Division der Gesamtbevölkerung durch die Zahl der Wohnungen berechnet, da Informationen zur Wohnungsbelegung erst seit 2013 verfügbar sind.

Wohnräume

Nach den vielen Zahlen, Daten und Grafiken soll zum Wohnen in Zürich ein Blick in die Wohnungen nicht fehlen. Wie sahen die Wohnungen innen aus? Wie wurde in Zürich in der Vergangenheit gewohnt?

Die Bildgalerie unten öffnet die Türen zu Zürcher Wohnungen aus den letzten rund 125 Jahren.

1891, Arbeitsplätze in der Altstadt
1891, Arbeitsplätze in der Altstadt

Anteil der Neubauwohnungen ohne eigenes Bad

Eine aus heutiger Sicht etwas kuriose Datenreihe hat die Stadt Zürich bis in die 1960er Jahre hinein erhoben: der Anteil neu erstellter Wohnungen ohne eigenes Bad. Oft geht vergessen, dass sich der heute übliche Wohnkomfort im 20. Jahrhundert allmählich entwickelte. An der Wende zum 20. Jahrhundert gab es in Zürich wie in allen Grossstädten viele dunkle, unhygienische Hinterterhofwohnungen und einen hohen Anteil schlecht ausgestatteter Wohnungen. Die „Wohnungsenquête“ von 1896 deckte auch in Zürich übelste Wohnverhältnisse auf.

Der öffentliche und gemeinnützige Wohnungsbau, der sich danach entwickelte, setzte sich zum Ziel, die Wohnverhältnisse der Mittel- und Unterschicht zu verbessern und jedem Haushalt eine eigene, zahlbare Wohnung zur Verfügung zu stellen. Das Ziel waren vollständig ausgestattete Privatwohnungen - allenfalls auch klein und günstig, aber mit minimalem Komfort. Die Statistik begann, die entsprechenden Fortschritte zu messen. So lässt sich heute aufzeigen, dass ein eigenes Badezimmer zwischen 1900 und 1914 in Neubauwohnungen üblich und ab 1930 zum Standard wurde. 

Auffällig ist der vorübergehend hohe Anteil an Wohnungen ohne Bad an der Wende der 1920er-Jahre. In der Krisenzeit nach dem ersten Weltkrieg war die Wohnbautätigkeit sehr tief, und die wenigen Neubauwohnungen wurden möglichst kostengünstig erstellt. Als die Konjunktur in den zwanziger Jahren wieder anzog, sank der Anteil an neuen Wohnungen ohne Bad schnell.

Der Anteil der neuen Wohnungen ohne Bad zeigt nur einen Aspekt der prekären Wohnverhältnisse zur Zeit der ersten Eingemeindung. Das schnelle Bevölkerungswachstum in der Stadt und den Aussengemeinden wirkte sich Ende des 19. Jahrhunderts stark auf die Wohnsituation aus.

Zeitzeugnisse sprechen von einen «schreienden Uebelstand». In «feuchten, engen, dunklen, schmutzigen Löchern» würden Menschen wohnen, wo «im Interesse der Gesundheit und Leistungsfähigkeit kein Pferd, nicht einmal ein Hund einlogiert würde». Hinzu kam das sogenannte «Schlafgängerunwesen». Wohnungsbesitzer nahmen aus finanzieller Not Untermieterinnen und Untermieter auf. Es wurden nicht nur ganze Zimmer untervermietet, sondern auch einzelne Schlafplätze. Die Bettstellen wurden teilweise im Acht-Stunden-Rhythmus vermietet.

Eine Herausforderung der neuen Grossstadt Zürich war es, die katastrophalen Wohnverhältnisse in den Arbeiterquartieren zu verbessern. Den ersten konkreten Schritt in Richtung kommunaler Wohnungsbau machte die Stadt mit einem Liegenschaftenerwerb in Friesenberg 1896. Es folgte die erste kommunale Wohnsiedlung Limmat I im Jahr 1908 und die Siedlung Riedtli 1911-1921.

Die grafische Darstellung aus den 1930er Jahren zeigt in einer Gegenüberstellung die Verbesserung der Wohnungsausstattung in Zürich seit 1910. Neben eigenen Badezimmern wurden im frühen 20. Jahrhundert auch elektrisches Licht und Gasherde anstelle von Gaslicht und Holzherden sowie eine Waschküche im eigenen Haus üblich. Nach 1930 verbreiteten sich auch Zentralheizungen und Boiler.

Verdichtete Wohngebiete

Mehr Wohnungen für mehr Menschen bedeutet eine Verdichtung der Wohngebiete. Dabei können frei werdende Industrieareale umgenutzt werden oder bestehende Siedlungen werden neu und dichter mit Wohnungen bebaut.

Eine Reihe von Beispielen verdichteter Wohngebiete aus unterschiedlichen Quartieren der Stadt zeigt die Bildergalerie unten mit «Vorher-Nachher»-Bildern.

Die Überbauung James in Altstetten 2002 versus 2009
Die Überbauung James in Altstetten 2002 versus 2009

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